나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20396 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 245 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20396 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 245 전 경매

• 사건번호: 2025타경20396
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 245
• 감정가: 18,872,700원
• 최저가: 12,078,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

마산지원 경매1계 2025타경20396 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 245 | 감정가: 18,872,700원 | 최저가: 12,078,000원 | 용도: 전

1. **지분 매각 및 공유자 우선매수**: 본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유자 우선매수권 행사에 대한 주의가 필요합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다. 또한, 공유물 분할을 위한 경매일 경우, 공유자 외 제3자가 낙찰받더라도 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

2. **맹지**: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 이로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르며, 향후 건축 허가 등은 사실상 불가능하거나 매우 어렵습니다.

3. **휴경지 및 농지취득자격증명**: 현재 농지가 휴경 상태이며, '전' 용도이므로 농지취득자격증명이 필수적입니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지법상 농지 취득 자격 요건을 충족해야 하며, 주말·체험영농 목적이 아닌 경우 농업경영계획서 등의 제출이 요구됩니다.

4. **원상회복 명령 가능성**: 현황 휴경지 상태나 불법적인 형질 변경 등이 있을 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

5. **혐오시설**: 주변 지역 검색 결과, 과거 마산시 진동면에 쓰레기 소각장 설치 논란이 있었으나, 현재 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않습니다. 다만, 군사 보호 구역에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

### 1.8.투자 포인트

1. **마산로봇랜드 인접**: 경남 마산로봇랜드와 비교적 가까운 거리에 위치하여, 향후 관광객 증가 및 지역 활성화에 따른 간접적인 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

2. **바다 인근 입지**: 구산면 지역은 해안가를 따라 개발되는 전원주택 및 휴양 시설들이 늘어나고 있는 추세입니다. 본 물건 또한 이러한 지역적 특성을 일부 공유합니다.

3. **저렴한 감정가**: 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 다만, 이는 맹지, 휴경지 등의 제약 조건이 반영된 것으로 보입니다.

### 1.9.종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. '전' 용도의 토지이나 현재는 휴경지 상태이며, 지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 제약 사항입니다. 또한, 공유자 우선매수권 및 농지취득자격증명 필수 요건 등 법적, 제도적 제약이 명확합니다.

마산로봇랜드와의 인접성 및 구산면 지역의 해안가 개발 추세는 긍정적인 요소로 볼 수 있으나, 맹지라는 근본적인 한계로 인해 직접적인 건축이나 영농 목적의 활용은 매우 어렵습니다. 지분 매각 특성상 공유자와의 협의 또는 분할 절차가 수반될 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

따라서, 본 물건은 투자 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 맹지 해소 방안, 공유물 분할 가능성, 농지 관련 규제 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석 없이는 높은 수익을 기대하기 어렵습니다. 다만, 법적 절차를 통해 소유권을 확보한 후, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 또는 지분 처분 등을 모색하는 전략은 고려해 볼 수 있습니다.

**면적 환산:**

* 토지 면적: 298.00㎡ ≈ 90.16평## 1.마산지원 2025타경20396 (1) 물건 보고서

### 1.1.물건 기본 정보

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 245에 소재한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경20396 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 김OO님이며, 채무자 역시 김OO님입니다. 채권자는 장OO님입니다.

감정가는 18,872,700원입니다.

### 1.2.토지 정보

대상 토지의 용도는 '전'이며, 면적은 298.00㎡ (약 90.16평)입니다.

감정평가요약에 따르면, 본건 토지는 남측 하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서 현재 전으로 이용 중입니다.

토지 지분율은 9932.34로 표시되어 있으나, 이는 일반적인 지분율 표기 방식과 차이가 있어 추가적인 확인이 필요합니다. (본 보고서에서는 제공된 정보를 그대로 기재합니다.)

토지 제시 외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적 및 제시 외 면적은 0.00㎡입니다.

### 1.3.입지 조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리 소재 '경남 마산로봇랜드' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 해안선을 따라 수산업, 농경지 및 농가주택 등이 형성된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

구산면은 바다와 접해 있으며, 자연경관이 비교적 좋은 지역으로 알려져 있습니다. 최근 마산로봇랜드 조성 및 국도 5호선 확충 등으로 인해 접근성이 향상되고 지역 개발 가능성이 언급되고 있습니다.

### 1.4.권리 분석

본 건은 토지 일부 지분 매각 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 김OO님, 채무자도 김OO님입니다. 채권자는 장OO님입니다.

특이사항으로 '농지취득자격증명', '지분매각', '공유자우선매수신고'가 있으며, 주의사항으로는 '지분매각(공유자 우선 매수권 행사는 1회에 한함)'이 명시되어 있습니다.

이는 공유물 분할을 위한 형식적 경매일 가능성이 있으며, 이 경우 공유자 우선매수권 행사가 제한될 수 있습니다.

등기부 현황상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보이나, 세부적인 권리 분석은 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

### 1.5.상권 및 생활 정보

구산면 난포리는 전형적인 농어촌 지역의 특성을 보이며, 인근에 농경지와 해안이 발달해 있습니다.

생활 편의시설은 면소재지를 이용해야 하며, 마산 도심까지는 차량으로 약 25분 거리에 있습니다.

인근에 '경남 마산로봇랜드'가 위치하여 관광객 유입 및 지역 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

최근 유튜브 등에서 구산면 지역의 해안가 주변 전원주택이나 촌집 매물 소개가 다수 있으며, 바다 조망이 가능한 입지를 가진 부동산들이 주목받고 있습니다.

### 1.6.토지 이용 현황 및 계획

본건 토지의 용도는 '전'으로 되어 있으나, 현재 현황은 휴경지 상태입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조) 및 제한보호구역(해군기지)으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받습니다.

지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 특징입니다. 즉, 도로에 직접 접하지 않아 차량이나 사람이 통행하기 어려운 상태입니다.

### 1.7.잠재적 리스크

1. **지분 매각 및 공유자 우선매수**: 본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유자 우선매수권 행사에 대한 주의가 필요합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다. 또한, 공유물 분할을 위한 경매일 경우, 공유자 외 제3자가 낙찰받더라도 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

2. **맹지**: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 이로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르며, 향후 건축 허가 등은 사실상 불가능하거나 매우 어렵습니다.

3. **휴경지 및 농지취득자격증명**: 현재 농지가 휴경 상태이며, '전' 용도이므로 농지취득자격증명이 필수적입니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지법상 농지 취득 자격 요건을 충족해야 하며, 주말·체험영농 목적이 아닌 경우 농업경영계획서 등의 제출이 요구됩니다.

4. **원상회복 명령 가능성**: 현황 휴경지 상태나 불법적인 형질 변경 등이 있을 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

5. **혐오시설**: 주변 지역 검색 결과, 과거 마산시 진동면에 쓰레기 소각장 설치 논란이 있었으나, 현재 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않습니다. 다만, 군사 보호 구역에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

### 1.8.투자 포인트

1. **마산로봇랜드 인접**: 경남 마산로봇랜드와 비교적 가까운 거리에 위치하여, 향후 관광객 증가 및 지역 활성화에 따른 간접적인 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

2. **바다 인근 입지**: 구산면 지역은 해안가를 따라 개발되는 전원주택 및 휴양 시설들이 늘어나고 있는 추세입니다. 본 물건 또한 이러한 지역적 특성을 일부 공유합니다.

3. **저렴한 감정가**: 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 다만, 이는 맹지, 휴경지 등의 제약 조건이 반영된 것으로 보입니다.

### 1.9.종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 난포리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. '전' 용도의 토지이나 현재는 휴경지 상태이며, 지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 제약 사항입니다. 또한, 공유자 우선매수권 및 농지취득자격증명 필수 요건 등 법적, 제도적 제약이 명확합니다.

마산로봇랜드와의 인접성 및 구산면 지역의 해안가 개발 추세는 긍정적인 요소로 볼 수 있으나, 맹지라는 근본적인 한계로 인해 직접적인 건축이나 영농 목적의 활용은 매우 어렵습니다. 지분 매각 특성상 공유자와의 협의 또는 분할 절차가 수반될 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

따라서, 본 물건은 투자 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 맹지 해소 방안, 공유물 분할 가능성, 농지 관련 규제 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석 없이는 높은 수익을 기대하기 어렵습니다. 다만, 법적 절차를 통해 소유권을 확보한 후, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 또는 지분 처분 등을 모색하는 전략은 고려해 볼 수 있습니다.

**면적 환산:**

* 토지 면적: 298.00㎡ ≈ 90.16평

법원 정보

마산지원 경매1계