나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11091 [1] 경상남도 창원시 진해구 여좌동 760-241 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 아파트 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 기호1) 인근 및 기호2)~기호4) 까지 소형 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

▶기호1) : 가장형의 평지로서 현황 '나지'상태이며 일부 인근토지의 통행로로 일시적으로 이용되고 있습니다.(후첨 사진용지 참고)
▶기호2) : 장방형의 평지로서 현황 '도로' 입니다.
▶기호3) : 장방형의 평지로서 현황 '도로' 입니다.
▶기호4) : 부정형의 평지로서 현황 '도로' 입니다.

인접 도로상태

대상물건 기호1)토지 남측으로 노폭2m내외의 도로와 접하며, 기호2)~기호4)토지는 노폭 3m~4m내외의 도로 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

▶기호1)
도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-27)(진해여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>
▶기호2), 기호3)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>

▶기호4)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-27)(진해여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

대상물건 기호3), 기호4) 토지의 귀 의뢰목록상 지목은‘대’이나, 현황‘도로’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
① 대상물건 기호1)토지는‘토지이용계확인서’상 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하는 토지이나, 자연녹지지역의 면적 및 비율 등 가치형성에 미치는 영향 등을 종합 고려하여, 주된 용도지역인 제2종일반주거지역을 기준으로 일부 자연녹지지역임을 감안하여 평가하였으니 참고바랍니다.

② 대상물건 기호1)~기호4)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 3. 4. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 창원지방법원 2025타경11091 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 760-241

용도: 대지

감정가: 74,452,000원

토지면적: 147.00㎡ (약 44.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOO

주의사항: 일괄매각. 목록 3. 4. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 ‘도로’임.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주택, 아파트 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 12월 26일 접수된 창원새마을금고의 근저당권 (금액 48,000,000원)입니다.

* 이후 2024년 4월 23일 신용보증기금의 가압류 (금액 190,000,000원), 2025년 2월 26일 창원새마을금고의 임의경매 (금액 43,425,060원), 2025년 8월 14일 김해세무서장의 압류가 등기되었습니다.

* 상기 등기된 권리들은 모두 말소 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바가 없습니다. (물건명세서에 ‘지상권개요:’라는 항목만 있으나 상세 내용은 기재되지 않았습니다.)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부상 채권 총액: 238,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건에 대한 구체적인 상권 분석 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 환경이 주택 및 아파트 단지로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 잠재력은 있을 수 있습니다.

* '북원로터리' 인근이라는 점은 지역 내 주요 거점으로서의 접근성을 시사합니다.

* 혐오시설 등 주변 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 지역은 주거 시설이 밀집되어 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 진해여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황의 차이: 목록 3, 4번 토지는 지목이 ‘대’이나 실제로는 ‘도로’로 이용되고 있습니다. 이는 토지의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 다중 용도지역: 기호 1번 토지는 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어, 토지 이용 및 건축 시 복합적인 용도 규제를 확인해야 합니다.

* 경계 불분명: 대상 토지들(기호 1~4)의 경계가 명확하지 않아, 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

* 부분적 타인 통행로 이용: 기호 1번 토지는 일부 인근 토지의 통행로로 일시적으로 이용되고 있어, 소유권 행사 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다양한 법적 제한: 군사시설 보호구역, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지로서, 공부상 지목과 현황이 다르며 여러 법적 제한과 복합 용도 지역에 걸쳐 있는 특성을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 보이나, 토지의 실제 이용 현황, 지적 경계, 그리고 관련 법규의 제약을 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 진해구의 주요 도로인 '북원로터리' 인근이라는 지리적 이점을 가집니다.

* 경매 절차상 인수해야 할 권리 관계가 복잡하지 않아 권리 분석 측면에서 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 정확한 시세 정보, 인근 실거래가 자료, 개발 가능성 등에 대한 추가적인 시장 조사가 부족하여 객관적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 감정가는 74,452,000원입니다.

* 실제 입찰가는 토지 현황, 관련 법규 검토 결과, 지적 측량 비용, 예상 개발 이익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 따라서, 본 감정가격을 참고하시되, 반드시 전문가와 상의하여 심층적인 시장 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.