나이스옥션 법원경매 마산 2025타경88 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 370 성원빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '중흥S클래스 프라디움1차아파트' 남동측 인근에 위치하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 6층 건물로서
외벽 : 복합판넬, 화강석 등 마감,
내벽 및 천정 : 모르타르위 페인팅, 텍스 등 마감,
바닥 : 데코타일 등 마감 등,
창호 : 새시조창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(의원)이나, 기호 1) 501호는 서버실 등, 기호 2) 502호와 기호 3) 503호는 사무실 등으로 되어 있음.

설비내역

일부에 시스템냉난방설비 되어 있으며, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 3면이 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

본건 기호 1) 501호는 컴퓨터 서버실로 이용중이고, 기호 2) 502호와 기호 3) 503호는 집합건축물대장상 건축물현황도와 달리 구분 이용중으로서 경매참여시 재확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고 사항은 없음.

물건 비고

공부상 근린생활시설(의원)이나, 컴퓨터 서버실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

소재지

경상남도 창원시 마산합포구 현동 370 성원빌딩 5층501호

사건번호

마산지원 2025타경88 (1)

경매구분

부동산임의경매

매각대상

토지/건물 일괄매각

감정가

236,000,000원

토지면적

28. 09㎡ (약 8.5평)

토지지분

28. 090799999999994㎡ (약 8.5평)

건물면적

98. 50㎡ (약 29.8평)

건물지분

98. 5㎡ (약 29.8평)

용도

공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 컴퓨터 서버실로 이용 중

1.2. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '중흥S클래스 프라디움1차아파트' 남동측 인근에 위치합니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 소재 부지는 3면이 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 이용 현황

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층/지상 6층 건물입니다.

* 건물 외벽은 복합판넬, 화강석 등으로 마감되었으며, 내벽 및 천정은 모르타르위 페인팅, 텍스 등으로 마감되었습니다. 바닥은 데코타일 등으로 마감되었습니다.

* 창호는 새시조창호입니다.

* 설비로는 일부 시스템냉난방설비가 되어 있으며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형으로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 현재 501호는 컴퓨터 서버실로 이용 중이며, 공부상 용도인 근린생활시설(의원)과 차이가 있습니다.

1.4. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 17일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권(채권액 930,000,000원)입니다.

* 본 경매는 새고성농업협동조합의 신청에 의한 임의경매(2025타경88)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (상호:우솔약품)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-08-07

* 확정일자: 2025-04-15

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 박 은 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.)

1.5. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

* 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 상권 활성도가 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

* 차량 및 도보 접근성이 양호하여 상업시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설 및 기반시설 현황에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주거 및 상업 복합 지역으로 생활 편의성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이나, 현황 컴퓨터 서버실로 이용 중으로, 향후 용도 변경 시 건축법규 준수 여부 및 추가 공사 필요성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 502호와 503호 또한 집합건축물대장상 현황도와 달리 구분 이용 중이므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 인수 후 임대차 현황을 정확히 파악해야 합니다. (단, 본건 임차인 박 은 대항력이 없습니다.)

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 국민임대주택단지예정지구에 포함되어 있어, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치한 근린상가 건물로, 아파트 단지 인근에 소재하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 차량 접근성이 용이하며, 건물 자체의 구조 및 설비 상태는 비교적 양호한 것으로 판단됩니다. 그러나 공부상 용도와 상이한 현재 이용 상태, 일부 구분 이용 중인 호실들에 대한 현장 확인의 필요성 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 권리 관계는 모두 소멸되어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 권리관계가 모두 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다.

* 아파트 단지 인근에 위치하여 잠재적 수요 확보가 용이합니다.

* 토지이용계획상 상업지역으로 지정되어 있어 향후 활용 가치가 있습니다.

* 감정가가 2억 3천 6백만원으로, 시장 상황에 따라 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 236,000,000원을 기준으로, 현재 시장 가격, 물건의 현황, 예상되는 명도 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 불필요합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 향후 리모델링 및 용도 변경 가능성 등을 면밀히 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.