나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11289 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 816-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '진해구청' 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

공히 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

가. 일련번호 1
완경사지대 내 가장형의 토지로서, '주거나지' 상태임.

나. 일련번호 2
인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거나지' 상태임.

인접 도로상태

가. 일련번호 1
본건 북측 및 서측으로 폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

나. 일련번호 2
본건 북서측으로 폭 약 3m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 일련번호 1
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접함),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(풍호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>.

나. 일련번호 2
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 본건 지상에 소재하는 수목은 경제적 가치가 희박하고 거래관행상 토지와
일체로 거래되고 있는 점 등을 고려하여 토지 가치에 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11289 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가: 44,690,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 816-1

용도: 대지

토지면적: 272.50㎡ (약 82.46평)

토지지분: 272.50㎡ (약 82.46평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '진해구청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 일련번호 1과 2로 구분됩니다.

일련번호 1은 완경사지대 내의 가장형 토지로서 '주거나지' 상태입니다.

일련번호 2는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 '주거나지' 상태입니다.

건물은 현재 존재하지 않습니다.

2.4. 도로 상태

일련번호 1 토지는 본건 북측 및 서측으로 폭 약 8m의 도로에 각각 접해 있습니다.

일련번호 2 토지는 본건 북서측으로 폭 약 3m의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(풍호초등학교)으로 지정되어 있습니다.

군사시설 보호를 위한 비행안전제4구역(지원) 및 지원항공작전기지 관련 제한이 있습니다.

2.6. 주변 시설

본건의 위치, 주위 환경, 토지이용계획 등을 종합적으로 고려할 때, 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역 및 항공작전기지 관련 시설이 인근에 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

최초 소유권은 최종식씨로부터 시작되었으며, 이후 여러 차례 소유권이 이전되었습니다. 최근에는 에스앤디하모니주식회사로 소유권이 이전되었습니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

본건 토지에는 다수의 근저당권, 지상권, 가처분 등 다양한 권리가 등기되어 있습니다.

총 등기부채권 금액은 9,288,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 지상권 (금정농업협동조합)

* 가처분 (김오진, 2004-09-22 등기, '인수'로 명시)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주택지대가 밀집한 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거지로서의 상권을 형성하고 있습니다. 진해구청과 같은 행정기관이 인근에 있어 관련 행정 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건 소재지 인근에는 풍호초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 진해구청이 가까이 있어 행정 편의성이 높습니다. 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권과 가처분(소유권이전청구권 가등기부 가처분)이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 특히 가처분은 소유권 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 과도한 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차상 낙찰가에 대한 압박 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역 및 지원항공작전기지 관련 제한으로 인해 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 2필지 관리: 2개의 별도 필지로 구성되어 있어, 관리 및 이용에 있어서 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 풍호동에 위치한 대지로서, 주거지역으로서의 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권 및 소유권 분쟁 가능성이 있는 가처분이 인수되는 점, 그리고 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 또한, 군사시설 보호구역 관련 제한 사항도 고려해야 합니다. 따라서 본 건은 권리 분석에 대한 면밀한 검토와 인수되는 권리에 대한 충분한 이해 없이는 입찰 참여를 신중하게 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 잠재력: 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 주거용 건물 신축 등 개발 가능성이 있습니다.

* 행정기관 인접: 진해구청이 인근에 있어 지역 내 중요 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '인수 보증금'이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 부담은 없습니다. 그러나 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권 및 가처분 등 중대한 권리 부담이 존재하며, 등기부채권 총액이 매우 높다는 점을 감안할 때, 감정가인 44,690,000원은 높은 수준으로 판단됩니다. 따라서, 인수되는 권리의 정확한 가치 평가 및 잠재적 법적 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 시 상당한 추가 비용이나 법적 리스크가 발생할 수 있으므로, 이를 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 하며, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.