나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11305 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1509-11 삼계주상복합상가 5층 501호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼계동 소재 ""김해시시민체육공원"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 숙박시설 및 위락시설, 근린생활시설, 병원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층건 내 5층 501호, 502호, 503호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

3개호가 하나의 위락시설(상호:대궁노래방)로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업),
지구단위계획구역(북부지구), 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

501호,502호,503호의 3개호가 하나의 위락시설(상호 : 대궁노래방)로 같이 사용하다가 현재는 영업을 하지 않으며 2025.3월분까지 미납 관리비(501,502,503호 통합부과)17,012,070원이 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11305 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1509-11 삼계주상복합상가 5층 501호 (502호, 503호와 일괄)

용도: 위락시설 (상호: 대궁노래방)

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 68.92㎡ (약 20.85평)

건물 면적: 203.25㎡ (약 61.48평) (501호, 502호, 503호 합산 면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복사건 (동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 있을 수 있음을 시사)

미납 관리비: 17,012,070원 (2025년 3월분까지, 501, 502, 503호 통합 부과)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 삼계동, "김해시시민체육공원" 남서측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설, 병원 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물 중 5층 501호, 502호, 503호입니다. 외벽은 석재붙임으로 마감되었고, 창호는 샤시 창호입니다.

토지 이용: 본건 토지는 세장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

접근성: 건물 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업), 지구단위계획구역(북부지구)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2009년 11월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5)이 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리나 인수해야 할 용익권(지상권 등)은 없는 것으로 조사되었습니다. 등기부상 모든 을구 권리 및 갑구의 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 567,798,475원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 미상

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 7월 8일

* 대항력: 없음 (보증금 미인수)

권리분석 종합: 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서, 권리상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 위치한 김해시 삼계동 일대는 근린생활시설, 병원, 숙박시설, 위락시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

본건 용도 및 현황: 501호, 502호, 503호 3개 호실이 "대궁노래방"이라는 상호의 위락시설로 함께 사용되었으나, 현재는 영업을 중단한 상태입니다.

인접 시설: 김해시민체육공원이 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용이 많은 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 병원, 각종 상업 시설 등이 인근에 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통: 건물 북동측으로 왕복 4차선 도로에 인접하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경: 김해시민체육공원이 인접해 있어 일부 쾌적성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 본 경매 사건 외에도 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 권리 및 사건 정보를 추가적으로 확인해야 합니다.

미납 관리비: 2025년 3월분까지 총 17,012,070원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이 중 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 정확한 인수액 산정을 위해 관리사무소 등에 확인이 필수적입니다.

영업 중단 및 공실: 현재 영업을 중단한 상태이므로, 향후 임차인 모집 및 공실 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

용도 및 지역 제한: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있어 건축 및 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼계동의 상업 지역에 위치한 위락시설로, 501호, 502호, 503호 3개 호실이 통합되어 사용되었던 바 있습니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리상 인수할 부담은 없어 보입니다.

다만, 현재 영업을 중단한 상태이며, 상당한 금액의 미납 관리비가 발생하여 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

주변 상권은 근린생활시설 등이 밀집하여 기본적인 수요는 존재하나, 공실 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지 잠재력: 김해시 삼계동은 지속적인 개발과 함께 상권이 활성화될 수 있는 잠재력을 가진 지역입니다.

활용 다양성: 위락시설 외에도 다양한 업종(근린생활시설 등)으로의 전환을 통해 수익 창출이 가능합니다.

경매 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격에 물건을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원

산정 고려사항:

* 미납 관리비 인수액 (정확한 확인 후 반영)

* 향후 필요한 리모델링 및 원상복구 비용

* 예상 임대 수익률 및 현재 시장 상황

* 경쟁 물건 분석 및 타 경매 사건의 낙찰가 추이

해당 물건은 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없는 것으로 판단되나, 상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 산정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.