나이스옥션 법원경매 창원 2025타경443 [1] 경상남도 김해시 주촌면 농소리 634-2 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 농소리 소재 김해골든루트산업단지내에 위치하며, 부근은 중.소규모 공장, 음식점, 은행 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 25미터 및 서측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2012-12-06), 지구단위계획구역(2024-04-04), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽:스톤코트 및 타일 등 마감.
내벽:인테리어, 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥:타일 등 마감.
창호:새시창 구조임.

이용상태

일련번호(가):1층-근린생활시설,
2층-오피스텔 및 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 화재탐지기, 화재경보기, 1층 일부 천장형 냉.난방설비 및 2층 오피스텔 부분에 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각에서 제외. 대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경443 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 농소리 634-2

용도: 오피스텔 (근린생활시설, 업무시설 포함)

감정가: 6,313,271,100원

토지면적: 1693.10㎡ (약 512.14평)

건물면적: 1665.30㎡ (약 503.74평)

건물 제시외면적: 15.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영환철강

1.2. 건축물 정보 (JSON 분석 기반)

건축물명: (정보 없음)

신축허가일: 2014-08-28

사용승인일: 2015-07-13

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

주요용도: 제1종근린생활시설, 업무시설 (오피스텔 포함)

총 층수: 2층

건축면적 (건폐율 50.68%): 858.14㎡

연면적 (용적률 98.36%): 1665.30㎡

세대수(호수): 19호

1.3. 토지 이용 현황

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)

제한사항: 가축사육제한구역, 일반산업단지 구역

인접 도로: 동측 폭 약 25m, 서측 폭 약 15m 아스팔트 포장도로와 접함

형태 및 이용상태: 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 농소리 소재 김해골든루트산업단지 내에 위치하고 있습니다. 주변은 중·소규모 공장, 음식점, 은행, 점포 등이 혼재된 지역입니다. 김해시의 중심부에 위치하며, 교통망 확충으로 인해 교통의 요충지로 발돋움하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 산업단지와 주요 도로망으로 잘 연결되어 있어 물류 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 영환철강입니다. 등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정이 존재하나, 모두 말소기준권리(을3: 대구은행 근저당, 접수 2019-07-19)보다 후순위로 등기되어 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 또는 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이 중 일부 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

* (주)한양빌: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2018-07-31, 대항력 있음

* (주)한양에스: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2018-01-26, 대항력 있음

* 강승효(드림디포주촌점): 보증금 100,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입 2014-10-07, 배당신고 2025-06-10, 대항력 있음

* 구태룡: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-09-20, 대항력 있음

* 안은옥(골든종합볼트): 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2017-03-07, 확정 2025-04-29, 배당신고 2025-06-02, 대항력 있음

* 안익태: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2018-07-25, 대항력 있음

* (주)LG유플러스: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* (주)나우산업: 보증금 1,000,000원, 차임 350,000원, 배당신고 2025-07-08, 대항력 없음

* (주)삼건: 보증금 1,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2022-07-28, 대항력 없음

* (주)상운개발: 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-06-08, 대항력 없음

* (주)케이티: 보증금 0원, 차임 200,000원, 대항력 없음

* ABDULLAH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-23, 대항력 없음

* ADITYABIMA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-19, 대항력 없음

* A BIMAANWAR KAERUL: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-28, 대항력 없음

* ARIFUDINRIYAN: 보증금 1,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-05-17, 대항력 없음

* AZIZABDUL: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-15, 대항력 없음

* CAILINGNOEL: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-01, 대항력 없음

* DEJUMOMALKO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-12, 대항력 없음

* DIANSAHARYA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-12, 대항력 없음

* HARYANTORIYANEKA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-18, 대항력 없음

* JAYANTHADELGAHAKADEGEDARA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음

* MENORIASDIONREY: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-25, 대항력 없음

* NURKHAYATAKHMAD: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-21, 대항력 없음

* PAMUNGKASJOKO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-08, 대항력 없음

* PUJIANTOEKO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-15, 대항력 없음

* SUBAKTIWILDAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-13, 대항력 없음

* YADAVRANJITKUMAR: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-13, 대항력 없음

* V RANJIT KUMARYUDIS: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-26, 대항력 없음

* TIRARIFANDI: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 김주환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-02, 대항력 없음

* 박성관: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-31, 대항력 없음

* 박종옥(동삼볼트): 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-01-27, 확정 2025-04-29, 배당신고 2025-06-02, 대항력 없음

* 안경옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-31, 대항력 없음

* 이복선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-28, 대항력 없음

* 이용준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-10-05, 대항력 없음

* 정인택: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-28, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 총액이 0원임을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인과의 임대차 계약은 낙찰자가 승계해야 하므로, 계약 조건(차임, 계약 기간 등)을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 골든루트산업단지 내 위치

본 물건은 김해골든루트일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 내 유관 기업체 및 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 금속 가공, 전자 부품, 의료 정밀 기기 제조업 등 다양한 업종이 입주해 있으며, 동종 또는 관련 업종의 기업체와 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 내 및 인근에 중·소규모 공장, 음식점, 은행, 점포 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 산업단지 특성상 주거 편의 시설보다는 업무 및 산업 관련 시설이 중심을 이루고 있습니다.

4.3. 임대 및 매매 동향 (참고)

김해 주촌 지역의 공장 매매 및 임대 물건이 부족한 상황이며, 특히 골든루트 산업단지 내에서는 매물 찾기가 어려운 실정입니다. 주촌면은 최근 도시화가 진행 중이며, 산업단지 조성 및 택지 개발 사업이 계획되어 향후 발전 가능성이 있습니다. 오피스텔 및 상가 임대 시세 관련 구체적인 정보는 부족하나, 산업단지 내 업무시설의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

주요 도로망과의 연계성이 좋아 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 국도 14호선 대체 우회도로, 서김해 IC 등 교통망이 잘 갖춰져 있어 타 지역으로의 접근성도 우수합니다.

5.2. 편의시설

산업단지 내 및 주변에 식당, 은행, 점포 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 인접 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 총 6명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이들 임차인의 보증금 합계는 1억 6,200만 원이며, 임대차 계약에 따른 계약 기간 및 차임 지급 조건 등을 낙찰자가 승계해야 합니다. 특히 강승효(드림디포주촌점) 임차인은 1억 원의 보증금과 300만 원의 차임을 지불하고 있어, 해당 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 배당으로 인해 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황을 나타낼 수 있으나, 대항력 자체는 유지되므로 계약 관계를 승계하는 데 따른 부담이 있습니다.

6.2. 중복사건 및 특수물건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 추가적인 경매 절차가 진행될 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

조사 결과, 본 건 소재지 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 공장 시설 등이 다수 분포하고 있어, 특정 시설에 대한 민감도는 개인별로 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해골든루트산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설 및 업무시설로서의 잠재력이 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 산업단지 내 매물 부족 현상으로 인해 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 불확실성, 중복사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 대항력 있는 임차인들의 계약 조건 파악 및 향후 운영 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 배후 수요

김해골든루트산업단지 내 위치하여 약 213개 업체(추정)가 운영 중이며, 이러한 산업단지 내 기업체 및 종사자들을 대상으로 하는 오피스텔 및 상업 시설로서의 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 지역 개발 가능성

주촌면은 도농 복합 지역으로, 최근 도시화 및 산업단지 조성이 활발히 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 경매 물건 희소성

산업단지 내 매물 부족 현상 속에서 경매로 나온 물건이라는 점에서 희소성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 6,313,271,100원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이들의 보증금 인수 부담은 없으나 계약 조건 승계의무가 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성 등 고려해야 할 리스크 요인이 있습니다.

인근 유사 물건의 시세 정보가 부족한 상황이나, 김해 주촌면의 일반상업지역 내 토지 및 건물 시세를 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 리스크 요인과 잠재적 가치를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재로서는 정확한 시장 조사를 통해 공실률, 임대 수익률, 권리관계에 따른 실질적인 인수 비용 등을 구체적으로 산정한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

대략적인 예상 범위는 감정가의 70~85% 수준에서 형성될 수 있으나, 이는 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 조정되어야 합니다.

따라서, 감정가 63억 1,327만 1,100원의 70%인 약 44억 1,928만 원부터 85%인 약 53억 6,535만 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산출된 것으로, 실제 낙찰가는 입찰 참여자의 수, 시장 상황, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 면밀한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.