나이스옥션 법원경매 창원 2025타경354 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 ""창원자은3LH천년나무아파트"" 서측 인근에 위치하는 1층 101호, 102호, 103호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~3) 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호로서,
외벽 : 조립식판넬 및 징크판넬잇기마감
내벽 : 인테리어 마감
바닥 : 타일깔기
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로3류와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경354 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3, 1층 101호, 102호, 103호 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 냉천남로 3-19)

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 795,000,000원

토지 면적: 148.69㎡ (약 45.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 101.46㎡ (약 30.7평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진해새마을금고

건축 구조: 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층

1.1. 토지 세부 정보

토지 형상 및 이용 상태: 가장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 서측 중로3류(폭 12m~15m)와 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역(일부제한), 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지

1.2. 건물 세부 정보

건물 구조: 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호

외벽 마감: 조립식판넬 및 징크판넬잇기

내벽 마감: 인테리어 마감

바닥 마감: 타일깔기

창호: 샷시창호

이용 상태: 근린생활시설 (일반음식점)

설비 내역: 급·배수설비, 위생설비 등

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치하며, "창원자은3LH천년나무아파트" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다양한 근린생활시설과 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로 폭 12m~15m의 중로3류에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

도시지역 내 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본 건과 관련하여 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 20,100,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-07-01

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 배당 절차에 따라 처리될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 상운개발주식회사 (2022-03-30)

* 말소기준권리 (근저당): 진해새마을금고 (2022-06-09, 2,160,000,000원)

* 근저당: 주식회사동화검정공사 (2022-09-06, 360,000,000원)

* 압류: 국 (징세과) (2024-11-15)

* 압류: 창원시 (세무과) (2025-02-10)

* 임의경매 개시결정: 진해새마을금고 (2025-03-07, 1,871,619,810원)

* 등기부채권 총액: 2,520,000,000원

* 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-08-07

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지와 인접한 지역에 위치하여 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 근린상가입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

일반음식점으로 이용 중이며, 이는 지역 주민들의 소비 활동과 밀접하게 연관될 수 있습니다.

중로3류에 접한 대로변 상권으로 가시성이 양호하여 신규 입점 시에도 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 창원시 전역 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 관련 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설

인근 아파트 단지 및 상업 지구에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 편의시설 현황은 현장 방문 또는 추가적인 자료 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

* 주거 환경

"창원자은3LH천년나무아파트" 등 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 주변 시설 및 제한 사항

본 건 소재지는 비행안전제5구역(지원) 및 지원항공작전기지 인근에 위치합니다.

이로 인해 항공기 소음, 비행 제한 구역 관련 규제 등이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 업종 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 25.2억원으로 감정가 7.95억원 대비 매우 높아, 채무 관계가 복잡할 가능성을 시사합니다.

* 임대 관계 불확실성: 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대차 관계 존재 여부 확인이 필요합니다. (비록 현재 임차인은 대항력이 없으나)

* 군사시설 인접으로 인한 제약: 비행안전구역 및 작전기지 인근에 위치하여 소음, 고도 제한 등 특정 업종 운영에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 향후 개발 영향: 국민임대주택단지 예정지구 지정은 지역 개발 방향에 영향을 줄 수 있으며, 이에 따른 상권 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 양호하며, 일반음식점 등 근린생활시설 운영에 적합한 환경입니다.

다만, 상당한 규모의 채무가 설정되어 있으며, 군사시설 인접으로 인한 제약 사항이 존재합니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 인수 대상은 아니지만, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있을 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 중로3류에 접한 대로변 입지로 차량 접근 및 가시성이 우수합니다.

* 상업적 잠재력: 제2종근린생활시설로, 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

* 저가 매수 기회: 높은 채무총액 대비 감정가가 낮아, 시세 차익 또는 임대 수익 확보를 위한 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정합니다.

입찰가 산정 시에는 감정가 795,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 군사시설 인접으로 인한 제약 사항, 건물 및 토지의 실질 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.