나이스옥션 법원경매 창원 2025타경434 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남서측 인근에 위치하는 '플러
스타운' 5층 501호 외 2개호로서, 부근은 도심 상가지대로서 각종 상업시설 및 숙박시설, 오
피스텔, 시장 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 5층 501호 외 2개호로서,
외벽: 석재 및 강화유리마감 등.
내벽 및 천정: 일련번호(2)는 몰탈위페인팅마감 및 텍스마감 등,
일련번호(1,3)은 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

일련번호(1): 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
일련번호(2): 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있으나, 현황 '사무소'로
이용중임.
일련번호(3): 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있음.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 중로와 접하며, 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m)(상
업지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상물건 일련번호(1,3)은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해
내부구조 및 제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의
한 통상적인 상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-을구 2번 전세권설정등기(2006. 3. 3. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경434 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 마디미로44번길 13 (상남동) 플러스타운 5층 501호

용도: 근린상가

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼천포농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.19㎡ (약 5.80평)

토지지분: 19.19㎡ (약 5.80평)

건물면적: 94.05㎡ (약 28.45평)

건물지분: 94.05㎡ (약 28.45평)

(blank lines)

1.1. 입지조건

(blank lines)

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치하며, '상남시장' 남서측 인근의 도심 상가지대에 자리하고 있습니다. 주변에는 각종 상업시설, 숙박시설, 오피스텔, 시장 등이 밀집해 있어 기본적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통수단의 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정도 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

해당 토지는 북서측으로는 중로(폭 15m~20m), 북동측으로는 소로(폭 10m~12m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로2류와 접하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘), 중점경관관리구역(상남상업지역)에 해당되어 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

(blank lines)

1.2. 권리분석

(blank lines)

* 등기부상 권리관계

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을구 2번 전세권설정등기 (2006.03.03. 접수, 권리자: 이인상, 금10,000,000원): 본 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이는 낙찰자가 해당 전세금 10,000,000원을 부담해야 함을 의미합니다.

* 을구 3번 근저당권 (2008.10.28. 접수, 권리자: 삼천포농업협동조합): 말소되었습니다.

* 갑16번 임의경매개시결정 (2025.04.09. 접수, 권리자: 삼천포농업협동조합): 말소되었습니다.

* 그 외 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 등기되어 있으나, 해당 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. (단, 을구 2번 전세권은 제외)

* 임차인 현황

* 임차인: 강민숙

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2019-06-12

대항력: 없음. 배당받지 못할 경우 보증금 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 임차인: 이인상

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음. (본 임차인은 을구 2번 전세권 설정자로서, 전세권이 매수인에게 인수되므로 실질적인 권리 내용은 전세권으로 판단됩니다.)

* 인수되는 권리

* 을구 2번 전세권설정등기(2006.03.03. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (금액: 10,000,000원)

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 순수 임차인의 보증금만을 의미하며, 인수되는 전세권 10,000,000원은 별도로 부담해야 합니다.

(blank lines)

1.3. 상권분석

(blank lines)

* 주요 상업지구 내 위치

본 물건은 창원시 성산구의 핵심 상업지구인 상남동에 소재하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 다양한 업종 밀집

주변에 시장, 백화점, 영화관, 오피스텔, 각종 상업 및 숙박 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 다양한 업종의 상가들이 공존하고 있습니다.

* 잠재 고객 확보 용이

풍부한 유동인구와 상업 시설 집적 효과로 인해 신규 입점 시에도 잠재 고객 확보가 용이하며, 마케팅 활동에 유리한 입지입니다.

(blank lines)

1.4. 생활정보

(blank lines)

* 편의시설

물건지 인근에는 상남시장, CGV 창원, NC백화점 창원점, 롯데백화점 창원점 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설이 인접해 있어 쇼핑, 문화생활, 여가 활동을 즐기기에 매우 편리합니다. 또한, 은행, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요 시설

상남시장이 인접해 있어 지역 주민들의 접근성이 좋습니다.

* 주요 제한 사항

창원상남지석묘와 같은 역사문화환경보존지역이 인근에 있어, 해당 지역의 보존 가치를 고려한 개발 및 관리가 필요합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 물건에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

(blank lines)

1.5. 잠재적 리스크

(blank lines)

* 전세권 인수 부담

을구 2번 전세권(10,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 낙찰 후 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 반드시 고려해야 할 부분입니다.

* 건물 내부 조사 제한

대상 물건의 일부 호실(일련번호 1, 3)은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상태를 파악하지 못했습니다. 이는 향후 내부 상태 확인 및 리모델링 등에 있어 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 건축물대장상 용도와 현황 불일치

집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로 등재된 호실이 현황 '사무소'로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 절차, 이행강제금 부과 또는 행정적 제재의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 66억원에 달하여, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 본 경매 사건 외 다른 권리들의 행사 가능성을 배제할 수는 없으나, 일반적으로 임의경매의 경우 말소 기준 권리보다 선순위 권리만 인수하게 됩니다.

* 역사문화환경보존지역

창원상남지석묘 관련 규제로 인해, 건물 증축, 개축 등 대규모 개발 행위에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

(blank lines)

1.6. 종합 의견

(blank lines)

본 물건은 창원시 핵심 상업지역인 상남동에 위치하여 입지적 이점이 매우 높습니다. 풍부한 유동인구와 상업시설 집적 효과로 인해 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다. 다만, 말소되지 않는 선순위 전세권(10,000,000원) 인수 부담, 일부 호실의 내부 확인 불가, 건축물대장상 용도와 현황의 불일치 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 이러한 단점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

(blank lines)

1.7. 투자 포인트

(blank lines)

* 탁월한 입지: 창원시 상남동의 중심 상업지구에 위치하여 높은 접근성과 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 풍부한 유동인구: 상남시장 및 주변 대형 상업/문화 시설에 따른 지속적인 유동인구 발생으로 상권 활성화에 유리합니다.

* 교통 접근성: 대로변과 인접한 위치로 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 우수합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 창원시의 주요 도심 지역으로서 지속적인 지역 발전 가능성을 가지고 있습니다.

(blank lines)

1.8. 예상 입찰가

(blank lines)

본 물건의 감정가는 188,000,000원입니다.

권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 전세권이 10,000,000원 존재합니다.

예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 전세권을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

산정 기준: 188,000,000원 (감정가) - 10,000,000원 (인수 전세권) = 178,000,000원

따라서, 인수되는 전세권 10,000,000원을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 178,000,000원 이하를 기준으로 하되, 실제 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.