나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11323 [1] 경상남도 창원시 성산구 사파동 114-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 사파동 소재 <사파초등학교> 북서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로, 남서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(신월지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(신월지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사파초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함. (첨부 '지적 및 개황도', '사진용지' 참고)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 1, 2층 건물로서, (사용승인일: 2012.02.14.)
외 벽: 화강석 붙임 등 마감,
창 호: PVC창호 등 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1) 지상에 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함. (첨부 '지적 및 개황도', '사진용지' 참고)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 2.에 소유자 편의상 2층 출입문에 호실(2층 201호~203호)을 부여하여 사용중임.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음
공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음
2026.8.31.김익준으로부터 유치권신고서(피담보채권 : 주택 유지보수공사대금30,000,000원, 계약체결일 2026. 3. 3.)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호

창원지방법원 2025타경11323 (1)

* 소재지

경상남도 창원시 성산구 사파동 114-7 (도로명: 동산로178번길 25)

* 건물 용도

단독주택

* 감정가

346,252,880원

* 토지 면적

총 245.90㎡ (약 74.4평) / 지분 122.95㎡ (약 37.2평)

* 건물 면적

총 238.08㎡ (약 72.0평) / 지분 119.04㎡ (약 36.0평)

(건물 제시외면적: 52.36㎡ 포함)

* 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분

부동산강제경매

* 채권자

오OOOOOO

* 건축물 정보

구조: 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 2층

사용승인일: 2012년 02월 14일

건축면적: 121.74㎡

총면적: 238.08㎡

건폐율: 49.51%

용적률: 96.82%

가구수: 4 (내부 다가구 이용 가능성)

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 사파동 소재 사파초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 접근성

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로, 남서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 양호한 접근성을 제공합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(신월지구), 소로3류(폭 8m 미만)(신월지구)에 해당됩니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(사파초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 케이비캐피탈주식회사의 2024년 06월 03일자 가압류(창원지방법원 2024카단11430)가 말소기준권리입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 이동영: 보증금 40,000,000원, 차임 없음. 전입일자 2024-10-04. 확정일자 없음. 배당신고일자 2025-07-15. 대항력 없음.

* 이영애: 보증금 50,000,000원, 차임 380,000원. 전입일자 2024-05-30, 확정일자 2024-06-14. 배당신고일자 2025-05-07. 대항력 있음.

* 정영길: 보증금 0원, 차임 없음. 전입일자 2025-01-24. 확정일자 없음. 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 지세영: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원. 전입일자 2025-04-25, 확정일자 2025-04-25. 배당신고일자 2025-04-25. 대항력 없음.

대항력 있는 임차인 이영애 씨는 말소기준권리(2024-06-03)보다 선순위로 전입 및 확정일자를 취득하였으므로, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원에서 배당을 통해 해결되지 않는 부분을 의미할 수 있으며, 대항력 있는 임차인에 대한 보증금(50,000,000원)은 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 임차인 이영애 씨의 보증금 50,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다.

기타 지상권 등 별도로 인수되는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

보다 전문적인 쇼핑이나 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 상권 발달 정도

주거 지역 내에 위치하므로 상권의 중심지라기보다는 주거 배후지로서의 성격이 강합니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성은 있으나, 현재로서는 안정적인 주거 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

사파초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

인근에 중학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의 시설

단지 내 및 인근에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

* 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

임차인 이영애 씨의 경우, 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 입찰 시 총 투자 비용 산정에 중요한 요소가 됩니다.

* 공유지분 매각

본건은 토지와 건물 모두 공유지분으로 매각되므로, 전체 물건을 단독으로 소유하는 것이 아니라 다른 공유자와 함께 소유하게 됩니다.

이는 향후 재산권 행사, 건물 이용, 매각 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이로 인해 의사결정이 지연되거나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 신고가 있었으나, 보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 추후 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 제시외 건물

기호(1) 토지 지상에 제시외 건물(㉠~㉣)이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

제시외 건물의 법적 효력 및 철거/원상복구 여부에 대한 검토가 필요합니다.

* 기타

목록 2.의 경우, 소유자 편의상 2층 출입문에 호실(201호~203호)을 부여하여 사용 중인 점으로 미루어 보아, 내부가 여러 세대로 구분되어 사용될 가능성이 높습니다.

이 경우, 각 세입자의 현황 및 상태에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

등기부상 채권 총액이 상당하므로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 채무 관계 정리에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 사파동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다.

사파초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 50,000,000원)의 존재로 인해 해당 보증금 인수 가능성이 높으며, 공유지분 매각이라는 특수성을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

제시외 건물 및 내부 구분 사용 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 존재하므로, 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군: 사파초등학교 인접으로 자녀가 있는 가족에게 매력적인 입지.

* 안정적인 주거 환경: 단독주택 및 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 생활 가능.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 권리 분석 및 현장 확인을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 메리트 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,252,880원입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 이영애 씨의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 산정하는 것이 합리적입니다.

보증금 인수 비용을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 시세 대비 합리적인 입찰가 범위로 예상합니다.

이를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 약 237,000,000원 ~ 267,000,000원으로 제안합니다.

이는 예상되는 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준 또는 그 이하가 되도록 조정하여 보수적으로 산정한 금액입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.