나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11215 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 209동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅천초등학교' 남서측 인근에 위치하는
'시티프라디움2차아파트' 209동 19층 1901호로서, 부근은 아파트단지지대로서 동유형의 아파
트단지, 근린생활시설, 학교 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 19층 1901호로서,
외벽: 석재판붙임, 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: PVC창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 서측 및 남측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 경제자유구역(2024-10-24)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자
유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(웅천중학교
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(웅천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및
제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인
상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 전세권등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11215 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 209동 19층1901호

* 용도: 아파트

* 건물명: 시티프라디움 2차 아파트

* 사용승인일: 2017년 12월 04일

1.3. 면적 및 가격

* 토지면적: 48.95㎡ (약 14.81평)

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 감정가: 274,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 위치한 '시티프라디움2차아파트' 209동 19층 1901호입니다. '웅천초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 동종 유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 주식회사시티글로벌에서 소유권보존 후 김현주에게 소유권 이전(2018년 3월 14일)되었습니다.

* 전세권: 2022년 4월 6일, 현대건설주식회사 명의로 250,000,000원의 전세권이 설정되었습니다. 이 전세권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 가압류: 주식회사지에이개발 명의의 가압류(2024년 11월 14일)가 말소기준권리입니다.

* 강제경매: 주식회사지에이개발 명의의 강제경매(2025년 3월 26일, 사건번호 2025타경11215)가 개시되었습니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,110,568,253원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김철우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자가 있어 실제 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 현대건설주식회사 (전세권자)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (단, 전세권 등기는 매수인에게 인수됨)

* 비고: 해당 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 1번 전세권설정등기(2022년 4월 6일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 250,000,000원의 전세권 등기가 매수인에게 승계되므로 총 실질 부담액이 발생합니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 위주의 주거지역으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과의 연계성은 다소 낮을 수 있으나, 지역 내 주거 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 남문시티프라디움2차

* 주소: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1

* 준공년월: 2017년 12월 04일

* 총 동수: 13개 동

* 총 세대수: 876세대

* 최고층: 25층 (해당 물건은 19층)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근 가능, 대중교통 사정 보통.

* 주변 시설: '웅천초등학교' 및 '웅천중학교' 인접.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 전세권

가장 중요한 리스크는 250,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 경매 낙찰가 외에 추가로 2억 5천만 원을 부담해야 함을 의미합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

'김철우' 임차인은 보증금이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 실제 인수 부담 발생 가능성에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 아파트로, 비교적 신축 연식에 속하며 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 2억 5천만 원의 전세권이 매수인에게 인수되는 권리 관계와 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 높은 리스크를 안고 있습니다. 특히 인수되는 전세권 금액이 최근 시세 및 감정가와 비교했을 때 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 인수되는 권리 및 임차인 관련 권리 관계를 철저히 분석하고, 추가적인 법적 검토를 거친 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 아파트라는 점

* 안정적인 주거 지역 내 입지 및 초등학교 인접

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적의 아파트 시세는 22,300만 원 ~ 23,000만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 274,000,000원입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 250,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 매수인은 낙찰가 외에 2억 5천만 원을 추가로 부담해야 하므로, 총 실질 매입 비용은 낙찰가 + 250,000,000원이 됩니다.

이러한 점을 고려할 때, 현재 시장 가격(약 22,700만 원)에서 2억 5천만 원을 제외하면 산술적으로 마이너스 금액이 산출되어, 현 시세 기준으로 낙찰받는 것이 경제적으로 불가능함을 시사합니다.

따라서 투자 가치를 고려한 보수적인 접근이 필요하며, 인수되는 전세권을 감안하여 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원 (5천만 원)

* 총 실질 매입 비용: 약 300,000,000원 (입찰가 50,000,000원 + 인수 전세권 250,000,000원)

이 총 실질 매입 비용은 최근 시세보다 높고 감정가와 유사하거나 초과하는 수준으로, 투자 관점에서는 매우 신중한 판단이 요구됩니다. 낙찰 후 전세권 말소 방안을 강구하거나, 부동산 가치가 현재 시세보다 훨씬 높다고 판단될 경우에 한하여 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.