나이스옥션 법원경매 창원 2025타경446 [1] 경상남도 창원시 진해구 제황산동 28-211 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 제황산동 소재 ""진해남산초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있는 지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,4)는 경사 지세내 지반평탄하게 조성된 2필 일단의 장방형 토지로서, 현황 인접필지와 함께 일단의 ""단독주택용지""로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 1.2m 내외의 도로와 접하여 있으나, 현황은 서측 인접필지인 28-221번지(지목 대, 면적 66㎡, 국유지)를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(1,4)는 인접필지와의 지적경계 불분명한 바 정확한 지적경계 및 이를 통한 건물 점용 위치 등에 관하여는 전문적인 측량을 통한 확인이 필요한 것으로 사료되오니 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호(2) 시멘트블록조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 스톤코트, 페인팅 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 비닐쉬트 및 타일 등 마감입니다.
창 호 : 새시창호입니다.

② 기호(3) 조적조 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 스톤코트, 페인팅 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 비닐쉬트 및 타일 등 마감입니다.
창 호 : 새시창호입니다.

③ 제시외 건물

기호(ㄱ) 조적조 판넬지붕 단층 (주택일부)
기호(ㄴ) 조적조 판넬지붕 단층 (창고,보일러실)
기호(ㄷ) 조적조 판넬지붕 단층 (화장실, 세탁실,창고)입니다.

이용상태

기호(2,3)은 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고바랍니다.

공부와의 차이

① 기호(2)는 귀 제시목록상 기호(1)지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 기호(1,4) 및 일부
타지상에 걸쳐 소재합니다.
② 기호(2)의 귀 제시목록상 구조는 ""스레트지붕""이나, 현황 ""판넬지붕""입니다.
③ 기호(2,3)의 귀 제시목록상 면적은 각각 ""40.89㎡, 16.5㎡""이나, 실측면적은 각각 ""약 55.9㎡, 약
24.2㎡""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(2,3) 및 제시외 건물의 정확한 위치 등에 관하여는 토지의 경계 측량을 통하여 확
인이 필요한 것으로 사료되오니 유의바랍니다.
③ 제시외 건물(ㄴ,ㄷ)은 대부분 또는 전부 타지상에 소재하는 것으로 조사되며, 특히 제시외 건물
(ㄷ)은 전부 타지상에 소재하는 것으로 조사되나, 기호(2,3)의 종물로 판단되어 별도 평가하였으니
제시외 건물의 소유권 및 일괄매각 여부 등에 관하여 업무집행시 재확인 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
기호1,4토지는 일단지임.
기호2번 건물은 등기사항증명서에는 기호1번 토지 상에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황은 기호1,4번 토지 및 일부 타지 상에 걸쳐 소재함.
기호2번 건물은 등기사항증명서 상 ‘스레트지붕’이나 현황은 ‘판넬지붕’임.
기호2,3번 건물은 등기사항증명서 상 각 ‘40.89㎡’, ‘16.5㎡’이나 실측면적은 각 ‘약 55.9㎡’, ‘약24.2㎡’임.
제시외 건물 3-2는 대부분 타지상에 소재, 3-3은 전부 타지상에 소재함.
기호2,3번 건물 및 제시외건물의 정확한 위치 등에 관하여는 토지 경계 측량을 요함.
배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경446 (1) 경상남도 창원시 진해구 제황산동 28-211 외 1필지 단독주택에 대한 경매 물건 보고서입니다. 본 물건의 감정가는 78,932,200원이며, 토지 면적은 105.00㎡ (약 31.76평)이고, 건물 면적은 등록상 57.39㎡ (약 17.37평)이나 실측 면적은 이보다 더 넓을 것으로 추정됩니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 제황산동 소재 ""진해남산초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 지역 교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 물건 북측으로 약 1.2m 폭의 도로와 접하고 있으나, 현재는 서측 인접 필지(28-221번지, 국유지)를 통해 주된 출입이 이루어지고 있습니다. 토지이용계획상 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 절대보호구역(남산초등학교), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 임의경매 사건으로, 채권자는 김봉철입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 1월 29일 접수된 김봉철 명의의 전세권설정(을1)이며, 이는 매각으로 소멸됩니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리는 대부분이나, 주의사항에 명시된 바와 같이 "배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 있습니다.

* 임차인 현황:

* 김미자: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2016년 3월 29일. 보증금이 0원인 점은 특이사항으로, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 김봉철: 대항력 있음. 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원. 전입일자 2016년 3월 30일, 확정일자 2016년 5월 23일. 김봉철은 본 경매의 채권자이자 임의경매 개시를 한 주체이며, 동시에 대항력 있는 임차인으로도 조사되었습니다. 보증금 전액 변제 여부에 따라 잔액 인수 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 대항력 있는 임차인들의 존재로 인해 잔액 인수 위험이 존재합니다.

* 기타 권리사항: 국민건강보험공단 및 북광주세무서의 압류 내역이 존재하나, 이는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진해남산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설과는 거리가 있습니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 우수하나, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 진해남산초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 단독주택이 주를 이루는 지역으로, 상대적으로 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 건물과 등기부등본 상의 불일치:

* 기호 2번 건물이 등기상으로는 기호 1번 토지 위에만 소재하는 것으로 되어 있으나, 실제로는 기호 1, 4번 토지 및 일부 타지에 걸쳐 소재합니다.

* 기호 2번 건물의 지붕 마감이 등기상 '스레트지붕'이나 현황은 '판넬지붕'입니다.

* 기호 2번 건물(등록 40.89㎡) 및 기호 3번 건물(등록 16.5㎡)의 실측 면적이 각각 약 55.9㎡, 약 24.2㎡로 등록 면적보다 크게 초과합니다.

* 제시외 건물 3-2는 대부분 타지상에, 3-3은 전부 타지상에 소재합니다.

* 기호 2, 3번 건물 및 제시외 건물의 정확한 위치를 파악하기 위해서는 토지 경계 측량이 반드시 필요합니다.

* 토지 경계 불분명: 기호 1, 4번 토지는 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여, 정확한 경계 측량을 통해 건물 점유 위치 등을 확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 관련 인수 위험: 대항력 있는 임차인 김미자(보증금 0원)와 김봉철(보증금 50,000,000원)이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 김미자의 보증금 0원인 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 소재 불분명: 일부 제시외 건물이 타지상에 소재하는 것으로 조사되어, 이로 인한 법적 분쟁이나 소유권 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진해구의 단독주택지로, 기본적인 입지 조건은 양호하나, 등기부상 내용과 현황 간의 상당한 차이가 존재하며, 토지 경계 및 건물 위치에 대한 불확실성이 큰 편입니다. 또한, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 잠재되어 있습니다. 이러한 여러 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 실태를 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거지로서의 가치: 제2종일반주거지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 토지 이용 계획 등을 고려한 종합적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 경쟁률 예상: 다수의 리스크 요인으로 인해 일반적인 물건 대비 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 주변 유사 물건(안성빌라, 다세대, 54.67㎡)의 매매가가 5,500만원(약 100.6만원/㎡)인 점을 참고할 때, 본 건의 감정가 78,932,200원(등록 건물 면적 기준 약 137.5만원/㎡)은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

본 건은 단독주택으로 다세대 주택보다 가치가 높을 수 있으나, 앞서 언급된 등기부상 불일치, 토지 경계 불분명, 임차인 보증금 인수 위험 등의 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 55,000,000원 ~ 67,000,000원 범위로 예상됩니다.

이는 예상치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 임차인과의 협의, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.