나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11170 [1] 경상남도 창원시 성산구 대원동 121 더시티세븐 시티세븐 13층 팔라조 1303호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 소재 '창원컨벤션센터' 북서측 인근에 위치하는
'더시티세븐' 시티세븐 13층 팔라조 1303호로서, 부근은 상가 및 업무지대로서 주거용 오피
스텔, 아파트단지, 호텔, 컨벤션센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주
위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근철골콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층건 중 13층
팔라조 1303호로서,
외벽: 강화유리, 석재판붙임 등.
내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '숙박시설(호텔)(복층형)'임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북동측으로 대로와 접하며, 북서측 및 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(국제회의장부지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합
), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(창원중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 1)대상물건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및
제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적
인 상태에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.
2)대상물건은 공유지분에 대한 감정평가로서 각 공유자별 지분의 위치 및 경계
확인이 불가능한 바, 구분건물 전체면적을 기준으로 평가하되, 귀 제시 지분
비율에 의거 면적사정하여 감정평가하였음.

물건 비고

숙박시설(호텔)(복층형)임. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 갑구 4번 소유권이전청구권가등기(2014.
08.06. 제59749호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함(단 가등기 권리자가 현재의 소유자임). 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음(을구 1번 지상권설정 등기 2009.08.21.). 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11170 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대원동 121 더시티세븐 시티세븐 13층 팔라조 1303호

건물명: 더시티세븐 시티세븐

용도: 숙박시설 (호텔)(복층형)

감정가: 541,000,000원

토지면적: 61.05㎡ (약 18.47평)

토지 지분: 30.5231㎡ (약 9.23평)

건물면적: 233.30㎡ (약 70.58평)

건물 지분: 116.65㎡ (약 35.29평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 소재 '창원컨벤션센터' 북서측 인근에 위치하는 '더시티세븐' 시티세븐 13층 팔라조 1303호입니다. 부근은 상가 및 업무지대로서 주거용 오피스텔, 아파트단지, 호텔, 컨벤션센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통 수준입니다. 대상 토지는 북동측으로 대로와 접하며, 북서측 및 남측으로 중로와 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

토지 형상 및 이용 상태:

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

대지권의 목적인 토지는 북동측으로 대로와 접하며, 북서측 및 남측으로 중로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(국제회의장부지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창원중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

1.3. 권리분석

매각물건 명세:

본 건은 공유지분 매각이며, 채권자 김OO의 부동산강제경매 사건입니다.

주요 권리 사항:

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 600,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-02

확정일자: 2020-04-02

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 권리:

* 갑구 4번 소유권이전청구권가등기 (2014.08.06. 제59749호)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. (단, 가등기 권리자가 현재의 소유자입니다.)

* 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 있습니다. (을구 1번 지상권설정 등기 2009.08.21.)

말소되는 권리:

말소기준권리(을구 10번 근저당, 2023-06-02) 이하의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (갑구 5, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16번 등)

특이사항:

공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는임차인, 별도등기가 있습니다. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

1.4. 상권분석

주변 환경 및 상업 시설:

대상 물건은 창원 컨벤션센터 인근에 위치하며, 더시티세븐은 대규모 복합 상업 시설로, 주변에는 다양한 상가, 업무시설, 호텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 상업 및 업무 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

교통 접근성:

대로와 중로에 인접하여 차량 접근이 용이하며, 창원 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

추천 업종:

숙박시설(호텔)로서의 운영뿐만 아니라, 복층형 구조와 넓은 면적을 활용하여 고급 레스토랑, 라운지, 비즈니스 서비스 시설, 또는 고급 주거용 임대 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설:

더시티세븐 단지 내 상업시설 및 인근의 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 컨벤션센터, 문화시설 등도 인접해 있습니다.

교육시설:

대상 물건은 창원중앙중학교의 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공유지분 매각 관련:

본 건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 건물 관리에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

임차인 관련 (보증금 인수):

대항력 있는 임차인 이민주 씨가 있으며, 보증금 6억 원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

인수되는 권리 관련:

소유권이전청구권가등기 및 지상권설정 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

건물 상태 및 확인 제약:

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부구조 및 제반 상황 확인에 어려움이 있었습니다. 특히 내벽, 천정, 바닥 등의 상태를 정확히 파악하기 어려우므로, 실제 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시의 주요 상업 및 비즈니스 중심지에 위치한 더시티세븐 내 숙박시설(호텔)로서, 잠재적 가치가 높습니다. 더시티세븐 복합단지의 인프라와 창원컨벤션센터 인접이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 공유지분 매각, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 그리고 말소되지 않는 가등기 및 지상권 설정 등기 등 인수해야 할 권리가 다수 존재합니다. 또한, 내부 상태 확인의 제약으로 인해 잠재적인 수리 비용이나 하자 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 창원시 핵심 상업지구 내 위치한 대규모 복합단지 내 물건.

* 창원컨벤션센터와 인접하여 비즈니스 및 관광 수요 흡수 용이.

* 복층형 숙박시설(호텔)로서 독특한 활용 가능성 보유.

* 주변 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 임차인 보증금, 가등기 및 지상권 등기 인수 비용, 건물 상태에 따른 예상 수리비, 그리고 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가에 대한 정밀한 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 전문가의 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 한 개별적인 입찰가 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.