나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20349 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 81-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 소재 '오동동문화광장' 북서측에 위치
하며, 부근은 상업시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 입지조건은
보통시 됨.

교통상황

본건은 공히, 차량 출입 자유로우며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 공히, 사다리 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 공히, 동측으로 노폭 약20m, 서측으로 노폭 약3m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
일련번호 1,2 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 3층건으로서,
외벽 : 판넬붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

지하~2층 : 공히, 근린생활시설로 이용중임.
3층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

급.배수, 위생설비 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호 3은 공부상 3층이 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄴ) 매각 포함.
목록1.2. 주상용 건부지로 이용 중이며, 일단의 토지로 평가하였음.
목록3. 지하~2층은 근린생활시설로 이용 중임. 3층은 공부상 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20349 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 81-2

용도: 근린주택

감정가: 859,366,400원

토지면적: 182.40㎡ (약 55.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 540.92㎡ (약 163.65평)

건물 제시외면적: 14.94㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

주요사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄴ) 매각 포함.

목록1.2: 주상용 건부지로 이용 중이며, 일단의 토지로 평가함.

목록3: 지하~2층은 근린생활시설로 이용 중임. 3층은 공부상 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 소재 '오동동문화광장' 북서측에 위치하며, 부근은 상업시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 출입이 자유롭고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 3m의 도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 『토지이용계획확인서』상 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.5. 주변 편의시설

오동동문화광장 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 식당, 문화시설 등에 대한 접근성이 양호합니다. 주변 대중교통 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

2.6. 혐오시설

본건 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 12일 접수된 경남은행 근저당권(을5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리 이하의 순위로, 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* ㈜초록미담(대표자 손재민): 보증금 20,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입(사업)일자 2022-06-28, 대항력 없음.

* 이민희(상호:마사지캠프): 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2024-03-07, 확정일자 무, 배당신고일자 2025-05-07, 대항력 없음.

* 염봉이(상호:마사지캠프): 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-05-07, 대항력 없음. (임차인 염봉이 씨는 전입/사업일자 및 확정일자 정보가 미상으로, 이에 대한 확인이 필요합니다. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입(사업)일자 2024-06-28, 확정일자 무, 배당신고일자 2025-05-07, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

총 인수 보증금은 0원입니다.

3.6. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,252,500,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 창원시 마산합포구의 주요 상업 및 근린생활시설이 밀집된 상가지대에 속하며, 특히 '오동동문화광장' 인근의 중심 상권에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황 및 잠재적 활용도

건물은 지하 1층부터 지상 3층까지 구성되어 있으며, 지하~2층은 근린생활시설로, 3층은 공부상 사무소이나 현황 주택으로 이용 중입니다. 이러한 복합 용도는 다양한 업종의 임대 수익 창출 및 자체 활용이 가능함을 시사합니다.

4.3. 주변 상업시설 밀집도

오동동문화광장 주변으로 다수의 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본 물건은 상업 중심지에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 대중교통 이용이 편리하며, 각종 편의시설 및 문화시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 및 상업 활동 지원 인프라

상업지역에 위치한 만큼, 다양한 상업 활동을 지원하는 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 또한, 주거 용도로도 활용 가능한 부분이 있어 생활 편의성 또한 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물은 1988년 5월 24일에 준공되어 현재 38년 경과된 건물로, 전반적인 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 차이

3층의 경우, 공부상 사무소로 되어 있으나 현황 주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축법규 위반으로 인한 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으므로, 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 1,252,500,000원으로 높은 편이나, 이는 본 경매의 원인이 되는 채권과는 별개이며, 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 채무 규모는 해당 부동산의 재정적 흐름을 간접적으로 보여주는 지표로 참고할 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보 불확실성

임차인 염봉이 씨의 경우, 전입/사업일자 및 확정일자 정보가 미상입니다. 대항력은 없으나, 배당 신고일자가 있어 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중성동의 우수한 입지에 위치한 근린주택으로, 1차 감정가 대비 시세 및 권리관계를 종합적으로 분석하여 접근할 필요가 있습니다. 오동동문화광장 인근 상업지역에 위치하며, 지하 1층부터 지상 3층까지 근린생활시설과 주택으로 복합 활용 가능한 건물입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수할 권리 부담은 없어 매우 안전한 물건입니다. 다만, 건물 노후도와 3층의 공부상 용도와 현황 용도 차이는 입찰 전 반드시 확인하고 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 마산합포구의 주요 상업지역이자 '오동동문화광장' 인근에 위치하여 뛰어난 상권 및 접근성을 자랑합니다.

* 다양한 수익 창출 가능성: 근린생활시설과 주택으로 구성된 복합 용도로, 임대 수익 및 자체 활용을 통한 다양한 수익 모델 구축이 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 부담

본 물건의 감정가는 859,366,400원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

9.2. 시세 분석

본건 토지는 일반상업지역 내에 위치하며, 제공된 건축물표제부 정보에 따르면 건폐율 78.54%, 용적률 223.77%를 적용받고 있습니다. 감정가액을 기반으로 추정 시, 토지 가치는 1평당 약 1550만원, 건물 가치는 1평당 약 59만원 수준으로 산정됩니다. 이는 주변 상업지역의 시세를 반영한 것으로 보입니다. 건물은 1988년 준공되어 노후도가 있으며, 3층의 현황 주택 이용은 건축 규제 관련 리스크로 작용할 수 있습니다.

9.3. 최종 입찰가 제언

현 시세 및 본 물건의 특성을 고려할 때, 안정적인 경매 투자를 위해서는 감정가의 75%~85% 수준에서 초기 입찰가 접근을 고려해볼 수 있습니다.

이를 환산하면 약 644,524,800원 ~ 730,466,240원 범위가 됩니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인 현황 재확인, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 임대 시세 비교 분석, 그리고 법률적 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.