나이스옥션 법원경매 마산 2025타경165 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 415 4층401호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 남동측 도로월편에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 재401호, 제5층 501호로서
(사용승인일 : 2016.01.13)
외벽 : 복합판넬마감 등,
내벽 : 모르타르위 페인트마감 등,
바닥 : 에폭시바닥 마감 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 주차장으로 이용됨.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지이며, 주차장관련시설 부지로 이용됨.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 4면이 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-주차장으로 이용 중이며 차량차단기 및 인식기 등이 설치되어 있음.
-목록2.의 일부 주차면은 작업실 및 폐자재보관소 등으로 이용 중이며, 작업실 및 폐자재보관소 등의 자재는 매각 제외함.
-일부 벽면 부분에는 이동통신 중계기가 설치되어 있으며, 이는 매각 제외함.
-현황조사 당시 목록1.2.를 통합한 관리비 약 6,500만원(2025년 2월말까지) 연체되어 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경165 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 415 4층401호

용도: 자동차 관련시설

감정가: 1,232,000,000원

토지면적: 1029.94㎡ (약 311.56평)

토지지분: 1029.9424㎡ (약 311.56평)

건물면적: 3384.96㎡ (약 1024.00평)

건물지분: 3384.96㎡ (약 1024.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제401호, 제5층 제501호 (사용승인일: 2016.01.13)

건축 연면적 (전체 건물): 8908.71㎡ (약 2691.93평)

건축면적 (전체 건물): 1776.96㎡ (약 537.55평)

주차시설: 옥내 자주식 주차대수 233대 (주차장 면적: 2723.35㎡, 약 823.84평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 남동측 도로변에 위치합니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 주변 도로망은 중로2류(폭 15~20m) 및 중로3류(폭 12~15m)에 접해 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 내 주차장 용지로 이용되고 있으며, 가축사육제한구역 및 국민임대주택단지예정지구에 속해 있습니다.

* 토지 형상: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 8일자 부산은행 근저당권(채권액 1,320,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 근저당, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부채권 총액: 1,430,000,000원)

* 인수되는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임차인은 없는 것으로 조사되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

* 본 건물은 자동차 관련 시설 용도로 사용되고 있으며, 현재 주차장으로 활발히 이용 중에 있습니다. 차량 차단기 및 인식기 등이 설치되어 있어 상업적 운영에 필요한 시설이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 현동행정복지센터가 위치하여 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 개발에 따른 유동인구 증가 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 일부 주차면이 작업실 및 폐자재 보관소로 사용되는 점은 공간 활용도 측면에서 개선의 여지가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 제 차량의 접근성이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 현동행정복지센터 인근으로 기본적인 행정 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 주거지역 및 상업시설이 혼재된 지역으로 판단됩니다. 본건 주변에 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 연체 관리비: 현재 약 6,500만원 상당의 관리비가 2025년 2월 말까지 연체된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 금액일 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 물품: 일부 주차면을 점유하고 있는 작업실 및 폐자재 보관소의 자재, 그리고 벽면에 설치된 이동통신 중계기는 매각 대상에서 제외되어 낙찰자가 직접 처리하거나 협의해야 할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유자 및 계약 관계 확인이 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 지역 제한 사항: 가축사육제한구역 및 국민임대주택단지예정지구 지정으로 인해 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치한 자동차 관련시설로, 대규모 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 차량 접근성이 양호하고 주차장으로 활발히 이용되고 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 상당 금액의 연체 관리비와 미상 임대 관계는 낙찰 후 부담이 될 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 매각 제외 물품 처리 및 관련 법규 확인도 필요합니다. 전반적으로 투자 가치 판단 시 해당 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건축 연면적을 갖춘 대규모 근린생활시설(자동차 관련 시설)로서, 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 창원시 마산합포구 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주요 도로에 접해 있어 접근성이 뛰어나며, 233대의 옥내 주차 공간을 확보하고 있어 주차 관련 사업에 유리합니다.

* 현재 용도 외에도 다양한 상업시설이나 물류창고 등으로 전환하여 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,232,000,000원입니다. 낙찰 후 인수해야 할 연체 관리비(약 6,500만원) 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 매각 제외 물품 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 해당 지역의 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 충분히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 본인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 본건의 경우, 제시된 리스크가 상당하므로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.