나이스옥션 법원경매 창원 2025타경279 [1] 경상남도 창원시 의창구 중동 763-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1),3)는 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.
본건 기호 5),6)은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 '온천초등학교' 북동측 근거
리에 위치하며, 부근은 온천 및 숙박시설, 아파트, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위
환경은 보통입니다.

교통상황

본건 기호 1),3),5),6)까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 기호 1),3)은 가장형의 평지로서 '주상용 건부지'로 이용중입니다.
본건 기호 5), 6)은 일단지의 사다리형 평지로서, '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 1) 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
본건 기호 3) 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
본건 기호 5),6) 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1), 3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.
본건 기호 5), 6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장
설립승인지역(2호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호 4) 건물 옥상에 태양광설비 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서,
외 벽: 복합판넬 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.
본건 기호 4): 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건으로서,
외 벽: 강화유리 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.
본건 기호 7): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,
외 벽: 노출콘크리트 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.

이용상태

본건 기호 2)는 사무실 및 주택으로 이용중입니다.
본건 기호 4)는 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.
본건 기호 7)은 주택(현: 펜션)으로 이용중임.

설비내역

본건 기호 2), 4), 7)은 공히 제반 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있으며, 주택
부분은 난방설비 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(1-1 ~ 1-8) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경279 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 763-7

* 용도: 근린주택

* 감정가: 13억 4725만 2960원

* 토지면적: 199.10㎡ (약 60.2평)

* 토지지분: 199.1㎡ (약 60.2평)

* 건물면적: 431.07㎡ (약 130.4평)

* 건물지분: 431.07㎡ (약 130.4평)

* 제시 외 건물 면적: 116.10㎡ (약 35.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박 외 (박OOOOO)

* 특이사항: 제시 외 건물(1-1 ~ 1-8) 포함 일괄매각

* 사용승인일: 2016년 11월 18일 (건물(2) 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 (건물(2), 건물(4)), 철근콘크리트구조 2층 건물 (건물(7))

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 토지 및 건물(기호 1,3)은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. (일부 감정평가 요약에는 북면 신촌리 지역도 언급되나, 주소지 기준으로는 중동 지역이 해당됩니다.)

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 및 임차인 현황을 종합한 결과, 말소기준권리는 2017년 1월 24일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 전세권 등)는 모두 소멸될 예정이며, 후순위 권리(가압류, 압류 등) 또한 소멸됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전 (2005-02-21)

* 다수의 소유권 및 지분 이전 (2013-2015년)

* 동창원농업협동조합 근저당: 312,000,000원 (2014-10-06)

* 동창원농업협동조합 근저당: 336,000,000원 (2017-01-24, 말소)

* 신용보증기금 가압류: 382,500,000원 (2024-05-07, 말소)

* 신용보증기금 가압류: 805,000,000원 (2024-05-23, 말소)

* 창원세무서장 압류 (2024-11-27, 말소)

* 창원시 압류 (2024-12-13, 말소)

* 경남신용보증재단 가압류: 13,000,000원 (2025-02-05, 말소)

* 박 외 2명 강제경매: 470,885,303원 (2025-02-07, 말소, 본건 경매 개시 결정)

* 신용보증기금 가압류: 316,000,000원 (2025-02-12, 말소)

* 토지 등기부 채권 총액: 2,164,500,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2016-11-25)

* 동창원농업협동조합 근저당: 312,000,000원 (2017-01-24, 말소, 말소기준권리)

* 동창원농업협동조합 근저당: 336,000,000원 (2017-01-24, 말소)

* 김 전세권: 160,000,000원 (2017-07-17, 말소)

* 신용보증기금 가압류: 382,500,000원 (2024-05-07, 말소)

* 신용보증기금 가압류: 805,000,000원 (2024-05-23, 말소)

* 경남신용보증재단 가압류: 13,000,000원 (2025-02-05, 말소)

* 박 외 2명 강제경매: 470,885,303원 (2025-02-07, 말소)

* 창원세무서장 압류 (2025-02-10, 말소)

* 신용보증기금 가압류: 316,000,000원 (2025-02-12, 말소)

* 창원시 압류 (2025-02-20, 말소)

* 허 주택임차권: 15,000,000원 (2026-04-03, 말소)

* 김 주택임차권: 160,000,000원 (2025-07-29, 말소)

* 건물 등기부 채권 총액: 2,499,500,000원

* 임차인 현황 (전원 대항력 없음):

* (주)이브조경건설정선주: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2025-02-26, 배당신고일자 2025-03-13

* 김*: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-23, 확정일자 2024-06-07, 배당신고일자 2025-04-08

* 김*: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-18, 확정일자 2017-07-04, 배당신고일자 2025-05-07

* 김*: 보증금 60,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2022-07-13, 확정일자 2022-07-13

* 나*: 보증금 60,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2019-10-17, 확정일자 2022-07-13, 배당신고일자 2025-04-10

* 나*: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2019-10-17, 확정일자 2019-10-17, 배당신고일자 2025-03-20

* 이*: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-17, 확정일자 2021-08-17, 배당신고일자 2025-03-06

* 조*: 보증금 35,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-03-06, 확정일자 2023-02-28, 배당신고일자 2025-03-05

* 진*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-01

* 허*: 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2025-02-26, 확정일자 2025-02-28, 배당신고일자 2025-05-08

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

* 상권 특성: 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 복합 상권으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 (비교 매물):

* 제공된 JSON 정보는 주변의 '다세대' 주택 거래 사례로, 본건 '근린주택'과는 용도 및 규모 차이가 있습니다.

* 현대그린빌리지 (2011년 준공): 65.03㎡, 2025년 12월 11,600만원. 84.04㎡, 2026년 5월 15,500만원. (평당 약 178만~184만원)

* 호영씨엘빌 (2012년 준공): 77.2692㎡, 2026년 4월 20,500만원. (평당 약 265만원)

* 영진블루빌 (2011년 준공): 84.04㎡, 2026년 5월 15,500만원. (평당 약 184만원)

* 본건과의 비교: 위 비교 사례들은 소규모 다세대 주택이며, 본건 근린주택은 총 건물 면적 431.07㎡ (약 130.4평) 및 제시 외 건물 116.10㎡ (약 35.1평)로 훨씬 규모가 큽니다. 따라서 단순 평당가 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 편의시설: '의창소방서' 등 공공시설이 인근에 위치하며, 주거 및 상업 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. (구체적인 쇼핑, 의료 시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: '온천초등학교'가 언급되었으나, 본건 소재지(중동)와는 다소 거리가 있을 수 있습니다. (인근 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성 분석 결과, 본건 주변에서 특별히 식별되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 최종 확인을 위해 현장 답사를 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도: 비록 모든 임차인이 대항력은 없으나, 퇴거 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (특히 배당받지 못한 임차인이 있을 경우)

* 제시 외 건물: 116.10㎡에 달하는 제시 외 건물이 포함되어 있어, 건축법 상의 문제, 철거 의무, 또는 임대 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업), 소로3류 등에 해당하며, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규 및 계획의 제약을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 유지보수: 건축 승인일(2016년)을 고려할 때 신축 건물은 아니므로, 건물의 물리적 상태 점검 및 잠재적인 수리/보수 비용을 예상해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 13억 4725만원으로, 주변 '다세대' 주택 시세와 비교 시 높은 편입니다. 실제 시장 가치는 추가적인 면밀한 조사를 통해 판단해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동에 위치한 근린주택으로, 총 토지 면적 199.10㎡ (약 60.2평)에 연면적 431.07㎡ (약 130.4평)의 5층 및 2층 건물과 116.10㎡ (약 35.1평)의 제시 외 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다. '의창소방서' 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주거 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 제시 외 건물의 처리 문제, 잠재적인 명도 과정, 토지 이용 규제 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물, 제시 외 건물까지 일괄하여 취득 가능합니다.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능하여 임대 수익 창출 폭이 넓습니다.

* 입지 조건: '의창소방서' 인근으로 생활 편의 및 접근성이 양호합니다.

* 제시 외 건물 활용: 별도 공간 활용을 통해 부가적인 가치 창출 또는 임대 수익 증대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 13억 4725만 2960원입니다.

주변 '다세대' 주택의 최근 거래가(약 11,600만원 ~ 20,500만원, 면적 65~84㎡)를 고려할 때, 본건 근린주택은 훨씬 큰 규모와 복합 용도로 인해 절대적인 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 임차인들의 총 보증금은 175,000,000원이며, 월 고정 임대 수입은 약 1,860,000원 (155만원 x 12개월)입니다.

만약 본건이 임대 수익률 5%를 기준으로 평가된다면, 연 순수익 1,860만원을 기준으로 할 때 적정 가치는 약 3억 7천만원 수준으로 계산됩니다. 이는 현재 감정가 및 토지/건물 규모와는 큰 차이가 있습니다. 따라서 본 건의 가치 평가는 단순히 임대 수익률보다는, 상권의 잠재력, 향후 개발 가능성, 건물 활용도(사무실, 상가, 주택 등)에 따른 복합적인 분석이 필요합니다.

전문적인 시세 분석 및 건물 상태, 예상 명도 비용, 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 추정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 13억 4725만 2960원

* 주변 시세 및 수익률 분석을 고려한 잠정적 가치 범위: 약 8억 ~ 11억 원

* 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 70~90%)을 감안한 참고 범위: 약 9억 4천만원 ~ 12억 1천만원

이는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 본건에 대한 추가적인 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시고, 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.