나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11233 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 559 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3,4~9) : 본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '김해진영동문굿모닝힐1차아파트' 북측 인근에 위치하는 '진영식자재마트' 부지 및 관련 토지로서 주변은 로변으로 일부 근린생활시설, 후면은 남측 및 북측 인근으로 아파트 단지, 주택 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 차량출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북하향 경사지의 자체지반 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로 상업용건부지로 이용중임. 기호(3) : 북하향 경사지의 부정형의 토지로 현황 '법면' 임. 기호(4) : 북하향 경사지의 삼각형의 토지로 현황 '법면' 임. 기호(5) : 북측 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 현황 '도로' 임. 기호(6) : 북하향 경사지의 삼각형 토지로 현황 '법면' 임. 기호(7) : 북측 도로와 대체로 등고 평탄한 삼각형의 토지로 현황 '도로' 임. 기호(8) : 북측 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 현황 '도로' 임. 기호(9) : 북측 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 현황 '도로' 임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 중로와 접하며, 서측, 남측 및 동측으로 중로와 접하나, 고저차로 인하여 진출입이 불가능한 상태로 북측 도로를 통하여 출입가능함. 기호(3) : 남측 및 동측으로 중로와 접함. 기호(4) : 서측으로 중로와 접함. 기호(6) : 북측으로 중로와 접하나 고저차가 있음. 기호(5, 7, 8, 9) : 중로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2012-08-24)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 일련번호(3) :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2012-08-24), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 일련번호(4) :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2012-08-24), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 일련번호(5) :도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 일련번호(6) :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2012-08-24)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 일련번호(7) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 일련번호(8) :도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 일련번호(9) :도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호(1) : 토지상에 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 와 같이 일련번호(2-1~2-8)이 소재하여 개략적인 실측면적으로 감정평가 하였음.

공부와의 차이

본건 기호(3,4,6)은 현황 '법면'으로 이용중이고, 기호(5,7,8,9)는 현황 '도로' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지 기호(3,4,6)은 도시계획시설(도로)에 저촉 및 속하여 이를 감안하여 감정평가하였음. 3) 본건 토지 기호(8,9)는 둘 이상의 용도지역(제2종일반주거지역, 자연녹지지역)에 속하는 토지로서 주된 용도지역인 제2종일반주거지역을 기준으로 감정평가 하되, 자연녹지지역은 개별요인 비교시 감안하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 일반철골구조 기타지붕 단층건물로 외벽: 판넬잇기마감 등 내벽 및 천정: 판넬잇기 및 텍스마감 등 바닥: 타일붙임 등 창호: PVC단창 등 일련번호(2-1): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물임 일련번호(2-2): 경량철골조 썬라이트지붕 단층 건물임 일련번호(2-3): 경량철골조 썬라이트지붕 단층 건물임 일련번호(2-4): 경량철골조 천막지붕 단층 건물임 일련버호(2-5): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물임(현황 멸실임) 일련번호(2-6): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물임 일련번호(2-7): 경량철골조 썬라이트지붕 단층 건물임 일련번호(2-8): 수변전설비임

이용상태

일련번호(2): 제1종근린생활시설[진영식자재마트, 현황 '휴업']임. 일련번호(2-1,2-2,2-4,2-6): 창고임. 일련번호(2-3): 가추임 일련번호(2-7): 카트거치대. 일련번호(2-8): 수변전설비임.

설비내역

일련번호(2): 급배수 설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소방설비 및 일부 냉동.냉장설비 등이 되어있으나, 재평가를 위한 현장조사(2026.01.22)시 일부 냉동.냉장설비는 소재불명임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 일련번호(2-1~2-8)이 소재하여 감정평가하였으나, 재평가를 위한 현장조사(2026.01.22)시 일련번호(2-5)는 멸실임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 건물 일련번호(2)는 현장조사시 내부조사가 불가능하여 본건의 감정평가전례 등을 참작하고 외부관찰을 통하여 감정평가하였음. 3) 본건 건물 일련번호(2) 내부에 일부 냉동.냉장설비 등은 본건 전례 감정평가서[(창원지방법원 경매, 진영식자재마트 소유물건(2023타경 108322)] 등을 참고하여 감정평가하였으나, 재평가를 위한 현장조사(2026.01.22)시 일부 냉동.냉장설비는 소재불명으로 경매 및 입찰 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-4, 2-6~2-7), 제시외 기계기구(수변전설비)(2-8) 포함. 제시외 건물(2-5)는 멸실.
-이동가능한 냉동냉장시설, 컨테이너등은 감정평가 및 매각에서 제외함.
-목록 3.4.6은 전부 또는 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되어 감안하여 평가하고 현황 '법면'으로 이용중(감정평가서 참조)
-목록 2. 건물은 현재 휴업상태로 건물 내 일부 냉동, 냉장설비는 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11233 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 559

* 건물명: 진영식자재마트 (추정)

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 3,973,394,200원

* 토지면적: 2665.00㎡ (약 806.11평)

* 건물면적: 999.50㎡ (약 302.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프아이이삼공구유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인 포함

* 포함내역: 제시외 건물(2-1~2-4, 2-6~2-7), 제시외 기계기구(수변전설비)(2-8) 포함. 제시외 건물(2-5)는 멸실.

* 제외내역: 이동가능한 냉동냉장시설, 컨테이너 등은 감정평가 및 매각에서 제외.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '김해진영동문굿모닝힐1차아파트' 북측 인근에 위치. 주변은 로변 일부 근린생활시설, 후면은 아파트 단지, 주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 시됨.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통 시됨.

* 인접 도로상태: 본건 토지(기호 1)는 북측 중로에 접하며, 서측, 남측 및 동측으로도 중로와 접하나 고저차로 인해 진출입이 어려운 상태로 북측 도로를 통해 출입 가능함. 일부 토지는 중로에 접하거나 중로의 일부로 이용됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 속하며, 중로1류, 소로1류 등 도로에 접함. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 지정.

* 토지 형태 및 이용상태: 기호(1) 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 기호(3,4,6)은 현황 '법면', 기호(5,7,8,9)는 현황 '도로'로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* (주)진영식자재마트: 전입/사업일자 2021-01-20, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 7,000,000원.

* 말소기준권리: 본 건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 8일자 중소기업은행 근저당권 (을8/을3)으로 판단되며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없음 (총 합계 0원).

* 기타 권리사항: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정임. 등기부채권 총액은 4,016,856,340원임.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지와 주택가 인근에 위치하며, 로변으로는 근린생활시설이 분포되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리함.

* 현재 상태: 본건 건물(진영식자재마트)은 현재 휴업 상태임.

* 잠재력: '진영식자재마트'라는 명칭으로 보아, 식자재 유통 및 도소매업 관련 사업장으로 운영되었을 것으로 추정되며, 재개업 또는 유사 업종으로의 전환 시 잠재력이 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근에 '김해진영동문굿모닝힐1차아파트' 등 주거 단지가 있어 배후 수요 확보가 용이함.

* 교통 및 접근성: 인근 버스정류장 및 중로에 접하고 있어 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편임.

* 주변 환경: 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 생활 및 상업 활동에 필요한 기본적인 환경이 조성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 휴업 및 내부 미확인: 건물이 현재 휴업 상태이며, 감정평가 시 내부 조사가 어려워 외부 관찰 및 기존 자료를 참고하여 평가되었음. 일부 냉동/냉장 설비 소재 불명으로 재개장 시 추가 비용 발생 가능.

* 토지 이용 현황: 일부 토지(기호 3, 4, 6)가 '법면'으로 이용 중이며, 도시계획시설(도로) 저촉으로 인해 실제 이용 가능한 토지 면적이 제한될 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: (주)진영식자재마트가 대항력 있으나 보증금 0원이므로 실질적인 인수 금액은 없으나, 계약 관계 확인 필요.

* 유동화물건 및 공동담보: 복잡한 채권 관계 및 담보 설정으로 인한 추가적인 법률 검토 필요.

* 이동 가능한 설비 제외: 매각 대상에서 제외되는 물품이 명확히 고지되었으므로, 입찰 전 목록 확인 필수.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 근린생활시설 용도의 상가 건물 및 토지로, 과거 '진영식자재마트'로 운영되었던 것으로 보입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요는 존재하나, 현재 건물이 휴업 상태이고 일부 토지는 법면 및 도로로 이용 중이라는 점에서 개발 및 운영에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 내부 상태 미확인 및 설비 누락 등의 리스크는 고려해야 합니다. 유동화물건 및 공동담보의 특성을 감안할 때, 투자 시 철저한 사전 조사와 법률 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개장 또는 용도 전환 가능성: 휴업 중인 건물을 재개장하거나, 인근 주거 단지를 배후로 하는 다른 근린생활시설 또는 상업 시설로 용도 변경하여 활용할 수 있는 잠재력 보유.

* 0원 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 권리 인수 부담이 없어 투자 매력도를 높임.

* 넓은 토지 면적: 2665.00㎡(약 806.11평)의 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가치가 높음.

* 양호한 접근성: 중로에 접하고 버스 정류장이 인근에 있어 접근성이 좋음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 상세한 현장 조사를 통한 건물 상태 및 시장 가치 평가, 향후 예상되는 명도 비용, 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 입찰 희망가의 전략적 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.