나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20327 [1] 경상남도 함안군 가야읍 혈곡리 산177 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지는 경상남도 함안군 가야읍 혈곡리 소재 ""큰골""에 소재하는 토지로서 주위는
읍소재시 임야지대로서 전,답, 자연림등이 소재한 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

평가대상 토지가 소재하는 인근까지 소형차량의 접근이 가능하고 북서측 원거리에 대중교통
수단인 버스정류장이 소재하나 대중교통편은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1)토지 : 부정형토지로 동하향의 완경사지이고 일부토지는 토임, 일부는 전의 상태,
일련번호(2)토지 : 부정형토지로 동하향의 경사지이고 자연림 및 일부 묘지로 이용중이고,
일련번호(3)토지 : 부정형 토지로 동하향의 완만한 경사지이고 평장묘지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1)토지 : 지적도상 맹지이나 북측으로 단지내 약2~3미터의 도로에 접하는 상태,
일련번호(2,3)토지 : 동측으로 약2~3미터의 콘크리트 포장도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
준보전산지<산지관리법>,
일련번호(2)토지 : 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역
(인곡천)<소하천정비법>,
일련번호(3)토지 :보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전
산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨사진용지에서와 같이 일련번호(1)토지상에 분묘 및 이동이 용이한 제시외건물인 컨테이너
하우스가 소재하고, 일련번호(2)토지상에 21여기의 분묘가 소재하고, 일련번호(3)토지상에
평장이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1)토지 : 공부상 지목이 임야이나 현황 전 및 임야이고,
일련번호(2)토지 : 공부상 지목이 임야이나 현황 임야 및 묘지이고,
일련번호(3)토지 : 공부상 지목이 임야이나 현황 묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 목록3.은 지분매각임. 감정평가서상 감정평가명세표 중 목록1.3.의 감정평가액과 관련하여 변경된 부분이 있으므로, 반드시 물건명세서에 첨부된 감정인의 사실조회회신서(2025.12.12.자)를 확인하여 입찰에 참여할 것.
-목록1. 공부상 지목 임야이나, 현황 전 및 임야 상태임. 지상에 소재하는 지하수시설 매각 포함하며, 최저매각가격은 이를 반영한 금액임[감정인의 사실조회회신서에 의하면, 감정평가서상 목록1.의 감정평가액은 지하수시설이 반영되지 않은 금액이며, 지하수시설의 감정평가액은 6,500,000원임(자세한 사항은 첨부된 사실조회회신서 참조)]. 지상의 사과나무 등을 포함하여 평가하였으며, 지적도상 맹지임. 분묘가 소재하며(분묘기지권 성립여부 불분명), 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. 지상에 이동이 용이한 컨테이너하우스가 소재하고 있는바, 이는 평가 및 매각 제외함.
-목록3. 공부상 지목 임야이나, 현황 평장묘지로 이용 중임. 지상의 소나무, 도토리나무 등의 활잡목 등을 포함하여 평가함. 평장 약 21기가 소재하며(분묘기지권 성립여부 불분명), 최저매각가격은 이를 감안한 금액임[감정인의 사실조회회신서에 의하면, 감정평가서상 목록3.의 감정평가액 중 평장묘로 인하여 영향받는 토지가액 14,070,000원은 실무상의 오기이며, 평장묘로 인하여 영향받는 토지가액은 8,599,500원임(자세한 사항은 첨부된 사실조회회신서 참조)].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 마산지원 2025타경20327 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 혈곡리 736

* 용도: 임야

* 감정가: 68,505,900원

* 토지면적: 2,171.00㎡ (약 656.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 기타 (목록1, 3)

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.1. 입지조건

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* 주위환경: 경상남도 함안군 가야읍 혈곡리 소재 "큰골"에 위치하며, 주위는 읍소재지 임야지대로서 전, 답, 자연림 등이 소재한 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 평가대상 토지가 소재하는 인근까지 소형 차량의 접근은 가능합니다. 북서측 원거리에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1) 토지: 지적도상 맹지이나, 북측으로 단지 내 약 2~3미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 일련번호(2,3) 토지: 동측으로 약 2~3미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 700m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

* 일련번호(2) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 700m), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 소하천구역(인곡천).

* 일련번호(3) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 700m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 10월 11일자 부산지방법원 2024카단55332 가압류 (채권자: 부산신용보증재단, 권리금액: 48,125,000원). 해당 권리를 포함하여 그 이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (안상순)

* 갑2: 소유권이전 (안호준, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 가압류 (부산신용보증재단, 48,125,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (기술보증기금, 175,500,000원)

* 갑6: 임의경매개시결정 (채권자: 파산자, 청산을 위한 형식적 경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재로서는 지상권 개요에 대한 구체적인 정보는 없습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

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1.3. 상권분석

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* 본 물건은 읍소재지에 위치하나, 주위 환경이 임야지대로 이루어져 있어 전통적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 주변의 주거 및 농경지, 임야 이용 현황을 고려할 때, 상업 활동보다는 전원생활 또는 농업 관련 용도로의 잠재력을 가집니다.

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1.4. 생활정보

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* 함안군 가야읍 소재지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능하나, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 학교, 병원 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 형식적 경매: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와는 절차 및 목적이 다를 수 있습니다. 형식적 경매는 특정 재산의 가격 보존이나 정리를 주목적으로 하며, 일반 채권자에 대한 배당은 원칙적으로 허용되지 않는 경우가 많습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 성립하는 권리로, 등기 없이도 효력이 인정될 수 있으며, 시효 취득이나 토지 소유자의 승낙 등으로 성립할 수 있습니다.

* 맹지: 일련번호(1) 토지는 지적도상 맹지로서, 외부 도로와의 직접적인 연결이 제한될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이:

* 일련번호(1) 토지: 공부상 지목은 임야이나, 현황은 전 및 임야 상태입니다.

* 일련번호(3) 토지: 공부상 지목은 임야이나, 현황은 평장묘지로 이용 중입니다.

* 감정가 변경 사항: 감정평가서상 일부 감정평가액에 변경이 발생하였으므로, 반드시 감정인의 사실조회회신서(2025.12.12.자)를 확인하여 입찰에 참여해야 합니다. (지하수 시설 누락 및 묘지로 인한 토지가액 재산정 관련)

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

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1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경상남도 함안군 가야읍 혈곡리에 소재한 임야로서, 청산을 위한 형식적 경매 절차를 통해 매각됩니다. 토지에는 분묘기지권 성립 불분명, 맹지, 공부와 현황의 차이 등 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 또한, 감정평가액 산정에 변경 사항이 있었으므로 관련 문서를 반드시 확인해야 합니다. 전반적으로 자연환경이 보존된 지역으로, 개발보다는 농업 또는 전원생활 용도로의 고려가 필요해 보입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 토지 지상에 분묘기지권의 불분명성, 맹지 등의 리스크가 존재하나, 이를 해결하고 토지 이용 계획을 수립할 경우 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 청산을 위한 형식적 경매로, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 현재 토지가 전 및 임야, 묘지 등으로 이용되고 있어, 해당 용도를 활용하거나 변경하는 투자를 고려할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 68,505,900원.

* 본 건은 분묘기지권, 맹지, 형식적 경매 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있으며, 감정평가액 산정에 대한 재확인이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예시: 약 47,954,130원 ~ 54,804,720원)

* 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.