나이스옥션 법원경매 창원 2025타경335 [1] 경상남도 김해시 대청동 315-7 나오스빌 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 ""롯데마트"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 (나오스빌 3층 303호), 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 도심상가지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
(사용승인일: 2003.07.09)

외벽: 치장석재 붙임, 복합판넬 붙임, 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅, 치장석재 붙임 등.
바닥: 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

근린생활시설(골프연습장)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(장유지구) , 지구단위계획구역(중심상업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 창원지방법원 2025타경335 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 요약한 것입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경335 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-7 나오스빌 3층 303호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 (사용승인일: 2003년 7월 9일)

* 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (현재 근린생활시설(골프연습장)로 이용 중)

* 감정가: 321,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적 (대지지분): 38.48㎡ (약 11.64평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전유면적): 168.52㎡ (약 50.98평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물 표제부 상 전체 연면적: 7464.46㎡

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "롯데마트" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 도심상가지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구, 중심상업), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음, 비고: -대항력 있는 임차인 있음)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (장유농업협동조합, 2015.06.10 접수, 100,800,000원)

* 등기부채권 총액: 1,364,558,049원 (근저당, 가압류, 압류, 소유권이전 등 다수의 권리 존재)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주 (주형규)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2012년 4월 12일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 3월 11일

* 인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

* 본 물건은 김해시 대청동의 중심상업지역 내에 위치하며, "롯데마트" 인근의 상업 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 다수 소재하고 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 현재 골프연습장으로 이용 중이나, 건물 자체 용도가 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 복합 가능하여 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성이 높습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 인근 "롯데마트" 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 주 은 전입일자(2012.04.12)가 말소기준권리(2015.06.10)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차에 따라 최종적으로 결정되는 사항으로, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

* 높은 등기부채권 총액: 총 13억 원이 넘는 채권 총액은 채무 불이행으로 인한 경매 개시 사유를 명확히 보여줍니다. 이는 물건의 가치 대비 채무 부담이 높다는 것을 시사하므로, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 향후 건물 관리 및 유지보수: 2003년 사용승인된 건물이므로, 노후화에 따른 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 김해시 대청동 중심상업지역 내에 위치한 나오스빌 3층 303호 근린상가로, 롯데마트 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 골프연습장으로 운영되고 있으며, 건물 용도상 다양한 업종으로의 전환 잠재력이 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, 임차인과의 명도 과정은 철저한 사전 확인이 필요합니다. 등기부상 채권 총액이 상당하므로, 권리관계를 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 중심상업지역 내 롯데마트 인근으로 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (인수 보증금 없다는 전제 하에) 비교적 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 판단되는 점은 명도 리스크를 줄여줄 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 321,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가를 기준으로 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 명도에 소요되는 비용 및 예상 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시세 조사 정보가 제한적이므로 구체적인 입찰가 제시는 어렵습니다. 따라서 투자 목적에 맞는 적정 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보 및 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 투자 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.