나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11273 [1] 경상남도 김해시 한림면 명동리 산103-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재‘명동저수지’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 농경지, 공장 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 남서향으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 현황 '자연림' 입니다.

인접 도로상태

임야도등본상 '맹지'입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 :
①대상물건 기호1)토지는 공유지분 부동산으로서, 지분별 위치 및 경계 확인이 곤란하여 전체를 기준으로 가격을 산정하였고, 매각지분 공유자의 지분비율(1/2)에 의거 감정평가액을 결정하였습니다.

②대상물건 기호1)토지와 남동측으로 인접한 토지(동소 산103-4) 경계지상에 분묘가 소재하는 것으로 조사되며, 이외에도 임야의 특성상 육안으로 관찰되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 참여 및 업무시 참고하시기 바랍니다.

③대상물건 기호1)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11273 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드주식회사)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 한림면 명동리 산103-2

용도: 임야

감정가: 142,812,000원

토지 면적: 11,901.00㎡ (약 3,600.00평)

토지 지분: 5,950.5㎡ (약 1,800.00평)

매각 지분율: 1/2

건물 면적: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 ‘명동저수지’ 남측 인근에 위치합니다. 주변은 임야, 농경지, 공장 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 남서향으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 현황 ‘자연림’입니다. 임야도 등본상 ‘맹지’로 도로에 직접 접해 있지 않아 접근성에 제약이 있습니다.

토지 이용 계획상 농림지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 규제를 받습니다:

* 가축사육제한구역 (200m 제한지역, 400m 제한지역)

* 배출시설설치제한지역

* 산림보호구역

* 공익용산지

* 공장설립승인지역 (수도법 관련)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020-06-05 (남원시 압류)

현재 진행 중인 경매: 2025-04-01 (신한카드 주식회사 강제경매개시결정, 사건번호 2025타경11273)

총 채권액: 19,893,403원 (롯데카드 주식회사 가압류 금액)

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에 등재된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 주변 환경 및 개발 가능성

4.1. 주변 토지 이용 현황

본건 토지 인근에는 임야, 농경지, 그리고 산업단지들이 혼재되어 있습니다. 특히, 김해시 한림면 명동리 일대는 김해명동일반산업단지, 김해사이언스파크일반산업단지 등이 조성 또는 조성 계획 중에 있어 지역 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

4.2. 지역 개발 현황 및 잠재력

김해시 한림면 명동리 일대는 산업단지 조성으로 인한 개발 압력이 있는 지역입니다. 김해명동일반산업단지와 김해사이언스파크일반산업단지는 각각 2019년과 2023년 준공을 목표로 조성되었거나 조성 중에 있습니다. 본건 토지가 위치한 농림지역 및 공장설립승인지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 수도법 관련 규제 또한 존재합니다.

4.3. 혐오시설 및 환경적 제약

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되지는 않았습니다. 다만, 본건 토지는 농림지역에 속하며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재합니다. 또한, 김해시 한림면 지역에서는 의료폐기물 소각시설 설치와 관련한 지역 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 및 편의시설

5.1. 접근성

차량 접근은 가능하나, 맹지라는 특성상 토지 자체의 접근성은 제한적입니다. 인근 마을이나 도시 지역으로의 이동을 통해 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 자연 환경

본 물건은 ‘명동저수지’ 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 자연림과 농경지가 분포하고 있어 상대적으로 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지: 본건 토지는 임야도 등본상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 토지 활용 및 개발에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 별도의 지적 측량이 필요합니다.

* 분묘 존재 가능성: 토지 인근에 분묘가 소재하는 것으로 조사되었으며, 임야의 특성상 육안으로 관찰되지 않는 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있어, 향후 분묘 이장 등 분쟁의 소지가 있습니다.

* 자연림 상태: 현재 자연림 상태이므로, 토지 이용 목적 변경 시 복토, 벌목 등 추가적인 개발 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 및 법적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분 매각으로, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사하고 매수보증금을 납부할 경우, 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다. 만약 공유자의 우선매수권 행사가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없게 됩니다.

* 토지이용규제: 농림지역, 산림보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 각종 토지이용규제로 인해 개발행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면의 자연림 상태인 임야 지분 매각 건입니다. 맹지라는 점, 경계가 불분명하다는 점, 분묘 존재 가능성, 그리고 복잡한 토지이용규제가 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 다만, 주변 지역의 산업단지 개발과 관련하여 잠재적인 가치 상승 가능성도 존재합니다. 특히, 공유자의 우선매수권 행사가 낙찰에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 지역의 산업단지 개발 계획으로 인한 잠재적 개발 가능성 및 가치 상승 기대.

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용.

9. 예상 입찰가 산정 근거

본 건 토지의 감정가는 142,812,000원으로, 매각 대상은 토지 지분(1/2)이므로 해당 지분의 감정가는 약 71,406,000원입니다. 총 채권액이 지분 감정가보다 현저히 낮으나, 맹지, 경계 불분명, 분묘 존재 가능성, 다수의 토지이용규제 등 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사에 따라 입찰 결과가 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 물건의 현황, 권리관계, 시장 상황, 잠재적 가치, 그리고 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 반영하여 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.