나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11073 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1~7 : 본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 '진해남문시티프라디움' 서측 근거리에 위치하며, 부근은 인근으로 상업지역 내 상업용 건물 및 나지, 남동측 근거리로 아파트단지 및 주택지, 서측 근거리로 공장 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호1~7 : 빌딩 내 차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호1~6 : 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 1층 108호, 109호, 110호, 111호, 112호, 113호로서
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감 등
바닥 : 타일마감 등

기호7 : 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 2층 201호로서
외벽 : 화강석, 수지판넬 마감
내벽 : 몰탈마감, 칼라강판 잇기 등
바닥 : 에폭시 마감 등

이용상태

기호1~4 및 기호6 일부 : 식당
기호5 및 기호6 일부 : 식당(공실로 추정)

설비내역

빌딩 내 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비(2층, 3층)등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

빌딩부지 전체적으로 인접지와 등고 평탄한 가로장방형 토지이며 주차장용지로 이용중임.

인접 도로상태등

빌딩부지 전체적으로 북측으로 중로, 동측 및 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남문동 1233 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 주차장(2014-09-30), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2024-10-24)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 현장조사시 내부조사가 불가능하여 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 각 호별 경계를 표시하였음.

2) 기호1~6은 동일인 소유로 현장조사시 외부에서 관측한 결과 기호1~기호4 및 기호6일부를 일체로하여 식당으로 이용중이고, 기호5 및 기호6 일부를 일체로하여 식당(공실)으로 이용중인 것으로 추정됨.

물건 비고

일괄매각. 목록 7.은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

1.1. 물건 요약

4.

5.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11073 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층108호 (및 일부 지분)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,447,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.2. 기본 정보

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3.

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 토지면적: 734.81㎡ (약 222.3평)

* 토지 지분: 266.99301404㎡ (약 80.76평)

* 건물면적: 1476.59㎡ (약 446.67평)

* 건물 지분: 536.52298㎡ (약 162.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

3.

* 본 건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 '진해남문시티프라디움' 서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 상업지역 내 상업용 건물 및 나지, 남동측으로는 아파트 단지 및 주택지, 서측으로는 공장 등이 형성된 지역입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

2.

3.

* 빌딩 내 차량 출입이 자유롭습니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

2.

3.

* 빌딩 부지 전체적으로 북측으로 중로, 동측 및 남측으로 소로와 접합니다.

* 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

2.

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3.1. 등기부 현황

2.

3.

* 본 물건은 여러 차례의 소유권 이전 및 지분 변동이 있었습니다.

* 등기부상 말소기준권리인 경남은행 근저당 2,600,000,000원(2019.07.25.) 외 다수의 채권들이 존재하나, 경매 개시 결정으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 경남신용보증재단 가압류 64,209,000원(2024.11.06.)은 말소되었습니다.

* 하나카드주식회사 가압류 53,709,704원(2025.05.22.)은 말소되었습니다.

* 경남은행의 임의경매개시결정(2025타경11073)으로 본 경매가 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 4,668,478,631원입니다.

3.2. 임차인 현황

2.

3.

* 임차인: 라 네슬리 (RAMADALESLIE)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업자 등록일: 2024-11-11

* 확정일자: 2025-03-24

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

* 참고사항: 1차 보증금 증액분 5,000,000원, 차임 2,500,000원

* 임차인: 신 경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-26

* 대항력: 없음

* 합계 인수 보증금: 0원

3.3. 인수 및 소멸 권리

2.

3.

* 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본 물건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

* 주의사항으로 '일괄매각' 및 '목록 7.은 지분매각임'이라고 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

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4.1. 용도 및 현황

2.

3.

* 본 물건은 근린상가 용도로, 현재 일부 호실(108~111호, 113호 일부)은 식당으로 이용 중이며, 일부(112호, 113호 일부)는 식당으로 추정되나 공실로 보입니다.

* 건축물대장상 주 용도는 '자동차관련시설(주차장)'로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 근린상가입니다.

* 총 15개의 호실 중 본 경매 대상에는 1층 108호부터 113호까지, 그리고 2층 201호(목록 7)가 포함됩니다.

4.2. 주변 상권

2.

3.

* 상업지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지와 주택지가 있어 배후수요가 존재합니다.

* 서측 근거리로 공장이 형성되어 있으며, 이는 업종에 따라 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 본 물건이 속한 '진해남문시티프라디움' 단지 내 상가 및 주변 상권의 활성화 정도를 추가 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

2.

3.

* 본 물건은 창원시 진해구 남문동에 위치하며, 인근 아파트 단지 및 주택지의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 주변 지역으로의 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 지분 매각

2.

3.

* 본 경매는 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 특히 '목록 7.'은 지분 매각임을 명시하고 있어, 전체 지분을 취득하는 것이 아니라면 타 지분 소유자와의 협의 또는 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공동 소유로 인한 관리 및 운영 상의 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

2.

3.

* 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* '라 네슬리'의 경우 확정일자를 받았으나 배당신고일이 경매 신청일 이후로 되어 있어 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원(총 25,000,000원)은 배당을 통해 변제받을 수 있을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 전액 변제가 어려울 수도 있습니다.

* 금액이 미상인 임차인은 없으나, 모든 임차인과의 원만한 합의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 제약

2.

3.

* 감정평가 당시 내부 조사가 불가능하여 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 각 호별 경계가 표시되었습니다. 실제 점유 및 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

2.

3.

* 주위 환경 정보에 따르면 서측 근거리에 공장이 형성되어 있다고 언급되어 있습니다. 다만, 구체적으로 어떤 종류의 공장인지, 혐오시설에 해당하는지에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 추가적인 현장 조사 또는 인근 주민 탐문을 통해 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

2.

3.

* 본 물건은 창원시 진해구 남문동의 상업지역에 위치한 근린상가 지분 매각 건입니다.

* 뛰어난 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있으나, 지분 매각이라는 특성상 단독 소유에 비해 관리 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 만한 부담은 없어 보이며, 임차인과의 관계도 명확합니다.

* 전체 지분 취득을 고려한다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 지분 취득 시 발생할 수 있는 소유권 분쟁이나 관리의 어려움을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

* 창원시 진해구의 개발 가능 지역 내 상업용 부동산입니다.

* 상업지역 내 근린상가로, 다양한 업종 입점이 가능하며 배후 수요가 존재합니다.

* 경매 개시로 인해 말소될 권리 관계가 명확하여 권리 인수 부담이 적습니다.

* 향후 개발 계획이나 주변 상권 변화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

3.

* 감정가는 2,447,000,000원입니다.

* 본 물건은 지분 매각이므로, 실제 입찰가 산정 시에는 전체 부동산 가치 대비 본인이 취득하는 지분의 비율, 잠재적 리스크(특히 지분 소유자와의 관계, 향후 관리 방안 등), 주변 시세, 공실률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 고려 사항은 없습니다.

* 본 보고서 작성 시점에서는 상세한 시세 및 공실률 정보가 제한적이므로, 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있으며, 투자를 결정하기 전에 현장 방문 및 주변 부동산 시세 조사를 면밀히 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.