나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11304 [1] 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 1278-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.04.22

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 진영읍 설창리 소재 ""진영자동차매매단지"" 북동측 인근에 위치하며，부근일대는 중·소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

위치 및 부근의 상황

본건 기호（4）은 경상남도 김해시 한림면 병동리 소재 ""김해병동농공단지"" 서측 인근에 위치하며，부근일대는 중 · 소규모의 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
기호(1): 사다리형과 유사한 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며,
""공업용 건부지"" 등으로 이용 중임.
기호(3): 사다리형의 토지로서, '도로' 로 이용 중임.

나. 도로상태
기호(1): 본건 기호(3) 토지를 경유하여 폭 약 5미터의 세멘 포장도로와 접함.
기호(3): 본건이 도로임.

다. 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항
기호(1, 3)：계획관리지역 (2014-11-06)，가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법〉
공장설립승인지역＜수도법＞, 중점 경관관리구역(2018-11-01)임 .

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
완만한 경사지 내 부정형의 토지로서 자체지반은 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '공업용 건부지'로 이용 중임.

나. 도로상태
본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

다. 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항
계획관리지역（2014-11-06）, 가축사육제한구역（200m 제한지역）＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉，배출시설설치제한지역＜물환경보전법〉임.

건물의 구조 및 현상

기호（5-1）: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2011.01.07）
주기둥: H-Beam 400 x 200mm, 200 x 100mm 등,
벽체: 하단부 약 1m는 콘크리트 조적에 의한 몰탈위 페인트칠이며,
상단부는 판넬잇기,
천정: 철골트러스위 판넬잇기,
바닥: 콘크리트위 에폭시 마감，
층고: 처마높이（약 8m）, 최고높이（9.5m）,
창호: 샷시 창호，
이용상황: 공장
부대설비: 화재탐지 및 경보설비，전등 및 전열설비 등이 되어 있음.

기호（5-2）: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2011.01.07）
외벽: 판넬잇기.
내벽: 판넬붙임, 일부 타일붙임，
천정: 텍스붙임 등,
바닥: 타일깔기，
창호: 샷시 창호,
이용상황: 사무실，화장실,
부대설비: 위생설비，화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

건물의 구조 및 현상

기호(2): 일반철골구조 그라스을판넬지붕 지상2층 건물로서，
(사용승인일: 2015.08.21)

공장 부분
주기둥: H-Beam 490 x 300mm, 400 x 200mm 등，
벽체: 하단부 약 1.2m는 콘크리트위 문양콘크리트，상단부는 판넬잇기,
천정: 철골트러스위 판넬잇기,
공장 （사업체） 감정평가요항표
바닥: 콘크리트 기계미장 위 에폭시 마감 등，
층고: 처마높이（약 12m）, 최고높이（15m）,
창호: 샷시 창호,
이용상황: 공장（작업장）,
부대설비: 화재탐지 및 경보설비, 전등 및 전열설비 등이 되어 있음.

사무실 부분
외벽: 판넬잇기,
내벽: MDF무늬목, 벽지바름, 타일붙임 마감 등,
천정: 텍스붙임，경량철골천정틀위 페인트칠, SMC천정재 마감 등，
바닥: 타일깔기,
창호: 샷시창, 강화복층 유리창 등,
이용상황: 사무실
부대설비: 위생 및 급배수설비, 천장부착형 Aircon설비, 화재탐지 및 경보설비
등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 파이프 및 각종 철강재를 생산자와 수요자간에 가교 역할에 필요한 Over Hed Crane, Semi Gantry Crane로서 , 현상 및 관리상태는 보통인 편임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 공장 운영에 필요한 Over Head Crane으로서，현상 및 관리상태는 보통인 편임

공작물의 현상

없 음.

공작물의 현상

--.

기타참고사항

(가) 부합물 및 종물관계
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

(나) 공부와의 차이
없 음.

(다) 기 타
없 음.

기타참고사항

(가) 부합물 및 종물관계
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

(나) 공부와의 차이
""(공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록2015-1546호)""은 현장확인 결과 2.8ton이 아닌
5ton으로 확인됨.

(다) 기 타
없 음.

물건 비고

일괄매각[기계기구 포함(2-1~2-3)]. 기계기구목록 2-2 Over Head Crane은 2.8ton이 아닌 5ton으로 확인됨. 목록 1, 3 토지 동측 및 남동측 일부 현황 구거(약115㎡)인바 정확한 경계 및 면적은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11304 (1)

소재지: 경상남도 김해시 김해대로835번길 66 (한림면 퇴래리)

용도: 공장

감정가: 2,875,863,000원

토지면적: 3304.00㎡ (약 1000평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1394.00㎡ (약 422평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 건물 정보 (건축물표제부 요약)

* 건물(2) 상세

* 주용도: 공장

* 구조: 일반철골구조, 그라스을판넬지붕

* 사용승인일: 2015년 08월 21일

* 지상 층수: 2층

* 건축면적: 1306㎡ (약 395평)

* 연면적: 1394㎡ (약 422평)

* 건폐율: 39.78%

* 용적률: 42.46%

2. 입지조건

2.1. 주변 현황

* 본건은 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 소재하며, 인근 지역은 중·소규모의 공장, 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

* "진영자동차매매단지" 북동측 인근에 위치함.

* "김해병동농공단지" 서측 인근에 위치함.

2.2. 도로 및 접근성

* 본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

* 토지 기호(3) 토지를 경유하여 폭 약 5미터의 세멘 포장도로와 접함 (기호(3) 토지가 도로로 이용 중).

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 말소기준권리(토지: 을3, 건물: 을1, 중소기업은행 근저당권)에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 토지 등기부채권 총액: 5,740,171,467원

* 건물 등기부채권 총액: 5,740,171,467원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)비케이글로벌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 06월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 지역은 다수의 중·소규모 공장들이 밀집해 있는 공업 지대임.

* 인근에 자동차 매매단지 및 농공단지가 있어 관련 산업의 연계 가능성이 있음.

4.2. 주변 시설

* "진영자동차매매단지"와 "김해병동농공단지"가 인근에 위치하여 산업 활동이 활발한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 산업단지 인근 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 근린생활시설 및 인근 시가지에서 이용 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자 및 경계

* 토지 동측 및 남동측 일부 현황 구거(약 115㎡)인바, 정확한 경계 및 면적 확인을 위한 측량이 필요함.

* 일괄 매각 대상인 기계기구 목록 중 Over Head Crane (2-2)이 2.8톤이 아닌 5톤으로 확인됨. 이는 목록상의 내용과 현황 간의 차이이므로 입찰 전 확인 필요.

6.2. 토지이용계획 및 공법상 제한

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 공장설립승인지역

* 중점 경관관리구역

* 상기 용도지역 및 공법상 제한사항은 공장 운영 및 건축에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 함.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 관련)

* 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 자체에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 등)이 인접해 있다는 명확한 증거는 발견되지 않았음.

* 다만, 김해시 한림면 일대는 과거 축산 악취 관리 구역 지정이 논의된 바 있으며, 김해시 전체적으로 자원순환시설(소각장, 재활용선별장 등)이 운영되고 있음. 해당 시설들이 본건과 물리적으로 근거리에 위치하지는 않으나, 지역 전체의 환경적 특성을 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 한림면에 위치한 토지 및 건물이 일괄 매각되는 공장 경매 물건임. 해당 물건은 공업 지역에 소재하며, 인근에 농공단지 및 자동차 매매단지가 있어 산업 활동의 잠재력이 있는 지역임. 등기부상 권리 관계는 말소기준 권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 분석되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 가지고 있음. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없음. 그러나 토지 경계 확인이 필요한 구거 부지 존재 및 기계기구의 용량 불일치 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항임. 또한, 지역 특성상 축산 악취 관련 이슈가 있었던 점 등은 잠재적 고려 사항임.

8. 투자 포인트

* 공장 운영에 필요한 토지, 건물, 기계기구를 일괄적으로 취득할 수 있는 장점이 있음.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능함.

* 공업 지역에 위치하여 향후 산업 활동과 관련된 수요가 기대됨.

* 감정가 대비 인근 시세 및 현장 조사를 통해 적정 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 실사용 목적의 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정평가액: 2,875,863,000원

* 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본 물건의 잠재적 리스크(토지 경계 불확실성, 기계기구 불일치 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석, 주변 시세 조사, 현장 답사를 필수적으로 진행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.