나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10788 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동소재‘진해구청’남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내, 제3층 제307호로서
외 벽 : 석재 및 복합판넬 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)' 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 3필 일단의 부정형의 토지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 남측으로 노폭 약20m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호1)~3) 공히
- 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건 기호1)은 인근 구분건물(308호)과 벽체 구분 없는 상태 인 바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

현황조사 시점 기준 4,383,050원의 관리비가 미납되어 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경10788 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2, 장천동엠에스빌딩 3층 307호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 소매점)

감정가: 670,000,000원

물건종류: 구분건물 (토지/건물 일괄 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

토지 지분: 19.9109㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.50㎡ (약 15.58평)

건물 지분: 51.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 현황조사 시점 기준 4,383,050원의 관리비가 미납되어 있는 것으로 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건축물: 8층 건물 내 제3층 제307호

외벽: 석재 및 복합판넬 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감

창호: 샷시창호

건축연도: 2018년 6월 28일 사용승인

2.2. 주변 환경 및 교통

위치: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 ‘진해구청’ 남서측 인근

주위환경: 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

인접도로: 건물 남측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

용도지역: 도시지역, 일반상업지역

제한사항: 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018-07-26 접수된 경남은행 근저당 (을1)

말소 예정 권리:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4)

* 근저당권 (을1)

* 임의경매 (갑7) - 본건 경매 사건

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 510,000,000원 (경남은행 근저당 기준)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 진해구 장천동 일대는 진해구청 등 공공기관과 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. '장천동 MS빌딩'은 이러한 지역적 특성 속에서 상업 시설로서의 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

주변에 약 5천 세대 이상의 아파트 단지가 밀집되어 있어, 상업 시설로서 배후수요를 확보하는 데 유리한 입지입니다. 인근에는 식당, 카페, 뷰티업종 등 다양한 업종이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 관광 및 편의 시설

진해구청이 인근에 위치하며, 진해루, 창원해양공원, 진해드림파크 등 관광 및 휴식 시설과도 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

진해구청, 아파트 단지, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다.

5.2. 건물 설비

건물 내 급·배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사 시점에 4,383,050원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰 후 인수하거나 해결해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 구조

대상 물건(307호)은 인근 구분건물(308호)과 벽체 구분이 없는 상태로 조사되었습니다. 이는 향후 사용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지가 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지 등의 제한이 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 장천동 소재 장천동엠에스빌딩 내 근린상가로, 진해구청 인근에 위치하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당을 기준으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적습니다. 다만, 미납 관리비, 인접 호실과의 벽체 구분 문제, 토지 이용상의 제한 사항 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 점도 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 진해구청 및 아파트 단지 인근의 근린상가로서 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 말소되는 권리가 많아 낙찰 시 비교적 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 소형 면적의 상가로 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 주변에 진해루, 창원해양공원 등 관광 자원이 있어 외부 방문객 유입 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 비교 분석

* 건물의 현재 임대 현황 및 예상 임대 수익률 분석

* 미납 관리비, 명도 관련 비용 등 추가 예상 비용 산정

* 향후 지역 개발 계획 및 시장 동향 분석

따라서, 감정가 670,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 물건의 구체적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.