나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [1] 경상남도 창원시 진해구 안골동 351-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(1-1~1-5) 매각에 포함.
- 목록2. 일반건축물대장상 위반건축물 “1층(22.6㎡), 3층(30.8㎡), 4층(21㎡)”로 등재됨.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 안골동 351-8

용도: 근린주택

감정가: 601,481,800원

토지면적: 210.30㎡ (약 63.62평)

건물면적: 418.84㎡ (약 126.70평)

건물 제시외면적: 87.30㎡ (약 26.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OO

작성일: 2026-06-22

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 편리한 편으로 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 다양한 폭(약 8m~10m 내외)의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 일부 지역은 소로, 가축사육제한구역, 보호구역(유치원, 초/중/고등학교), 국가산업단지, 역사문화환경보존지역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 지역 개발 계획 및 환경 규제가 적용됨을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지: 소유권 이전(백상화, 차성철, 씨티개발주식회사), 근저당권(대연중앙새마을금고, 말소), 강제경매(오병열, 말소) 기록이 있습니다.

* 건물: 소유권 보존(차성철), 소유권 이전(씨티개발주식회사), 근저당권(대연중앙새마을금고, 말소), 가압류(오병열, 말소), 강제경매(오병열, 말소) 기록이 있습니다.

* 말소기준권리: 대연중앙새마을금고의 근저당권(2021-03-08 접수)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권개요 기재는 있으나, 등기부에는 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: SHAKOORUSMAN

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2023-07-31

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 강복임

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-09-18

* 확정일자: 2020-09-18

* 배당신고일자: 2025-05-08

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 발생 가능성 있음.

* 임차인: 김흥동

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 반은숙

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-12

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 안유빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-10-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 안재만

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-07-21

* 확정일자: 2022-07-12

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정용권

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 80,000,000원 (임차인 강복임)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 근린생활시설로 이용 중인 부분이 있으며, 인근 지역에 다양한 근린생활시설과 단독주택이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 개발 가능성: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다. 또한, 부산과 창원을 잇는 교통 요지에 위치하여 잠재적 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 진해용원고등학교 인근에 위치하며, 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 주거 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 강복임(보증금 80,000,000원)은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 "1층(22.6㎡), 3층(30.8㎡), 4층(21㎡)"가 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있으며, 향후 건물 가치 하락의 요인이 됩니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(1-1~1-5)은 매각에 포함되어 처리됩니다.

* 건물 내부 조사 미비: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 정확히 파악하지 못한 부분이 있어, 실제 상태와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 안골동에 위치한 근린주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 복합 용도(근린생활시설 및 다가구주택)로 이용 가능하여 다양한 수익 창출 잠재력이 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 존재와 위반건축물 등기 사실은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 근린생활시설과 주택으로 활용되어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 지속적인 지역 발전 가능성: 창원과 부산을 잇는 교통 요지에 위치하며, 관련 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 면적: 넓은 대지와 건물을 보유하고 있어 활용도가 높습니다.

* 인근 시세 대비 경쟁력 있는 매물: 감정가와 시장 상황을 고려하여 적절한 가격에 취득 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 601,481,800원이나, 대항력 있는 임차인 80,000,000원 인수 및 위반건축물 존재로 인한 가치 하락 요인을 고려해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 위치 및 규모의 단독/다세대/상가주택 매물이 3억 9천만원 ~ 8억원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 본건의 418.84㎡ (약 126.70평) 건물 면적과 210.30㎡ (약 63.62평) 토지 면적을 고려할 때, 건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 감가상각 및 임차인 인수 금액 80,000,000원을 제외하고, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 420,000,000원 ~ 480,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 추가 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 리스크를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.