나이스옥션 법원경매 창원 2025타경455 [1] 경상남도 김해시 삼방동 692 화인아파트 103동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 아파트
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합
니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제408호로서,
(사용승인일 1992.07.29)
외 벽 : 모르타르위 페인트칠 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

이용상태 : 아파트입니다.
※ 본건은 현장 조사시 이해관계인은 부재 및 폐문 등으로 인하여, 내부 확인이 곤란하여 관
련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로, 경매 진행시 본
건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

설비내역

제반위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경455 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 692 화인아파트 103동 4층408호

감정가: 142,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.97㎡ (약 10.27평)

건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

전용면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼방동 소재 '삼방초등학교' 북동측 인근에 위치.

주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근 용이.

인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리.

2.3. 주거 환경

아파트 단지명: 삼방화인아파트.

총 10개 동, 930세대 규모의 대단지.

1992년 7월 29일 사용승인된 아파트.

총 주차대수 515대.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

전기차 충전 시설 보유 (지상 3대, 지하 11대).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 남교식 (1992-08-28), 안수옥 (2010-10-22)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2012-12-07, 94,050,000원)

말소 예정 권리: 우리은행 근저당 (2014-09-03, 15,950,000원)

임의경매 개시 결정: 우리은행 (2025-04-14, 103,986,916원)

총 등기부 채권액: 110,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-02-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 3개월 간 유사 면적(84.46㎡) 매매 사례:

* 2026년 6월 3일: 132,000,000원 (6층)

* 2026년 6월 8일: 100,000,000원 (6층)

유사 면적(73.93㎡) 매매 사례:

* 2026년 6월 20일: 92,000,000원 (10층)

감정가: 142,000,000원

분석: 최근 거래가는 92,000,000원 ~ 132,000,000원 수준이며, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

4.2. 전월세 시세

84. 46㎡ 기준 전월세 거래 사례:

* 2026년 1월 17일: 보증금 2,000만원, 월세 40만원 (2층)

* 2025년 11월 5일: 보증금 6,700만원, 월세 10만원 (1층)

73. 93㎡ 기준 전월세 거래 사례:

* 2026년 6월 6일: 보증금 2,000만원, 월세 40만원 (14층)

분석: 임대수익 가능성은 있으나, 월세 가격은 층수 및 계약 시점에 따라 변동이 큰 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 삼방초등학교 위치.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 기본 편의시설 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

5.3. 기타

지도상 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 상세 지리 정보 분석을 통해 추가 확인 필요. (실제 조사 시 주변 공장, 유해 시설 등 혐오시설 유무 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년 준공으로 30년 이상 경과된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

6.2. 내부 확인 곤란

감정평가 시 현장 조사에서 내부 확인이 어려웠던 점은 인수 시 잠재적인 관리 상태 불량 또는 수리 필요성 증가 요인이 될 수 있음.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.4. 시세 대비 높은 감정가

감정가 142,000,000원 대비 최근 유사 면적 거래가 100,000,000원~132,000,000원 수준으로, 낙찰가 산정에 신중 기해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 1992년식 아파트로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 건물이 노후화되었고 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 현장 내부 확인이 어려웠다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

유동화 물건이라는 점도 특이사항으로 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금 없음.

8.2. 편리한 교통 및 주거 환경

대중교통 접근성이 양호하며, 초등학교가 인접해 있어 주거 편의성이 좋음.

8.3. 대단지 아파트

930세대 규모의 대단지로, 관리 및 유지보수가 비교적 안정적으로 이루어질 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.46㎡)의 매매가는 2026년 6월 3일 132,000,000원, 2026년 6월 8일 100,000,000원으로 확인되었습니다.

건물 노후화, 내부 확인 곤란, 유동화 물건 특성 및 감정가 대비 시세 편차 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

종합적으로 판단 시, 115,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시세, 낙찰률, 향후 시장 전망 등을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.