나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11245 [1] 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 1091-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 한림면 퇴래리 소재 김해한림박물관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모공장지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 도로로 이용중입니다.
기호(2) 사다리 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
기호(4,5) 사다리 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.
기호(7) 사다리 완경사의 토지로서, 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,7) 토지는 노폭 약6m 내외의 포장도로로, 이는 기호(4,5) 토지와 동측으로 접한 상태이며, 기호(2)토지는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 상당한 고저차이가 있어 직접적인 출입은 기호(1,7)을 통해 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역(2014-11-06), 생산관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(13_한림 퇴례1구역(계획관리)), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 퇴래1구역 산업형), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(2,4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>.

기호(5) 계획관리지역(2014-11-06), 성장관리계획구역(2020-07-24)(13_한림 퇴례1구역(계획관리)), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 퇴래1구역 산업형), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>.

기호(7) 계획관리지역(2014-11-06), 성장관리계획구역(2020-07-24)(13_한림 퇴례1구역(계획관리)), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 퇴래1구역 산업형), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)경량철골구조 경사지붕 단층건물로서
외 벽 : 사이딩판넬 마감.
내 벽 : 판넬 위 벽지 마감.
창 호 : 샷시창호.

기호(6) 일반철골구조 준불연경사판넬지붕 단층건물로서(현황 2층)
외 벽 : 판넬 마감
내 벽 : 판넬, 판넬칸막이 마감
바 닥 : 하드너 마감
창 호 : 샷시창호.
H-Beam : 400x200mm

기호(6-1) 일반철골구조 및 경량철골구조 준불연경사판넬지붕 2층건물로서
외 벽 : 판넬 마감
내 벽 : 판넬 위 벽지 마감
바 닥 : 타일 마감 등
창 호 : 샷시창호.

기호(6-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외 벽 : 징크판넬 마감
내 벽 : 판넬 위 페인트, 타일 마감
바 닥 : 타일 마감
창 호 : 샷시창호.

이용상태

기호(3) 공부상 용도는 단독주택으로 되어 있으나, 현황 창고 및 화장실로 이용중입니다.
기호(6) 공장으로 이용중입니다.
기호(6-1) 1층:사무실, 2층:공부상 사무실로 되어 있으나 숙소로 이용중입니다.
기호(6-2) 휴게실 및 식당으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호(6) 건물은 등기사항전부증명서상""단층 건물""이나 일반건축물대장상 증축되어 ""2층건물""로 등재되어 있습니다.

물건 비고

목록 1, 7은 지분매각임. 목록 6. 건물은 등기사항전부증명서상 단층 건물이나 일반건축물대장상 증축되어 2층 건물로 등재되어 있음. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 1091-9 번지에 위치하고 있으며, 공장으로 사용 중인 부동산입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경11245 (1)이며, 유동화 물건으로 분류됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이고, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 토지 현황

토지의 총 면적은 2518.00㎡ (약 761.72평)입니다.

전체 면적 중 일부 지분 (2219.9957㎡) 매각 대상이며, 특히 목록 1과 7은 지분 매각임을 유의해야 합니다.

제시외 토지 면적은 없습니다.

토지는 기호(1) 부정형, 기호(2) 사다리형, 기호(4,5) 사다리형, 기호(7) 사다리형으로 이용 중이며, 각각 도로, 주거용 건부지, 공업용 건부지로 활용되고 있습니다.

1.3. 건물 현황

건물 면적은 515.00㎡ (약 155.88평)이며, 건물 지분 또한 515㎡로 기재되어 있습니다.

제시외 건물 면적은 240.15㎡ (약 72.67평)으로, 일괄 매각에 포함됩니다.

건축물대장상 증축된 부분이 있으며, 특히 목록 6 건물은 등기사항전부증명서상 단층 건물이나 일반건축물대장상 2층 건물로 등재되어 있습니다.

건물은 경량철골구조, 일반철골구조 등으로 이루어져 있으며, 기호(3)은 창고 및 화장실, 기호(6)은 공장, 기호(6-1)은 사무실 및 숙소, 기호(6-2)는 휴게실 및 식당으로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 면적

총 감정가는 1,248,851,550원입니다.

토지 면적: 2518.00㎡ (약 761.72평)

토지 지분 면적: 2219.9957㎡

건물 면적: 515.00㎡ (약 155.88평)

건물 지분 면적: 515㎡

건물 제시외 면적: 240.15㎡ (약 72.67평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 토지는 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 소재 김해한림박물관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중·소규모 공장지대로 형성되어 있어, 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1,7) 토지는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 이는 기호(4,5) 토지와 동측으로 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 상당한 고저차가 있어 실제 출입은 기호(1,7)을 통해 이루어질 가능성이 높습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역으로 용도 지역이 지정되어 있으며, 성장관리계획구역에 포함되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

일부 토지는 건축법상 도로로 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 30일자 신한은행 근저당권(을4)입니다.

이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다수의 압류 및 가압류(김해시, 기술보증기금, 농업협동조합중앙회, 국민건강보험공단, 경남신용보증재단)와 임의경매 개시 결정(유에스제십이차유동화전문유한회사)이 존재합니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 30일자 신한은행 근저당권(을4)입니다.

이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

토지와 마찬가지로 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 존재했으나 모두 말소 대상입니다.

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

지상권 개요가 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 김성은 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원에 2025년 1월 21일 전입 신고 및 2025년 2월 4일 확정일자를 받은 내역이 있습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 중·소규모 공장들이 밀집한 산업 지구입니다.

주변의 공장들과 연계된 사업을 운영하거나, 물류 및 제조 관련 업종에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 지역 개발 계획 및 성장관리구역 지정 등은 향후 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

보고서에 제공된 정보만으로는 주변 생활 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

다만, 공장지대라는 점을 감안할 때, 주거 환경보다는 산업 활동에 초점이 맞춰진 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공부와의 차이 및 증축

목록 6 건물은 등기사항전부증명서상 단층이나, 일반건축물대장상 2층으로 증축되어 등재되어 있습니다. 이는 공부와의 차이에 해당하며, 추후 건물 활용이나 재건축 시 문제가 될 수 있으므로 정확한 현황 파악 및 조치가 필요합니다.

6.2. 지분 매각 관련

토지 중 일부(목록 1, 7)는 지분으로 매각됩니다. 이는 전체 토지에 대한 완전한 소유권을 확보하지 못할 수 있다는 점에서 매우 중요한 리스크 요인입니다. 지분 소유권자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 240.15㎡ 규모의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이들 건물의 용도, 상태, 법적 지위 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 및 환경적 요인

주변 지역(한림면 퇴래리, 안하리 등)에 의료폐기물 소각시설 설치 관련 논란이 있었던 점, 축산 악취 관리 지역으로 지정된 점, 그리고 퇴래 자연재해위험개선지구로 지정되어 상습 침수 위험이 있는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 해당 물건 자체의 직접적인 혐오 시설 인접성은 확인되지 않았으나, 지역 환경적 요인을 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공장 용도로 활용 가능한 토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 일반적인 공장 부지로서의 가치를 지니고 있습니다.

그러나 토지 지분 매각, 건물 공부와의 차이, 지역 내 환경 관련 이슈 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 명확하게 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 역량을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경상남도 김해시라는 입지 조건: 산업단지 및 제조 시설이 밀집한 지역으로, 향후 지역 경제 발전과 함께 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 공장 용도 적합성: 현재 공장으로 이용 중이며, 관련 업종의 사업 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어, 개별적인 경매 절차 없이 한 번에 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1,248,851,550원을 기준으로 하되, 위에 언급된 토지 지분 매각, 건물 공부와의 차이, 주변 환경 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소이나, 법적/물리적 불확실성을 감안할 때 감정가 이하에서의 접근을 추천합니다.

정확한 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.