나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11216 [1] 경상남도 창원시 성산구 성주동 125 삼정자빌딩 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 성주동 소재 '삼정자초등학교' 남동측 인근에 위치하는
삼정자빌딩 제1층 제107호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상업용빌딩,
대학병원 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상6층 건물 내 제1층 제107호로서,
외벽 : 강화유리창.
내벽,바닥 : 인테리어 마감.

이용상태

근린생활시설

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비,
옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측 및 북측으로
노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,시가지경관지구(일반)(외리지구),지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합),중로3류(폭 12m~15m)
(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

물건 비고

2025. 3. 기준 약 300여만원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경11216 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건종별: 근린상가

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가: 380,000,000원

1.2. 건물및토지정보

소재지: 경상남도 창원시 성산구 성주동 125 삼정자빌딩 1층107호 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3)

토지면적: 20.48㎡ (약 6.2평)

건물면적: 64.86㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상6층 건물 내 제1층 제107호

주요 용도: 근린생활시설 (건축물대장상 교육연구시설로도 기재될 수 있으나, 실제 이용 용도는 근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 성주동 소재 '삼정자초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상업용 빌딩, 대학병원 등이 혼재하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 남측으로 약 20미터, 동측으로 약 12미터, 서측 및 북측으로 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 시가지경관지구(일반)(외리지구), 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본 상 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

주요 권리로는 근저당, 가압류 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 419,152,822원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2017년 9월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인현황

현황 조사 보고서상 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의: 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 경우 대항력 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도및상권특징

건축물대장상 주요 용도는 교육연구시설(학원)이나, 실제로는 근린생활시설로 이용 중입니다.

해당 건물은 상업지대에 위치하며, 주변에 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 주변상가현황

인근에 삼정자초등학교 등 교육 시설이 있어 관련 업종(학원, 문구점, 학원 관련 서비스업 등)의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 병원, 상업용 빌딩 등이 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근편의시설

* 삼정자초등학교 인근

* 병원, 은행, 관공서 등 주요 편의시설 접근 용이

* 주변 아파트 단지 밀집으로 배후 수요 확보 가능

5.2. 혐오시설유무

현재까지 제공된 정보 및 일반적인 상권 분석으로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교육 시설이 인접해 있습니다. 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미납관리비

2025년 3월 기준 약 300만원의 관리비 미납 사실이 현황 조사 보고되었습니다.

이 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공실리스크

임대 관계가 미상이며, 실제 점유 및 사용 현황에 따라 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

상가 건물의 특성상 경기 변동 및 상권 변화에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 권리관계

채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 가압류 등으로 인한 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구의 근린상가로, 입지 조건 및 교통 편리성이 양호한 편입니다.

교육 시설 및 주거 단지 인근에 위치하여 잠재 수요가 기대됩니다.

등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리 분석 상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 미납 관리비와 임대 관계 미상 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 초등학교 인근에 위치하여 학원, 교육 관련 서비스업 등 특정 업종의 고정 수요 확보에 유리합니다.

* 건물 전체 면적 및 토지 지분 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이므로, 권리 관계가 비교적 깨끗한 물건입니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 380,000,000원입니다.

인수되는 임차보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 미납 관리비, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰률을 고려할 때, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. (예상 낙찰가 범위: 약 266,000,000원 ~ 342,000,000원)

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 상권 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.