나이스옥션 법원경매 창원 2025타경380 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 산22-19 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리에 소재하는 '내선소류지' 남측 인근에 위치하며
부근은 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(2)까지 차량접근 가능하며, 기호(1)은 기호(2)토지를 통하여 접근가능하며,
본건의 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1)완경사 지대내 사다리형 토지로, 건축신고후 조성중인 토지임.
기호(2)완경사 지대내 자체지반 대체로 평탄한 장방형 유사한 사다리형 토지로, 현황
공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)건축신고후 조성중인 토지로 기호2)를 통해 접근 가능함.
기호(2)북동측으로 노폭 약7~8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(2)도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

기호(2)지상에 이동이 용이한 소유자미상의 콘테이너 1식이 소재함.
기호(2)지상 및 기호(3)건물의 내부에 방치폐기물로 탐문조사되는 토사가 상당량 소재하고
있음.

공부와의 차이

기호(1)토지는 건축신고후 조성중인 토지이며, 기호(2)토지의 일부는 '건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)'로 이를 감안 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 기호(2)토지의 일부 및 기호(3)건물의 내부에는 방치폐기물로 탐문조사되는
상당량의 토사가 적치되어 있는 바, 소유 및 기타 권리관계에 대한 향후 처
리여부는 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)주건물

일반철골구조 불연판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자: 2007.09.20.)
외벽: 조적위 판넬잇기 마감 등.
바닥: 모르타르 마감
창호: 샷시 창호 등.

기호(3)사무동 및 부속건물: 현황 '멸실'임.

이용상태

기호(3)주건물은 현황 공장(폐기물처리시설 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(3)건물등기사항전부증명서상 면적은 미정리된 상태로, 일반건축물대장상 면적(477.4㎡)을 기준으로 평가하였음.
기호(3)건물중 사무동(243.2㎡) 및 부속건물(24㎡)는 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기 타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각(목록2. 지상의 컨테이너, 목록3. 건물내 기계기구는 매각에서 제외.)
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 (계근대)는 소재불명임.
-목록3.의 사무동(243.2㎡)및 부속건물(24㎡)은 현황 멸실된 상태로 매각에서 제외함.
-목록3. 건물등기사항전부증명서상 면적은 미정리된 상태로, 일반건축물대장상 면적(477.4㎡)을 기준으로 평가함.
-목록1. 건축신고 후 허가유효성 승계여부등 관련내용은 확인을 요함(감정서 참조)
-목록2.토지 일부 및 목록3. 건물의 내부에는 방치폐기물로 상당량의 토사가 적치되어 있어 소유 관계 등 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경380 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 재매각

1.2. 물건 현황

용도: 공장 (건축물 용도: 자원순환관련시설, 분뇨.쓰레기처리시설)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 산22-19

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 목록2. 지상의 컨테이너, 목록3. 건물 내 기계기구는 매각에서 제외)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,470,042,800원

토지면적: 5177.00㎡ (약 1566.09평)

건물면적: 일반건축물대장상 면적 기준 477.40㎡ (약 144.52평) (주건물)

(참고: 제공된 건물면적 739.60㎡와 차이가 있으며, 일부 멸실된 사무동 및 부속건물 면적 267.2㎡를 제외하면 472.4㎡로, 평가된 477.4㎡와 유사한 수준입니다.)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리에 위치하며, '내선소류지' 남측 인근입니다.

주변 지역은 소규모 공장 등이 형성되어 있습니다. 주촌면은 최근 주촌선천지구 도시개발사업 등으로 인해 인구가 증가하고 있으며, 대규모 아파트 단지가 조성되는 등 도시화가 진행 중입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 기호(2) 토지까지 차량 접근이 가능하며, 기호(1) 토지는 기호(2) 토지를 통해 접근할 수 있습니다.

대중교통을 이용한 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

기호(2) 토지는 북동측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

서김해IC와 인접하여 부산, 창원, 김해시 등으로의 교통망이 좋은 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호(1) 토지는 완경사 지대에 위치한 사다리형 토지로, 현재 건축 신고 후 조성 중인 상태입니다.

기호(2) 토지는 완경사 지대에 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형 유사 사다리형 토지로, 현재 공업용 건부지 등으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호(1) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 준보전산지

기호(2) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 존재합니다.

등기부 채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 2,753,700,000원입니다.

말소기준권리는 2021년 5월 3일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권액 금 293,700,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 내용은 비고란에 기재되어 있지 않습니다.

근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

(주의: 본 분석은 등기부상 내역을 기반으로 하며, 실제 권리관계는 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 별도로 명시되어 있지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

(참고: 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 김해시 주촌면 선지리에 위치한 지역으로, 주변은 소규모 공장 및 산업 시설이 혼재된 지역입니다.

주촌면은 최근 대규모 택지 개발(주촌선천지구)이 진행되면서 인구가 증가하고 있으며, 도시화가 빠르게 진행되고 있습니다.

주변에는 김해센텀두산위브더제니스 등 대규모 아파트 단지가 조성되어 있으며, 코스트코 김해점 등 상업 시설도 입점해 있습니다.

4.2. 주변 공장 및 산업 시설

본건은 자원순환관련시설 및 분뇨.쓰레기처리시설 용도로 파악됩니다.

김해시 주촌면 일대에는 여러 산업단지가 있으며, 금광개발㈜, ㈜중앙환경 등 다수의 건설 및 폐기물 처리 관련 업체가 소재해 있습니다.

최근 주촌신도시 인근 산단에 지정폐기물 처리시설 건립 계획으로 인해 주민 반대 민원이 발생하고 있는 상황입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건의 구체적인 주변 편의 시설(상업 시설, 병원 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, 주촌선천지구 개발로 인해 인근에 상업 용지 등이 조성되었고, 코스트코 김해점 등 대형 편의 시설이 입점하여 이용이 가능합니다.

5.2. 인근 학교 및 공공기관

주변 지역의 학교 및 공공기관에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

행정 및 교육 관련 편의는 인근 김해 시내 중심지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항 및 주의사항

* 일괄 매각 대상에서 목록2. 지상의 컨테이너와 목록3. 건물 내 기계기구는 제외됩니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구(계근대)는 소재불명 상태입니다.

* 목록3.에 해당하는 사무동(243.2㎡) 및 부속건물(24㎡)은 현황 멸실되어 매각에서 제외됩니다.

* 목록3. 건물등기사항전부증명서상 면적은 미정리 상태이며, 일반건축물대장상 면적(477.4㎡)을 기준으로 평가되었습니다.

* 목록1. 토지는 건축신고 후 조성 중인 상태로, 해당 건축신고의 허가 유효성 승계 여부에 대한 확인이 필요합니다. (감정서 참조)

6.2. 환경 관련 이슈 (폐기물, 토사 적치)

* 본건 토지 일부(기호2) 및 건물 내부(기호3)에 방치 폐기물과 상당량의 토사가 적치되어 있어 소유 관계 및 향후 처리 문제에 대한 확인이 요구됩니다.

* 건축물대장상 용도가 '분뇨.쓰레기처리시설' 등으로 명시되어 있어, 환경 관련 규제 및 관리 부담이 있을 수 있습니다.

* 주촌면 일대는 폐기물 처리 시설 건립 등으로 인한 환경 및 주민 건강 관련 논란이 있어, 지역 주민들의 민감도가 높을 수 있습니다.

6.3. 건축 관련 사항 (허가 유효성)

* 목록1. 토지는 건축신고 후 조성 중이며, 관련 허가 유효성 및 승계 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 멸실 부분

* 목록3.의 사무동(243.2㎡) 및 부속건물(24㎡)은 현황 멸실 상태로 매각 대상에서 제외되므로, 기존 건물 규모와 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리에 위치한 공장 부지 및 건물입니다. 자원순환관련시설 및 분뇨.쓰레기처리시설 용도로 활용된 이력이 있으며, 현재 토지 일부 및 건물 내부에 방치된 폐기물과 토사가 적치된 상태입니다. 또한, 일부 건물(사무동, 부속건물)은 멸실되었으며, 건축 신고 후 조성 중인 토지에 대한 허가 유효성 확인도 필요합니다. 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 명확히 파악되지 않았으나, 등기부상 지상권 외에는 없는 것으로 보입니다.

환경 정비 및 철거, 신축 가능성 검토 등 상당한 초기 투자 비용과 시간이 소요될 수 있는 물건입니다. 또한, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적이며, 지역 주민들의 환경 민감성을 고려한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 주촌면 지역의 산업 시설 부지 확보 가능성.

* 폐기물 처리 시설 용도로 활용된 이력으로 인한 전문 시설 구축 용이성 (관련 인허가 확보 시).

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능 (단, 제외 사항 확인 필요).

* 주촌선천지구 개발 사업으로 인한 지역 성장 잠재력.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 현 시세, 향후 개발 가능성, 복구 및 정비 비용, 관련 법규 및 인허가 취득 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 선에서 형성되나, 본 건과 같이 명확한 리스크 요인(폐기물, 멸실 건물, 허가 불확실성, 환경 관련 민감성 등)이 존재하는 경우, 이러한 추가 비용 및 위험을 반영하여 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사, 복구 및 정비 비용 추정, 관련 전문가(건축사, 환경 컨설턴트 등)의 자문, 그리고 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석이 필수적입니다.

본 보고서에서는 추가적인 시장 분석 및 실사 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.