나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10981 [1] 경상남도 김해시 동상동 1116-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 동상동 소재 '동광초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 조성한 세장형의 토지로서 '다가구주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-01-01)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물감정평가요항표""참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외 벽 : 화강석석재 마감 및 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일마감.
창 호 : 새시창호 임.

이용상태

단독주택(현황 다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추고
있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도""참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(2-1) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경10981 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 동상동 1116-29

* 용도: 단독주택 (현황 다가구주택)

* 감정가: 1,083,562,060원 (약 10억 8천 3백 5십 6만 2천 6백 6십 원)

* 토지면적: 307.50㎡ (약 93.03평)

* 건물면적: 524.88㎡ (약 158.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

* 건축물 정보:

* 준공일: 2016년 4월 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

* 용도: 단독주택 (현황 10가구 다가구주택으로 이용 중)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)

* 주의사항: 일괄매각. 제시 외 건물(2-1) 매각 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 동상동 소재 '동광초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 완경사지대 내 자체 지반 조성한 세장형의 토지로, 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 구포새마을금고 근저당권 (접수일자: 2015-10-12)

* 총 등기부채권액: 479,000,000원

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 구포새마을금고 근저당권 (접수일자: 2016-04-14)

* 총 등기부채권액: 866,450,000원

* 경매개시결정 등기: 구포새마을금고 근저당권에 의한 임의경매 (접수일자: 2025-02-07)

* 총 채권액 합계: 약 1,345,450,000원

* 임차인 현황:

* * AKHMEDOVOBIDJONLUTFULLOJONUGLI (보증금: 500만원, 차임: 25만원, 확정일자: 2025-03-06, 배당신고일자: 2025-04-10, 대항력: 없음)

* * 강미영 (보증금: 1억원, 차임: 10만원, 전입일자: 2022-09-22, 확정일자: 2022-09-22, 배당신고일자: 2025-03-10, 대항력: 없음)

* * 김소정 (보증금: 2천만원, 차임: 30만원, 전입일자: 2024-01-31, 확정일자: 2024-01-31, 배당신고일자: 2025-05-16, 대항력: 없음)

* * 목정수 (보증금: 100만원, 차임: 30만원, 확정일자/배당신고일자/전입일자: 정보 없음, 대항력: 없음)

* * 안민석 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-17, 대항력: 없음)

* * 이남수 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-17, 대항력: 없음)

* * 이지영 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-04, 대항력: 없음)

* * 조두현 (보증금: 5천만원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-08-02, 확정일자: 2018-08-02, 배당신고일자: 2025-02-21, 대항력: 없음)

* * 한국토지주택공사(401호입주자:손연아) (보증금: 1억원, 차임: 35만원, 전입일자: 2023-05-18, 확정일자: 2023-05-02, 배당신고일자: 2025-01-09, 대항력: 없음)

* * 한국토지주택공사(301호) (보증금: 4천2백5만원, 차임: 10만원, 전입일자: 2023-01-02, 확정일자: 2022-12-26, 배당신고일자: 2025-01-09, 대항력: 없음)

* * 한국토지주택공사(302호) (보증금: 9천5백만원, 차임: 10만원, 전입일자: 2021-01-12, 확정일자: 2021-01-07, 배당신고일자: 2024-10-11, 대항력: 없음)

* * 한지현(1) (보증금: 5천만원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-26, 확정일자: 2022-09-26, 배당신고일자: 2025-04-28, 대항력: 없음)

* 주의: 임차인 '목정수'의 경우 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되었으나, 대항력은 없습니다. 금액이 미상인 임차인이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 제공된 JSON 정보의 매매 사례들은 개별 세대(다세대)의 거래로 보이며, 본 물건과 같은 단독주택(다가구) 전체 건물 거래와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 개별 세대(다세대) 매매가: 4억 9천 3백만원 (55.23㎡), 7억원 (73.61㎡), 8억 5천만원 (76.66㎡)

* 개별 세대당 평균 거래 면적: 약 68.33㎡

* 개별 세대당 평균 거래 금액: 약 6억 8천 1백만원

* 개별 세대 면적당 평균 가격: 약 9,841,000원/㎡

* 본건 감정가와 비교:

* 본건 감정가: 10억 8천 3백 5십 6만 2천 6백 6십 원

* 본건 건물 면적: 524.88㎡

* 건물 면적당 감정가: 약 2,064,418원/㎡

* 감정가는 개별 세대 거래가 대비 높은 수준으로, 이는 건물 전체로서의 가치(토지 가치, 건물 규모, 임대 수익성 등)를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 주변 단독주택 및 다가구주택 시장의 거래 추세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경:

* 본 물건은 경상남도 김해시 동상동 소재 '동광초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 주로 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 편의시설:

* 인근에 초등학교(동광초등학교)가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

* 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 주변 시설 검색 결과:

* 인근에 동광초등학교, 김해시청, 김해문화의전당, 김해종합운동장 등 공공시설 및 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 다양한 상업 시설 및 편의 시설 또한 이용 가능합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 모든 권리(근저당, 전세권, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 건물 현황:

* '단독주택'으로 등재되어 있으나, 현황은 '다가구주택'으로 10가구(fmlyCnt: 10)가 이용 중입니다.

* 제시 외 건물(2-1)이 매각에 포함되어 있습니다.

* 임대 관계: 건물 전체의 임대 관계가 상세히 파악되지 않았습니다(미상). 이는 추후 임대 관리에 참고해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역 등 용도 지역 및 보존 지역에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 김해시 동상동에 위치한 4층 단독주택(다가구주택)으로, 비교적 최근에 건축(2016년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교가 인접해 있고 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 교통 또한 편리한 편입니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 깔끔하다는 장점이 있습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 점도 긍정적입니다.

* 다만, 감정가가 10억 8천만원대로 높은 편이며, 토지 이용 제한 사항을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 우수한 입지: 동광초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 시청 등 주요 시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임대 수익 잠재력: 다가구주택으로 활용되어 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 및 분할 문제 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,083,562,060원입니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,345,450,000원으로 감정가보다 높게 나타나고 있으나, 이는 채권자들의 총 채권액을 의미하며 실제 경매 절차에서 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 모든 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되므로, 낙찰자는 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

* 주변 다세대 주택의 면적당 가격은 약 984만원/㎡ 수준이나, 본건은 건물 전체의 가치와 다가구주택의 임대 수익성을 고려한 감정가로 판단됩니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 본건의 잠재적 가치와 안정적인 권리 관계를 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 9억 2천만원 ~ 10억 3천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.