나이스옥션 법원경매 창원 2025타경411 [1] 경상남도 창원시 진해구 덕산동 74-69 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 덕산동에 소재하며 부근은 노선 상가지대 등으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(2),(5) 토지는 3필 일단의 사다리형의 토지로서 건부지, 기호(3),(6) 토지는 부정형 및 세장형의 토지로서 주차장부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 광대한면과 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(5)
도시지역, 일반상업지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>
기호(3),(6)
도시지역, 자연녹지지역, 철도(저촉)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 철근콘크리트 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지하1층, 지상6층 건물로서
외 벽 : 석재 마감 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일,내부인테리어 등 마감
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호(4) : 숙박시설(THE ONE HOTEL)로 이용중 입니다.

설비내역

난방설비 갖추고 있습니다.
위생시설 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

6동이 소재합니다.
후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 없습니다.

물건 비고

목록 3, 6 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록 3, 6은 주차장으로 이용중인바, 토지 현황이 농지가 아닌 부분에 대하여 전용허가가 이루어졌는지 여부, 전용허가를 득하지 않고 토지 형질이 변경된 경우 원상회복명령 가능성 여부 등에 대하여는 관할 관청의 확인이 필요함. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경411 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 덕산동 74-69

용도: 숙박시설 (THE ONE HOTEL)

감정가: 2,683,297,960원

총 토지 면적: 565.00㎡ (약 171평)

총 건물 면적: 1076.63㎡ (약 326평)

제시외 건물 면적: 243.40㎡ (약 74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (경매 신청 채권자는 부산은행으로 추정)

1.2. 건축물 현황

본건 건물은 지하 1층, 지상 6층 규모의 숙박시설이며, 철근콘크리트조 및 경량철골조로 건축되었습니다. 외벽은 석재 마감 등이, 내벽은 벽지 및 타일, 내부 인테리어 마감되었습니다. 난방 설비와 위생 시설이 갖추어져 있으며, 2004년 5월 24일 건축 허가를 받아 2005년 3월 23일 사용 승인되었습니다. 건물대장상 주용도는 숙박시설이며, 기타 용도로 단독주택도 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 덕산동에 소재하며, 주변은 노선 상가지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 건물의 서측으로는 광대한 면과 접하고 있어 차량 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 (1), (2), (5) 토지: 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구

* 기호 (3), (6) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 철도(저촉)에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 말소기준권리: 2022년 5월 16일자 부산은행 근저당권 (채권액 2,530,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 모든 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요란에 내용은 없으나, 해당 항목이 언급되어 있습니다.)

* 인수되는 권리:

* 특별한 인수 대상 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상으로, 금액이 특정되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 보증금 및 차임 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 숙박시설(THE ONE HOTEL)이 현재 운영 중입니다. 주변 지역은 일반적인 상업 활동이 이루어지는 곳으로 파악됩니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

숙박시설로서 운영되고 있어 기본적인 영업 기반이 마련되어 있습니다. 또한, 일부 토지(기호 3, 6)가 주차장으로 이용되고 있다는 점은 인근 상가나 시설 이용객의 편의를 제공할 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 용이하며, 서측으로 넓은 도로와 접하고 있습니다. 주변에 덕산 시장이 도보 약 4분 거리에 위치하며 (cite: 11), 진해항 제2부두, 이동레포츠공원, 남흥사거리 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다 (cite: 8, 11). 또한, 인근에 편의점 및 식당 등 생활 편의시설이 있는 것으로 보입니다 (cite: 11).

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변은 상가지대 및 주거 지역이 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다. 현재까지 검색된 정보에 따르면, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 보호 구역(해군기지)에 일부 토지가 포함되어 있어, 해당 지역의 특성을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 문제

* 목록 3, 6 토지는 현재 주차장으로 이용 중이나, 지적 상 농지일 가능성이 있습니다. 이에 따라 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다.

* 토지 형질 변경에 대한 전용 허가 여부, 또는 허가 없이 형질 변경 시 원상회복 명령 가능성 등에 대하여 관할 관청(창원시청 등)의 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 제시외 면적

건물 제시외 면적 243.40㎡(약 74평)이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 해당 부분에 대한 현황 및 법적 문제가 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 건축물대장 상 용도 혼재 가능성

건축물대장상 '숙박시설 및 단독주택'으로 기재되어 있어, 현재 숙박시설(THE ONE HOTEL) 외에 단독주택 용도로 활용되었거나 할 수 있는 부분이 있는지 파악이 필요합니다.

6.4. 법적 제한 사항

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구 등에 해당하여, 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구 덕산동에 위치한 숙박시설(THE ONE HOTEL)로, 현재 운영 중인 상태로 경매가 진행됩니다. 상가지대에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능한 입지이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 주차장으로 이용 중인 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 문제와 전용 허가 여부 확인이 필수적이며, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성도 존재합니다. 또한, 다양한 법적 제한 구역에 속해 있어 향후 부동산 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 제시외 건물 면적이 상당하므로 이에 대한 현황 파악도 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 현재 운영 중인 숙박시설(THE ONE HOTEL)을 인수하여 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 상가지대에 위치하고 있어 유동 인구 및 접근성이 비교적 좋습니다.

* 토지 면적 565.00㎡(약 171평)으로, 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 건물 제시외 면적 243.40㎡(약 74평)이 포함되어 있어 추가적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 해당 물건의 명도 난이도, 농지 관련 비용, 향후 건축 및 이용 가능성, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.