나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11315 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1713-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김해시 진영읍 진영리 소재, "진영중흥S클래스아파트" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통상황을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2)세장형형의 평지로서, '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)북서측으로 노폭 약10m내외의 포장도로와 접함. 기호2)남동측으로 노폭 약10m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(진영2지구), 소로1류 (폭10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28 )<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임. 기호2)도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(진영2지구) 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06 -28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3)철근콘크리트구조 기와이기지붕 3층건으로서, 외 벽 : 화강석석재 마감 및 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바 닥 : 장판지 및 타일마감. 창 호 : 새시창호 임. 기호4)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 외 벽 : 화강석석재 마감 및 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바 닥 : 장판지 및 타일마감. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

기호3,4)공히 단독주택(현황 다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있으며, 기호3) 옥상에는 태양광설비가 시설되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없음.

물건 비고

일괄매각
본건 건물 옥상 소재 태양광 설비는 매각대상에 포함됨. 다만, 해당 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11315 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1713-4

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 816,155,100원

* 토지면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

* 건물면적: 419.19㎡ (약 126.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (경매 신청 채권자는 중소기업은행)

* 주의사항: 본건 건물 옥상 소재 태양광 설비는 매각 대상에 포함되나, 해당 설비에 대한 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 김해시 진영읍 진영리 소재 "진영중흥S클래스아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 주거지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 세장형의 평지로 단독주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(진영2지구)이며, 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을1, 건물)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권개요는 기재되어 있으나, 본건 등기부등본 상으로는 인수되는 권리가 없습니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정 2023-12-04, 배당신고 2025-06-24, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 240,000원, 전입 2019-11-29, 확정 2025-04-25, 배당신고 2025-05-15, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-27, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-27, 배당신고 2025-04-29, 대항력 없음.

* 등기부채권 총액: 약 1,200,000,000원

4. 상권분석

* 본건 소재지는 진영읍 진영리 일대로, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 주거지 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 '진영중흥S클래스아파트'가 위치하여 배후 주거수요가 존재합니다.

* 경상남도 김해시 진영읍은 도시재생 뉴딜사업 등을 통해 지역 활성화 및 생활환경 개선 노력이 진행되고 있으며, 폐선부지를 활용한 '하모니숲길' 조성 등으로 녹지공간 확충 및 주민 편의시설이 개선되고 있습니다.

* 전반적으로 주거 기능 중심의 상권으로, 소규모 상가들이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거시설: 본건은 다가구주택으로, 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 인근에 '진영중흥S클래스아파트'가 있으며, 주변 초·중·고등학교 학생들의 통학로 기능도 수행하는 '하모니숲길'이 인근에 조성되어 있습니다.

* 편의시설: 진영읍 지역은 생활 편의성이 높은 편이며, 노브랜드 등 상업시설이 인근에 위치합니다.

* 녹지 및 휴식공간: 폐선부지를 활용한 '하모니숲길'이 조성되어 있어 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 태양광 설비: 건물 옥상 태양광 설비는 매각 대상에 포함되나, 리스, 렌탈 등 제3자 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닐 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있는 점을 유의해야 합니다.

* 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 비록 대항력 없는 임차인들이나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 진영읍에 위치한 다가구주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활환경을 갖추고 있습니다. 인근의 아파트 단지와 도시재생 사업을 통한 지역 개선 노력은 긍정적인 요소입니다.

* 감정가 8억 1천여만 원 대비 토지면적 270㎡, 건물면적 419.19㎡로 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 다만, 옥상 태양광 설비의 소유권 문제, 복잡한 토지 이용계획 및 제한사항 등은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 주거 환경: '하모니숲길'과 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 지역 개발 호재: 진영읍 도시재생 뉴딜사업 등 지역 개발에 대한 지속적인 관심이 필요하며, 이는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 다가구주택 용도: 임대 수익 창출이 가능한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수입 확보를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 816,155,100원을 기준으로, 임차인의 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 시장 상황 및 본 건의 현황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 태양광 설비 관련 특이사항 및 토지 이용 제한 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 투자의 목적, 자금 계획, 경매 물건의 현재 가치 및 미래 가치 등을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.