나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11152 [1] 경상남도 김해시 삼방동 574-4 4층503호 다세대주택 경매

경상남도 김해시 인제로244번길 1-18 남부아카데미빌라 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경11152(창원지방법원 경매6계). 감정가 21,000,000원, 최저가 5,042,000원. 매각기일은 2026-09-01입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 11152 [1]
소재지	경상남도 김해시 삼방동 574-4 4층503호
도로명주소	경상남도 김해시 인제로244번길 1-18 남부아카데미빌라
용도	다세대주택
매각기일	2026.09.01
관할법원	창원지방법원 경매6계 ((055)239-2116(구내:2116))
이용제한	도시지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 제1종일반주거지역

경상남도 김해시 삼방동 574-4 4층503호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	19.07㎡ (5.77평)
건물면적	25.24㎡ (7.64평)

금액

감정가	21,000,000원
최저가	5,042,000원 (감정가 대비 25%)
입찰보증금	504,200원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.27	21,000,000원	유찰
2차	2026.03.05	14,700,000원	유찰
3차	2026.04.09	10,290,000원	매각
3차	2026.04.16	-	최고가매각허가결정
3차	2026.05.13	-	미납
3차	2026.06.18	10,290,000원	유찰
4차	2026.07.23	7,203,000원	유찰
5차	2026.09.01	5,042,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 '인제대학교 김해캠퍼스' 동측 인근에 위치하며 인근은
근린생활시설, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통입니다.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제503호로서,
(사용승인일 1996.04.08)
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시창구조입니다.
이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.
설비내역: 난방설비, 제반 위생설비, 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용 건부
지로 이용 중입니다.
인접 도로상태등: 본건의 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역,제1종일반주거지역(2008-10-30)(재정비및 관리지역세분세부조서 X),가축사육제
한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>입니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	7건	57%	59,301,414원
최근 6개월	10건	62%	58,722,980원
최근 12개월	12건	63%	57,618,308원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경11152 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 574-4, 4층 503호 (남부아카데미빌라)

용도: 다세대주택

감정가: 21,000,000원

건물 사용승인일: 1996년 04월 08일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

토지지분: 19.07㎡ (약 5.77평)

건물면적: 25.24㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.24㎡ (약 7.63평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동에 소재하며, '인제대학교 김해캠퍼스' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통상황 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 본건의 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2012년 10월 24일 접수된 진주저축은행의 근저당권(채권액 6,500,000원)입니다. 이 외 소유권이전, 근저당권, 소유권이전(상속), 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 철저히 조사할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 인제대학교와 인접한 지역으로, 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권과 주거 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 인근에 다양한 주거 형태가 혼재하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

대학교 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 소형 주택으로서의 임대 수요(원룸, 투룸 등)가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택으로 이용 중이며, 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 등 기본적인 설비는 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 정보 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금, 월세 등이 미상으로 파악됩니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으며, 실제 점유자를 정확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

6.2. 매각 불발 이력 (재매각)

본건은 재매각 사건으로, 이는 최초 매각 시 유찰되거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 이러한 재매각 이력은 물건 자체의 하자가 있거나, 명도, 권리 관계 등 예상치 못한 문제가 존재할 가능성을 내포하므로 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

6.3. 미소멸 권리 (지상권)

감정평가서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면, 이는 소유권 행사 및 재산권 활용에 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 해당 권리의 존재 여부와 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼방동에 위치한 소형 다세대주택으로, 인제대학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 이력이 있고, 임대차 관계가 미상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 불확실성이 존재하여 투자 시 주의가 필요합니다. 건물 연식(1996년)을 고려할 때 리모델링 또는 관리가 필요한 상태일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대학교 인근 입지

인제대학교와 인접하여 소형 주택으로서의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 소형 면적

25. 24㎡의 소형 면적으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근이 가능합니다.

8.3. 저평가 가능성

재매각 이력과 일부 권리 관계의 불확실성으로 인해 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 시, 본건과 유사한 연식의 인근 다세대주택(59.88㎡)이 3,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적비로 환산하면 25.24㎡ 기준 약 1,560만원 수준의 가치로 추정됩니다.

본건의 감정가는 21,000,000원이나, 재매각 이력, 임대차 미상, 미소멸 권리(지상권)의 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 17,000,000원 내외로 제시합니다. 이 가격은 감정가보다는 낮지만, 해당 물건의 잠재적 가치를 고려한 수준이며, 명도 및 권리 관련 불확실성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

[주의] 본 물건은 임대차 관계가 미상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있을 수 있으므로, 권리 분석 및 임장 조사를 통해 상세 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보