나이스옥션 법원경매 창원 2025타경371 [1] 경상남도 김해시 대청동 52-3 비젼타워 10층1001호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동소재 비젼타워 10층 1001호로서 부근은 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 유흥시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건내 10층 1001호로서

외벽: 드라이비트, 화강석등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

본건은 집합건축물대장등본상 용도 '의원' 이나, 현황 '주거용' 으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가각전제된 장방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 남동측 및 북동측으로 소로1류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류(폭10m~12m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(2016-01-15)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장등본상 용도 '의원'이나, 현황 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경371 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 52-3 비젼타워 10층 1001호

* 공부상 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구 및 복지시설 (집합건축물대장상 '의원')

* 현황 용도: 주거용

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

* 건물면적: 192.48㎡ (약 58.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축 허가일: 2002년 1월 21일 (본건은 10층 건물임)

* 등기부채권 총액: 552,201,560원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 대청동 소재 비젼타워 10층 1001호로서, 주변은 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 유흥시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 북서측으로 중로1류, 남동측 및 북동측으로 소로1류가 접하고 있어 대체적인 대중교통 사정은 보통 시됩니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2004년 5월 4일 접수된 진북농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 근저당부채권압류, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다 (지상권 개요상 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 1월 26일

* 확정일자: 2016년 2월 3일

* 배당신고일자: 2023년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 1억원이 있으므로 명도 과정에서 채무자/소유자와의 협의 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 유흥시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

* 상가 이용 현황: 본건은 집합건축물대장등본상 용도가 '의원'으로 등록되어 있으나, 현재는 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 향후 법규 위반 시 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

* 지역 용도: 중심상업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 상업시설로서의 잠재력은 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 중로 및 소로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 아파트 단지 등이 인접하여 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 환경: 숙박시설, 유흥시설 등이 혼재되어 있어 밤 시간대 소음이나 유동인구 관련 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 '의원'이나 현황 '주거용' 사용으로 인한 이행강제금 부과 및 원상복구 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나 1억원 보증금으로 인해 명도 절차 진행 시 협의 또는 법적 절차에 따른 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 5억 5천만원 이상의 채권 총액은 경매 취하 가능성 또는 채무자의 재정 상황에 대한 간접적인 지표가 될 수 있으며, 낙찰가의 적정성 판단에 중요한 요소입니다.

* 혼재된 주변 환경: 유흥 및 숙박시설과의 인접성으로 인한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합의견

본건은 김해시 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지나, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 대항력 없는 임차인의 존재와 높은 채권 총액은 경매 참여 시 신중한 검토를 요구합니다. 상업시설로서의 잠재력과 주거용으로 활용 중인 점을 감안할 때, 향후 합법적인 용도 변경 또는 상업시설로의 전환 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 위치: 김해시의 중심 상업 지역에 위치하여 지역 발전 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 우수한 접근성: 대로와 이면도로에 모두 접하여 차량 및 도보 접근이 용이합니다.

* 다양한 업종 전환 가능성: 법적 제약 사항을 면밀히 검토 후, 현재 주거용으로 사용 중인 점을 활용하여 상가, 사무실 등 다양한 업종으로의 전환을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 건축법, 도시계획법 등 관련 법규 준수 필수)

* 건물 규모: 192.48㎡ (약 58.23평)의 전용 면적은 다양한 상업 용도로 활용하기에 적합한 규모입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 명도 관련 제반 비용, 그리고 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

성공적인 투자를 위해서는 현장 조사를 통한 시세 파악 및 추가적인 법률 검토가 선행되어야 합니다.

이에 따라, 본건의 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 172,500,000원 ~ 195,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.