나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20494 [1] 경상남도 함안군 여항면 주동리 718 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 함안군 여항면 주동리 소재 '별천마을회관' 동측 인근에 위치하
며, 부근은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하며 제반입지조건은 보통임.

교통상황

일련번호1,2,3,4 : 공히, 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1: 사다리 완경사로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
일련번호2: 사다리 완경사로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
일련번호3: 부정형 완경사로서, 도로로 이용 중임.
일련번호4: 사다리 완경사로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호1 : 일련번호 3을 통하여 남측으로 노폭 약 4m 도로와 접함.
일련번호2 : 일련번호 3을 통하여 동측으로 노폭 약 4m 도로와 접하며,
남측으로 노폭 약 4m 도로와 접함.
일련번호3 : 본건이 도로임.
일련번호4 : 일련번호 3을 통하여 서측으로 노폭 약 4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상,
일련번호1,2,4 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리
농지임.

일련번호3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호6,7,8,9,10:
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

일련번호5 :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호6,7,8,9,10: 단독주택.
일련번호5 : 제1종근린생활시설(소매점).

설비내역

일련번호6,7,8,9,10: 급.배수, 위생설비, 전기설비 및 난방설비 등이 되어있음.
일련번호5 : 급.배수, 위생설비 및 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호5의 부속건물로서 동일인 소유의 건축물대장에 등재되어있는 미등기 제시
외건물 ㄱ,ㄴ(컨테이너조 창고)가 소재함.

공부와의 차이

의견란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목포함.
목록 4.는 현황 휴경지로 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 몰수).
목록 5.는 공부상 718-2, 721 지상에 소재하나, 합병으로 721 지상에 소재하고, 목록 6. 내지 10.은 공부상 546-2, 718, 721-4 지상에 소재하나, 합병으로 718 지상에 소재함.
목록 1. 지상에 캠핑시설이 다수 소재하고, 목록 2. 지상에 소재하는 제시외 건물 컨테이너조 단층창고 2동은 건축물 대장상 토지 소유자 박정훈의 소유임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20494 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 함안군 여항면 주동리 718

용도: 단독주택

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 3041.00㎡ (약 919.9 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 261.28㎡ (약 79.0 평)

건물 제시외면적: 30.00㎡

건물 상세 (건축물대장 기반, 일부):

* 주1동: 75.48㎡ (단독주택)

* 주2동: 26.1㎡ (단독주택)

* 주3동: 26.1㎡ (단독주택)

* 주4동: 26.1㎡ (단독주택)

* 주5동: 26.1㎡ (단독주택)

* 일련번호 5 건물: 제1종근린생활시설(소매점)

1.5. 매각 대상 및 방법

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1141573800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 여항면 주동리 소재 '별천마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하여 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한200m), 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한 영농여건불리농지이기도 합니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 자체 토지(일련번호 3, 도로로 이용 중)를 통해 남측, 동측, 서측으로 노폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

접수일자 2006-10-04: 소유권 이전 (최)

접수일자 2011-10-06: 소유권 이전 (박해자 외 1명)

접수일자 2021-12-16: 공유자전원지분전부 이전 (박근식)

접수일자 2024-01-09: 근저당 (남부산농업협동조합, 816,000,000원, 말소기준권리)

접수일자 2024-12-18: 가압류 (경남신용보증재단, 27,100,000원)

접수일자 2025-04-04: 임의경매 (남부산농업협동조합, 696,641,976원)

총 등기부채권액(토지): 843,100,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

접수일자 2023-12-12: 소유권 보존 (박정훈)

접수일자 2024-01-09: 근저당 (남부산농업협동조합, 816,000,000원, 말소기준권리)

접수일자 2024-11-28: 가압류 (경남신용보증재단, 41,810,000원)

접수일자 2024-11-29: 가압류 (가야농업협동조합, 30,501,720원)

접수일자 2024-12-06: 가압류 (주식회사 케이뱅크, 101,354,537원)

접수일자 2025-04-04: 임의경매 (남부산농업협동조합, 696,641,976원)

총 등기부채권액(건물): 989,666,257원

3.3. 임차인 현황

* 강순연

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-06-16

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 강순연은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주로 단독주택, 농경지, 자연림으로 구성된 농촌 지역입니다. 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 상권 활성화보다는 전원생활이나 농업 관련 활동에 적합한 입지입니다. 지역 내 유휴 토지나 건축물 활용에 따른 부가적인 수익 창출 가능성은 있으나, 단독적인 상권 발달보다는 주변 지역의 개발 동향을 함께 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통망은 제한적일 수 있습니다. 함안군청 등 주요 시설까지는 차량 이동이 필요합니다.

* 편의시설: 인근 '별천마을회관'이 있으며, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용해야 합니다.

* 교육시설: 인근 학교(초등학교, 중학교 등)의 위치 및 통학 환경은 별도 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 가까운 병원이나 의원 등 의료 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 기타: 주변 환경은 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 4번 토지는 현황 휴경지로, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(컨테이너조 단층창고 2동) 및 제시외 수목은 매각에 포함되나, 컨테이너 창고는 건축물 대장상 토지 소유자(박정훈)의 소유로 기재되어 있어 법적 관계 확인이 필요합니다.

* 캠핑시설 존재: 목록 1번 지상에 다수의 캠핑시설이 소재하고 있습니다. 이는 현재 이용 상태, 철거 필요성, 관련 법규 저촉 여부 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 경계 및 지번 관련: 목록 5번 및 6~10번 토지는 공부상 지번과 실제 소재 지번이 합병으로 인해 차이가 있음을 유의해야 합니다. (예: 공부상 718-2, 721 지상이나 합병 후 721 지상에 소재)

* 임대 관계 미상: 물건 명세서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (강순연 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 여항면의 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 감정가는 11억 4천만 원대입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 관계는 말소기준권리인 남부산농업협동조합의 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 제시외 건물 및 캠핑시설의 존재, 임대차 관계 미상 등 다수의 특이사항과 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 철저한 현장 조사와 법적 검토를 통해 이러한 위험 요소를 충분히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 919.9평에 달하는 넓은 대지는 전원주택 단지 조성, 주말 농장, 또는 다양한 건축물 신축 등 다목적 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 개발 또는 활용 계획 수립에 있어 유리합니다.

* 자연 친화적 환경: 농경지와 자연림이 인접하여 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 매각으로 소멸되는 권리만 있어 권리 관계가 명확하고 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,141,573,800원입니다.

등기부상 총 채권액(토지 843,100,000원 + 건물 989,666,257원)은 약 18억 3천만 원에 달하여, 감정가보다 훨씬 높습니다. 이는 채권자인 남부산농업협동조합이 경매를 신청한 주된 이유일 것입니다.

주변 시세 데이터가 부족하고, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물, 캠핑시설 등 다수의 특이사항으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다. 따라서, 이러한 리스크 요소를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세 조사, 토지 이용 계획 및 규제에 대한 심층 분석, 현장 조사를 통한 캠핑시설 및 제시외 건물 현황 파악이 필수적입니다.

* 현 시세 기반 분석 (제한적 데이터):

* 감정가: 1,141,573,800원

* 종합 의견: 높은 채권 총액과 다수의 특이사항으로 인해, 잠재적 투자자들은 감정가 대비 할인된 가격을 고려할 수 있습니다. 하지만 넓은 토지 면적은 큰 장점입니다.

* 예상 입찰가 범위: 9억 5천만 원 ~ 11억 5천만 원

* 주의사항: 위 예상가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 판단, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.