나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11118 [1] 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1546-2 펜트하우스 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재 '주촌초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은
대규모 아파트단지 및 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인
주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8m의 도로 및 북측으로 폭 약 5m의 보행자 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30)(재정비 및 관리지역세분세부조서 X), 지구단위
계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2019-04-05)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물로서,
. 외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등
. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지붙임 등
. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

가. 1층 : '단독주택(다가구주택)으로서 계단실, E/V, 창고 등'으로 이용 중임.
나. 2~3층 : '단독주택(다가구주택)'으로 이용 중이며 각 5가구로 구성됨.
다. 4층 : '단독주택(다가구주택)'으로 이용 중이며 2가구로 구성됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임
나. 기 타 : 해당사항 없음

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 창원지방법원 2025타경11118 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1546-2 펜트하우스

건물 용도: 다가구주택

감정가: 1,716,485,900원

토지 면적: 330.60㎡ (약 99.99평)

건물 면적: 593.99㎡ (약 179.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 승학새마을금고 (등기부상 근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재 '주촌초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙된 주택지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 8m의 도로 및 북측으로 폭 약 5m의 보행자 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악됨)

* 임차인 현황:

* 강동형: 보증금 20,000,000원, 차임 430,000원, 전입/확정일자 2023-10-25, 배당신고일자 2025-04-28, 대항력 없음.

* 강수연: 보증금 20,000,000원, 차임 410,000원, 전입일자 2024-05-20, 확정일자 2024-05-02, 배당신고일자 2025-03-13, 대항력 없음.

* 김상민: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-01, 확정일자 2023-08-23, 배당신고일자 2025-06-05, 대항력 없음.

* 대아티아이(주), 최진우: 보증금 3,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자/확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 도현동: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일자 2025-01-06, 배당신고일자 2025-06-05, 대항력 없음.

* 이상명: 보증금 30,000,000원, 차임 320,000원, 전입/확정일자 2023-09-12, 배당신고일자 2025-05-29, 대항력 없음.

* 이재우: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-09-09, 확정일자 2024-09-04, 배당신고일자 2025-03-19, 대항력 없음.

* 임준호: 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정일자 2023-08-21, 배당신고일자 2025-03-19, 대항력 없음.

* 최정웅: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정일자 2023-10-13, 배당신고일자 2025-04-03, 대항력 없음.

* 최정윤: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2023-09-01, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-04-25, 대항력 없음.

* 탁미영: 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2023-10-16, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-04-14, 대항력 없음.

* 표하진: 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2023-09-18, 확정일자 2023-08-24, 배당신고일자 2025-06-05, 대항력 없음.

* 등기부 요약 (말소기준권리: 2022-12-12 접수 승학새마을금고 근저당권):

* 토지 등기부채권 총액: 1,456,155,128원

* 건물 등기부채권 총액: 1,716,155,128원

* 총 등기부 채권액 (토지+건물): 3,172,310,256원 (근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수 말소 예정)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주촌초등학교 인근에 위치한 주택 밀집 지역에 있습니다. 주변으로 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 상권은 주택지대 특성상 조용하며, 근린생활시설이 일부 분포하여 주거 생활에 필요한 업종 위주로 형성되어 있습니다.

* 김해시 전체의 개발 계획과 연계하여 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 외부 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주촌초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 좋으며, 각종 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지와 주택들이 어우러져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있습니다. 이는 경매 절차에서 유찰 가능성을 높이며, 낙찰가 부족 시 채무 불이행액이 채무자에게 남을 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 정보: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 일부 임차인은 확정일자 또는 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 실제 배당 과정에서 변동이 있을 수 있습니다. (단, 현재 조사 결과 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 보호구역 등에 해당되어 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 주촌면에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 근린생활시설 인근의 안정된 주택지대에 자리하고 있습니다. 토지와 건물을 일괄매각하는 물건으로, 내부 구조 및 면적이 상당합니다.

권리 분석상 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액이 감정가를 상당히 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰가의 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 입지: 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 안정적인 임대 수익 또는 직접 활용이 가능합니다.

* (잠재적) 지역 가치 상승: 김해시의 지속적인 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,716,485,900원입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 상태(인수 보증금 합계 0원)입니다.

하지만, 토지 및 건물 등기부상 총 채권액이 약 3,172,310,256원에 달하여 감정가를 훨씬 상회하는 점은 중요한 고려 사항입니다. 이러한 높은 채무 총액은 본 물건이 여러 차례 유찰될 가능성을 시사하며, 낙찰가 부족 시 채권 일부가 소멸되지 않고 채무자에게 잔여 채무가 발생할 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

따라서, 실제 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 상기 언급된 채무 관련 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 추가적인 권리 관계 정밀 분석을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.