나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20358 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 '경남대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물 및 공동주택, 학교, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
바 닥 : 타일깔기 마감 등.

이용상태

제2종근린생활시설 등임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 3미터 내외의 포장도로를 통하여 약 15~18미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

해운동 8-8 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
해운동 10-3 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
해운동 10-6 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
해운동 12-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
해운동 12-7 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
해운동 12-8 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
해운동 12-9 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1. 지분매각. 근린생활시설로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20358 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 1억 9100만원

토지면적: 32.70㎡ (약 9.9평)

토지 지분: 21.80㎡ (약 6.6평)

건물면적: 194.09㎡ (약 58.7평)

건물 지분: 194.09㎡ (전체)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지는 지분매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아이비케이저축은행 (등기부등본 확인)

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 일괄매각. 토지 지분매각. 근린생활시설로 이용 중.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 '경남대학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용 건물, 공동주택, 학교, 각종 근린상가 등으로 형성된 지역입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로는 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있으며, 이 도로는 약 15~18미터 내외의 포장도로와 연결됩니다.

3. 건물 및 토지현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 타일붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 타일깔기 마감 등으로 구성되어 있습니다. 현재 제2종근린생활시설 등으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 23일 접수된 아이비케이저축은행의 근저당권(을4)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 관련 사항 등)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 인수 부담이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 아이비케이저축은행의 근저당권 설정액 198,000,000원을 기준으로 합니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 해운동 일대는 경남대학교를 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 상가, 주택 등이 밀집해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 일반상업지역에 해당하여 상업적 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

인근에 경남대학교와 마산서중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 생활 편의성이 높습니다. 주변에 마산어시장, 마산 아구찜 거리 등도 인접해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이는 건물 소유주가 해당 건물이 위치한 토지에 대한 등기된 권리를 보유하고 있지 않음을 의미합니다. 낙찰자는 추후 대지권 확보를 위한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 경우에 따라 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 낙찰자가 미납된 분양대금을 추가로 납부해야 등기가 가능할 수도 있습니다.

* 토지 지분 매각: 건물은 일괄매각되나 토지는 지분으로 매각되므로, 토지 전체에 대한 소유권을 확보할 수 없습니다. 이는 토지의 활용이나 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요함을 의미합니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(경남대학교, 마산서중학교) 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액: 설정된 근저당권 총액(198,000,000원)이 감정가(191,000,000원)를 상회합니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합의견

본 물건은 경남대학교 인근의 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건은 양호하나 '대지권 미등기' 및 '토지 지분 매각'과 같은 중대한 권리 및 소유권 관련 이슈를 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

9. 투자포인트

* 뛰어난 입지: 경남대학교 인근의 상업지역에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 활용도 높은 용도: 제2종근린생활시설로, 다양한 업종으로의 임대 및 사업 운영이 가능합니다.

* 건물 일괄매각: 건물 자체는 전체 면적이 매각 대상이므로 건물 활용에는 문제가 없습니다.

10. 예상입찰가

본 물건은 '대지권 미등기' 및 '토지 지분 매각'이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 이로 인해 권리 분석 및 향후 자산 가치 산정에 상당한 주의가 요구됩니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인과 잠재적 가치를 면밀히 평가하여 보수적으로 접근해야 합니다. '인수 보증금'은 없는 것으로 파악되나, 대지권 미등기 해소를 위한 추가 비용 및 소요 기간을 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 법률 전문가의 추가적인 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.