나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20497 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 18-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
건물은 등기사항증명서상 면적(831.22㎡)과 일반건축물대장상 면적(831.21㎡)으로 상이함. 감정 평가시 건물은 평면도 부재 및 장기간 방치로 건축사용역을 통한 실측을 진행하였고, 실측면적과 인발건축물대장상 면적이 대체로 유사하여 일반건축물대장 면적을 기준으로 평가하였음.
내부에 누수(지하 침수), 마감재 탈락, 설비 파손, 부식 등 관리상태가 불량임.
10여 년 전부터 거주자나 점유자가 없는 것으로 조사되고 집기, 비품 등이 방치되어 있음.
본건 ‘창원시 마산합포구 오동동 18-6’번지는 도로명 주소가 ‘오동동5길 41-1’, ‘오동동1길46’로 2개 처가 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 마산지원 2025타경20497 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 18-6

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 목욕탕, 주택)

토지면적: 344.80㎡ (약 104.3평)

토지지분: 344.8㎡ (약 104.3평)

건물면적: 831.22㎡ (약 251.4평)

건물지분: 831.22㎡ (약 251.4평)

건물 제시외면적: 66.66㎡ (약 20.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.3. 감정가

감정가: 751,528,170원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 위치하고 있습니다. 오동동은 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 기반 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

2.2. 도로명 주소

본건은 '창원시 마산합포구 오동동 18-6' 번지로 조사되었으나, 도로명 주소는 '오동동5길 41-1' 및 '오동동1길 46' 두 곳이 조사되어 접근 및 관리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.3. 교통상황

제공된 정보 내에서 주변 교통상황에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

소유권 이전(김대중) 1991-01-15

근저당권(중소기업은행) 다수, 말소됨 (말소기준권리: 2009-10-12)

가압류(롯데카드) 2024-07-08, 말소됨

가압류(농협은행) 2024-07-26, 말소됨

임의경매개시결정(케이에프아이이사일이유동화전문유한회사) 2025-04-04, 말소됨 (본건 경매의 근거)

등기부채권 총액(토지): 119,747,221원

3.2. 건물 등기부 요약

소유권 이전(김대중) 1991-01-15

근저당권(중소기업은행) 다수, 말소됨 (말소기준권리: 2009-10-12)

임의경매개시결정(케이에프아이이사일이유동화전문유한회사) 2025-04-04, 말소됨 (본건 경매의 근거)

등기부채권 총액(건물): 68,400,000원

3.3. 권리 분석 총평

본건 경매는 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사의 임의경매 신청에 의해 진행됩니다. 등기부상 확인되는 모든 선순위 권리(근저당, 가압류)는 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 인수 여부 및 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다. 또한, 10여 년 전부터 거주자나 점유자가 없는 것으로 조사되어 공실 상태일 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종근린생활시설, 목욕탕, 주택 등의 복합 용도로 사용 가능한 근린주택입니다. 감정평가 시점에는 평면도 부재 및 장기간 방치로 인해 건축사용역을 통한 실측이 진행되었으며, 일반건축물대장 면적(831.21㎡)과 대체로 유사한 실측 면적을 기준으로 평가되었습니다. 다만, 등기사항증명서상 면적(831.22㎡)과의 미미한 차이가 존재합니다.

4.2. 주변 시세 및 시장 동향

본 물건과 동일하거나 유사한 단지 또는 건물의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 현 시세 기준의 정확한 시세 분석은 제한적입니다. 따라서 제공된 감정가를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 관리 상태

내부에 누수(지하 침수), 마감재 탈락, 설비 파손, 부식 등 관리 상태가 매우 불량한 것으로 조사되었습니다. 이는 상당한 수준의 리모델링 또는 수리가 필요함을 시사합니다.

5.2. 장기 공실 및 방치 상태

10여 년 이상 거주자나 점유자가 없이 방치되어 집기, 비품 등이 그대로 남아 있는 상태입니다. 이는 내부 추가 오염 또는 파손의 원인이 될 수 있으며, 명도 및 정리 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자

장기간 방치로 인한 누수, 마감재 탈락, 설비 파손, 부식 등의 심각한 물리적 하자들은 상당한 수리 및 복구 비용을 발생시킬 수 있습니다. 지하 침수 이력이 있는 점은 방수 및 습기 관련 추가적인 점검과 보강을 필요로 합니다.

6.2. 장기 공실 및 명도

10년 이상 공실 상태로 방치되어 있어, 부동산의 가치가 하락했을 가능성이 높습니다. 또한, 방치된 집기 및 비품 정리를 위한 추가 비용과 시간이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 재매각 및 유동화 물건

'재매각' 물건은 이전 경매에서 유찰되었음을 의미하며, 이는 가격, 상태, 권리 관계 등 다양한 이유로 입찰자들이 선뜻 나서지 않았을 가능성을 내포합니다. '유동화물건'은 금융기관의 자산 유동화를 위해 경매에 나온 것으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 미소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 존재하므로, 해당 권리의 내용과 인수 조건 등을 철저히 분석하여 잠재적 부담을 파악해야 합니다.

6.5. 면적 차이

건축물대장상 면적(831.21㎡)과 등기사항증명서상 면적(831.22㎡) 간의 미미한 차이가 존재하며, 감정평가 시 실측 면적을 기준으로 했으므로, 향후 등기 이전 시 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 심각한 노후화와 장기 방치로 인해 복구에 상당한 비용과 노력이 요구되는 부동산입니다. 누수, 파손, 부식 등의 물리적 하자, 10년 이상 공실 상태, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 재매각 및 유동화 물건이라는 점은 경매 과정에서의 주의를 더욱 요하게 합니다.

그러나 이러한 단점들을 감안하여 매우 낮은 가격에 낙찰받는다면, 대규모 리모델링을 통해 잠재적 가치를 실현할 수 있는 기회를 제공할 수도 있습니다. 특히 복합 용도(근린생활시설, 목욕탕, 주택)로 활용 가능한 점은 향후 활용 방안 모색 시 유연성을 부여합니다. 본건은 높은 위험을 수반하지만, 그만큼 높은 수익률을 기대할 수 있는 딥(Deep)한 가치 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력: 심각한 노후 상태를 신축급으로 복구함으로써 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 근린생활시설, 목욕탕, 주택 등 다양한 용도로 활용 범위를 넓힐 수 있습니다.

* 경매 시장에서의 저가 매수 기회: 재매각 물건이자 심각한 상태의 부동산으로서, 감정가 대비 매우 낮은 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 창원시의 지역적 이점: 창원시는 경남 지역의 주요 도시로서, 꾸준한 수요가 존재할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 751,528,170원입니다. 하지만 물건의 심각한 물리적 하자, 10년 이상의 장기 공실, 재매각 이력, 그리고 매각 후 인수해야 할 지상권 등의 리스크 요인을 고려할 때, 현재 상태에서의 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

수리 및 복구에 필요한 비용을 최소 감정가의 30%에서 최대 50% 이상으로 추산할 때, 이를 반영한 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 필요한 복구 비용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 65% 수준인 약 375,000,000원에서 490,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 그리고 복구 예상 비용의 정밀 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.