나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11128 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 322-6 1층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 "도계초등학교" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 하천 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 기호(11) 토지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(11) 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(11) 토지 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 "도계초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물(양지상가 1층 1호 외 9개호)로서, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 하천 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물로서, (사용승인일: 1991.01.26) 외벽: 몰탈위 페인팅, 치장석재 붙임 등. 내벽: 벽지붙임, 몰탈위 페인팅, 치장석재 붙임 등. 바닥: 장판 마감, 치장석재 붙임 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(1 ~ 3): 노유자시설(노인복지시설)로 이용중임. 본건 기호(4, 5, 6): 근린생활시설(목욕탕)로 이용중임. 본건 기호(7): 근린생활시설(학원)로 이용중임. 본건 기호(8, 9): 주택으로 이용중임. 본건 기호(10): 대피소로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방 관련설비, 온수탱크 및 보일러 등의 목욕탕 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권과 관련된 기호(11) 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권과 관련된 기호(11) 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(1), (2), (3)은 집합건축물대장과 관계없이 현황 벽체를 구분하지 않고 1개호로 사용중임. 본건 기호(2)는 집합건축물대장상 용도가 "노유자시설"이나 현황 "노유자시설 및 일부 목욕탕 안내실"로 이용중임. 본건 기호(4), (5)는 집합건축물대장과 관계없이 현황 일부 벽체를 구분하지 않고 1개호로 사용중임. 본건 기호(5)은 집합건축물대장 기준 용도가 "근린생활시설(헬스클럽)"이나 현황 "근린생활시설(목욕탕)"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11128 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 322-6

토지면적: 688.60㎡ (약 208.30평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1457.14㎡ (약 440.52평)

건물제시외면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

건물구조: 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 5층 건물

사용승인일: 1991년 1월 26일

주요용도: 제1종근린생활시설, 주택, 노유자시설 (복합 용도)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 2,145,450,000원

1.3. 특이사항

중복사건, 대지권미등기, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 위치하며, 도계초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 하천 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(도계초등학교)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 도계초등학교가 있으며, 복합 상가 건물 특성상 다양한 근린생활시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 지역 주민들을 위한 편의시설 및 공공시설 이용도 비교적 용이할 것으로 보입니다. (자세한 주변 시설 정보는 추가 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

토지 및 건물 등기부 상 총 채권액은 약 26억 4천 8백만 원 이상으로 감정가를 훨씬 상회합니다.

말소기준권리인 동창원농업협동조합의 근저당(2002.02.19. 접수, 1,040,000,000원)보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매개시결정 등기(2025.03.10. 접수, 동창원농업협동조합, 867,456,851원)가 말소기준권리보다 후순위로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것입니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 450,000원)

전입일자: 2023-04-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 전인덕 (보증금 25,000,000원, 차임 300,000원)

전입일자: 2014-08-06

확정일자: 2022-08-18

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수주의 사항

임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 업종 분포

본 건물은 근린생활시설, 주택, 노유자시설 등 복합 용도로 이용 중이며, 주변 지역 또한 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다. 도계초등학교가 인근에 위치하여 학원, 문구점, 소매점 등 학생 관련 업종이 발달할 수 있습니다.

4.2. 잠재 고객

주변 공동주택 및 단독주택 거주민들이 주요 잠재 고객이 될 수 있으며, 초등학교 학생 및 학부모, 노인복지시설 이용자 등을 대상으로 한 업종이 적합할 수 있습니다.

4.3. 주변 환경

주변에 하천이 소재하여 쾌적한 환경을 조성할 수 있습니다. (도계동 322-6번지 주변으로 혐오시설에 대한 별도 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

도계초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 밀집한 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설의 접근성 또한 양호할 것으로 보입니다. (세부 시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권미등기

가장 큰 리스크 요인으로, 토지에 대한 구분소유자들의 대지권 등기가 이루어지지 않은 상태입니다. 이는 향후 토지 소유권 문제 및 사용 수익에 대한 분쟁으로 이어질 수 있으며, 법적 절차를 통한 해결이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건축물대장과 실제 이용 현황 간 차이가 다수 존재합니다. (예: 벽체 구분 없이 사용, 용도 불일치 등) 이는 추후 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 과다 채무

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과합니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 절차 진행의 원인이 되었으며, 낙찰 후 채권자들의 추가적인 권리 행사나 민사적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 중복사건

중복사건으로 진행되는 경우, 경매 절차 진행 및 종결에 시간이 더 소요되거나 복잡성이 증가할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물

면적이 작더라도 제시외 건물은 법적 처리 문제가 발생할 수 있으므로, 현황 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 도계동에 위치한 근린생활시설 복합건물로서, 도계초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이나, '대지권미등기' 및 '공부와의 차이'와 같은 심각한 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 상황입니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 경매를 통한 저가 매수의 기회가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 가능성

높은 채무 총액과 심각한 권리상의 문제점으로 인해, 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.2. 입지 조건

지역 내 고정적인 수요층(주거, 근린생활시설)을 확보할 수 있는 입지이며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 복합 용도의 활용성

근린생활시설, 노유자시설, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 다각화 및 안정적인 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 심각한 법적 리스크(대지권미등기, 공부와의 차이 등)와 낙찰 후 발생하는 추가적인 법률 비용, 수리 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 위에서 언급된 모든 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 특히, '대지권미등기' 문제 해결 비용 및 기간을 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.