나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 2층 205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2에 소재한 진영썬빌 102동 2층 205호 연립주택입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경11271 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 143,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택으로, 2016년 5월 20일에 사용승인되었습니다.

해당 호실은 2층 205호이며, 전용면적은 57.46㎡ (약 17.38평)입니다.

토지 지분 면적은 46.38㎡ (약 14.03평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 농OOOOOOO이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존은 2016년 6월 8일에 태양종합건설주식회사 명의로 등기되었으며, 말소기준권리는 2019년 12월 31일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,010,000,000원)입니다.

이후 가압류 및 임의경매 개시결정 등기가 있으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,231,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 "진영운동장" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나 시외곽 지역으로 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2019년 12월 31일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 가압류 및 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인 김대철: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원. 전입일자 및 확정일자는 2020년 11월 5일이며, 배당신고일자는 2025년 4월 24일입니다. 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인 황수현: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자는 2024년 8월 9일입니다. 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 진영읍 진영리는 공동주택과 근린생활시설이 일부 분포하는 지역입니다.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 대주빌라(1995년식, 64.05㎡)는 2026년 7월에 3,700만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 190만원 수준입니다.

* 기건그린빌라(2001년식, 74.29㎡)는 2025년 10월에 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 222만원 수준입니다.

본건(진영썬빌, 2016년식, 57.46㎡)은 주변 유사 건물 대비 비교적 신축에 속합니다.

하지만 거래된 면적은 본건보다 크거나 유사하며, 거래 금액은 3,700만원에서 5,000만원 사이입니다.

이는 본건의 감정가 143,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 현재 시장 실세는 감정가보다 훨씬 낮은 수준으로 형성되어 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 "진영운동장" 남측 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

시외곽 지역이므로 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량을 이용한 접근성은 양호합니다.

진영읍 지역은 김해시 내에서도 비교적 외곽에 속하므로, 인프라 발달 수준은 도심 지역과 차이가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무에 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시세와 감정가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 낙찰 후 자산 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등재된 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍에 소재한 비교적 신축(2016년 준공) 연립주택으로, 법적으로 인수할 권리 관계가 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

다만, 주변 실거래가 수준과 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 거래된 유사 면적의 빌라 가격은 3,700만원에서 5,000만원 사이이므로, 현재 감정가 대비 상당한 할인율을 기대할 수 있습니다.

공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 하자 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 없이 명도가 가능합니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 실거래가를 고려할 때, 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 진영읍 지역의 개발 가능성 및 주변 시세 상승 여력을 고려한 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 4,000만원대 후반에서 5,000만원대 초반으로 추정됩니다.

특히, 2016년 준공이라는 신축성을 감안하면, 2001년식 74.29㎡ 건물이 5,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(57.46㎡)의 적정 가치는 보수적으로 4,800만원에서 5,000만원 사이로 판단됩니다.

본 건의 감정가 143,000,000원은 실거래가와 큰 괴리가 있으므로, 입찰 시에는 반드시 본인의 시세 판단을 최우선으로 하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 4,800만원 ~ 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.