나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11207 [1] 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3 디세븐파크 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재‘의창소방서' 서측에 소재하며, 주위는 대단지 공동주택, 택지정리된 상가 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내,
(사용승인일: 2021.04.29)

기호(1)은 제1층 제101호,
기호(2)는 제1층 제115호,
기호(3)은 제1층 제116호로

외벽 : 치장석붙임, 페어글라스창 마감 등.
내부 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 페어글라스 새시창 등 마감임.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설(상호명: 다이소)로 이용중임.
기호(2)는 근린생활시설(상호명: 토마토 도시락)로 이용중임.
기호(3)은 근린생활시설(상호명: CU 편의점)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 4필지 일단의 장방형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적되는 토지의 남동측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적되는 토지의
(1)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
(2)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
(3)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
(4)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11207 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3 (도로명 주소: 경상남도 창원시 의창구 중동중앙로 83) D7 Park 1층 101호

건물명: D7 Park

용도: 제1종 근린생활시설

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 1,059,000,000 원

토지면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

건물면적: 48.86㎡ (약 14.78평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2021년 04월 29일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 ‘의창소방서' 서측에 위치하며, 주위는 대단지 공동주택, 택지정리된 상가 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로: 본건 토지는 남동측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역)

* 접합 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 국가산업단지

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 27일 접수된 광득건설의 가압류(채권최고액 8,691,412,985원)입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 을구 2번 근저당권(2024.08.30. 접수) 및 갑구 6번 임의경매개시결정(2025.03.21. 접수) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매수인 인수 권리: 을구 1번 전세권설정등기(2021년 9월 8일 접수, 권리자: 주식회사아성다이소, 금액: 15,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아성다이소

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2021년 10월 07일

* 대항력: 있음 (인수되는 전세권과 동일 인물로 판단됨)

등기부채권 총액: 약 11,506,412,985원 (광득건설 관련 채권 총액)

1.3. 상권분석

주변 상가 현황: 본건 1층 101호는 현재 '다이소'로 이용 중이며, 같은 건물 내 115호는 '토마토 도시락', 116호는 'CU 편의점'으로 운영되고 있어, 주요 상권 기능을 수행하고 있습니다.

주변 환경: 대단지 공동주택 및 택지정리된 상가 지역에 위치하여 배후 주거 수요가 풍부하며, 상업 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 대단지 아파트 단지와 인접하여 주민 편의시설 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

주변 공공시설: 의창소방서가 인근에 위치하여 치안 및 안전 관리가 양호합니다.

교육시설: 창원중앙고등학교 등 다수의 교육기관이 주변에 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료시설: 대규모 종합병원보다는 지역 의원급 의료시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

교통: 본건 주변으로 중로 및 소로가 잘 정비되어 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

혐오시설: 본건 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 주식회사아성다이소는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 15,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰자가 별도로 부담해야 하는 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

높은 채권 총액: 광득건설의 채권 총액이 약 115억 원에 달하여, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 상가 건물로, 내외부 상태가 양호하며 '다이소', '토마토 도시락', 'CU 편의점' 등 주요 프랜차이즈 상가가 입점하여 안정적인 영업이 이루어지고 있습니다.

대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 잠재 수요가 높으며, 상업지구로서의 가치가 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(전세권 1500만원)이 존재하므로 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 채권 총액이 매우 높아 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 준공 건물: 2021년 사용승인된 신축 상가로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

안정적인 임차 구성: '다이소', 'CU 편의점' 등 유동인구가 많고 안정적인 업종이 입점해 있어 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

배후 주거단지 풍부: 주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 매출 확보가 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,059,000,000원입니다.

매수인에게 인수되는 전세권 금액은 15,000,000원입니다.

인수되는 전세권 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 이를 고려해야 합니다.

이 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임대수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 인수되는 15,000,000원의 전세권을 제외하고 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.