나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11253 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-1 메가플렉스 8층809호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 소재하는 메가플렉스 8층 809호로서 부근은 각종 위락시설 및 숙박시설, 근린생활시설 등으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호 1. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 중 8층 809호로서
외 벽 : 외장판넬 등 마감
내 벽 : 인테리어시공 등 마감
창 호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

기호 1. 공부상 근린생활시설입니다.(기준시점 현재 공실로 조사됩니다)
※현장실사시 이해관계인의 부재로 내부확인은 조사치 못하였으나 통상적인 이용상황,
탐문조사에 의하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

설비내역

위생시설 및 소화전, 승강기 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권으로 이용중인 토지는 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대로 및 소로 등과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권으로 이용중인 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(중앙지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-근린생활시설로 무인카페 간판 있으나 공실상태(소유불명의 비품과 공사자재 등 있으므로 입찰시 확인요함.)
-관리사무소에 따르면, 입주자로 (주)한국에이엠렌탈이 등록되어 있고 약 313만 원의 미납관리비 있음.
-대항력 있는 임차인 있을 수 있음. (신청채권자가 임차인 김경수는 대항력이 없다는 취지로 주장하는 서면을 제출한 바 있음(2025.8.14.자 참고자료))(2026.4.17. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11253 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-1 메가플렉스 8층809호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 중 8층 809호

토지면적: 18.63㎡ (약 5.64평)

건물면적: 31.69㎡ (약 9.59평)

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 창OOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 각종 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 상업 활동이 활발한 곳입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대로 및 소로와 접하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지이용계획: 본건이 소재한 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력이 높습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을14 근저당권 (창원새마을금고, 2021-04-08 접수)

본건에 설정된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 전부 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없습니다. 단, 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* (주)디컴퍼니 (이세천): 보증금 5,000,000원, 차임 없음, 사업자등록일 2023.04.13. 대항력 없음.

* (주)한국에이엠렌탈: 보증금 없음, 차임 없음. 관리사무소에 등록된 입주자로, 약 3,130,000원의 미납 관리비가 있습니다. 대항력 없음.

* 김경수: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2019.03.25. 대항력 있음.

주의: 신청채권자는 임차인 김경수 씨에게 대항력이 없다는 취지의 서면을 제출한 바 있습니다 (2025.8.14.자 참고자료, 2026.4.17. 추가 기재). 이 부분은 입찰 전 반드시 법률적 검토가 필요합니다.

총 인수 보증금: 0원 (단, 김경수 임차인의 대항력 유무에 따라 달라질 수 있습니다.)

4. 상권분석

위치: 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 위치한 메가플렉스 빌딩 내 근린상가입니다.

주변 환경: 각종 상업, 업무, 위락시설이 밀집한 지역으로 유동인구 흡수가 용이하며, 상업 활동에 매우 유리한 환경입니다.

잠재력: 중심상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 향후 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

교통: 대로 및 소로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김경수 임차인의 대항력 유무에 대한 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 신청채권자의 주장이 인용되지 않을 경우, 보증금 4,000만원의 인수 부담이 발생할 수 있으므로 입찰 전 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

공실 및 내부 상태: 현재 공실 상태이며, 소유 불명의 비품 및 공사 자재 등이 방치되어 있습니다. 명도 시 별도의 정리 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

미납 관리비: 약 313만원의 미납 관리비가 존재합니다. 관리규약에 따라 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소를 통해 정확한 확인이 필요합니다.

공동담보: 본건은 공동담보 경매로 진행되는 것으로 파악됩니다. 이는 매각 절차 및 조건에 영향을 줄 수 있으므로 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 중심상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 대항력 있는 임차인의 존재 및 이와 관련된 법적 분쟁 가능성, 미납 관리비, 내부에 방치된 자재 등 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있는 리스크 요인이 산재해 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 창원시의 핵심 상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 장기적인 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

권리관계 명확화 시: 김경수 임차인 관련 법적 분쟁이 유리하게 해결될 경우, 명도 후 즉시 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원입니다.

모든 권리관계가 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김경수 씨의 보증금 4,000만원 인수 가능성, 공실 상태, 명도 부담, 미납 관리비 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 45,000,000원 ~ 52,500,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. (본 예상가는 일반적인 분석에 따른 것이며, 실제 현장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.