나이스옥션 법원경매 창원 2025타경344 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 423-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 마금산온천단지내 마금산원탕보양온천 북동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설 및 목욕탕, 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

사다리형.평지로서 숙박시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(신촌리)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물로서(사용승인일:2017.03.09)
외벽 : 복합판넬 및 징크판넬마감, 화강석붙임, 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감, 인테리어 치장마감 등
바닥 : 타일마감 등
창호 : 샤시이중창호 구조 등

이용상태

기호(2) : 숙박시설(상호:MS HOTEL)
1층 : 관리실, 로비, 객실 8개호(2층의 객실과 복층 구조 통합 사용형임.)
2층 : 객실 10개호(8개호는 1층의 객실과 복층 구조 통합 사용형임.)
3층 : 객실 10개호
4층 : 객실 8개호
5층 : 객실 2개호
지하 : 기계실

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 바닥난방설비, 급탕설비, 천정형 에어컨설비, 승강기설비(13인승 1대), 소방설비, 급.배수 펌프류설비, 물탱크시설, 무인객실시스템 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨, 지적 및 건물개황도와 같이 부합물인 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 운영중이나, 임대차 관계여부는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경344 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 3,529,058,000원

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 423-4

* 신주소: 경상남도 창원시 의창구 천주로1173번길 6

* 용도: 숙박시설 (MS HOTEL)

* 토지면적: 1,012.40㎡ (약 306.49평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1,636.46㎡ (약 495.02평)

* 건물 제시외면적: 65.60㎡ (약 19.84평)

* 건축물대장 상 주요정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 층수: 지하 1층, 지상 5층

* 사용승인일: 2017년 3월 9일

* 건축면적: 403.91㎡

* 연면적: 1,636.46㎡

* 건폐율: 39.9%

* 용적률: 156.02%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 마금산온천단지 내 마금산원탕보양온천 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 숙박시설, 목욕탕, 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 관광 및 온천지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 도로 및 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도시계획시설: 소로2류 (폭 8m~10m) (신촌리)

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (그 외 지역 200m 제한 조례 참조)

* 관광지

* 배출시설설치제한지역 (폐수)

* 공장설립승인지역 (2호)

* 온천원보호지구

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 이용상태

* 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물입니다.

* 2017년 3월 9일 사용승인되었습니다.

* 현재 'MS HOTEL' 이라는 상호로 숙박시설로 이용 중입니다.

* 층별 이용 현황:

* 1층: 관리실, 로비, 객실 8개호 (2층 객실과 복층 구조 통합 사용)

* 2층: 객실 10개호 (8개호는 1층 객실과 복층 구조 통합 사용)

* 3층: 객실 10개호

* 4층: 객실 8개호

* 5층: 객실 2개호

* 지하: 기계실

3.2. 설비 및 마감

* 급수, 배수 및 위생설비, 바닥난방설비, 급탕설비, 천정형 에어컨설비, 승강기설비(13인승 1대), 소방설비, 급배수 펌프류 설비, 물탱크 시설, 무인객실시스템 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽: 복합판넬 및 징크판넬 마감, 화강석 붙임, 몰탈 위 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감, 인테리어 치장 마감 등

* 바닥: 타일 마감 등

* 창호: 샤시 이중창호 구조

3.3. 부합물 및 종물

* 후첨된 지적 및 건물 개황도와 같이 부합물인 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재합니다. (상세 내역은 지적/건물 배치도 참조)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 을18, 대구은행 근저당 (접수일자: 2019-08-09)

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 소멸예정 권리

* 을18: 대구은행 근저당 (2,880,000,000원)

* 을23: 수협은행 근저당 (634,800,000원)

* 갑20: 신용보증기금 가압류 (382,500,000원)

* 갑21: 신용보증기금 가압류 (805,000,000원)

* 갑22: 창원세무서장 압류

* 갑24: 경남신용보증재단 가압류 (13,000,000원)

* 갑25: 신용보증기금 가압류 (316,000,000원)

* 갑26: 박현재외 2명 강제경매 (473,800,858원) - 본건 사건

* 갑27: 창원시 압류

4.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 파악되지 않습니다. (추가 확인 필요)

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기준시점 현재 운영 중이나, 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 명도 시 주의가 필요합니다.

4.5. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 5,031,300,000원

* 건물 등기부채권 총액: 5,031,300,000원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권

* 마금산온천단지 내 위치하여 관광객 및 숙박 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 온천 관광지 특성상 계절 및 지역 관광 경기에 따라 이용객 변동성이 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 온천 시설: 마금산원탕보양온천 (경상남도 최초 보양온천 지정), 족욕체험장 등이 인근에 있습니다.

* 자연 및 관광: 마금산, 천마산 등 등산로 및 산책로가 있으며, 주남저수지 등 근거리가볼만한 곳이 있습니다.

* 숙박시설: 마금산 온천 단지 내 다수의 호텔 및 모텔이 운영 중입니다.

* 특산물 및 먹거리: 단감, 막걸리, 촌국수, 손두부, 타조고기, 땅콩국수, 오리탕, 소고기 등이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보만으로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 창원시 외곽 지역에서 의료폐기물 소각장 설치 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 분석 및 추가 채권 존재 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 현재 운영 중이나 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 저항이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 온천 관광지라는 특성상 지역 경기 및 계절적 요인에 따른 수익 변동성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 온천원보호지구 등 개발 및 이용에 제한이 될 수 있는 사항들이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 북면 마금산온천단지 내에 위치한 숙박시설로, 지역 관광 자원과 연계된 잠재력을 가지고 있습니다. 2017년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으나, 35억 원이 넘는 감정가와 50억 원이 넘는 등기부채권 총액은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 운영 중이나 임대차 관계가 불확실한 점, 그리고 다수의 제한사항이 포함된 토지이용계획 등을 종합적으로 고려하여 현장 조사 및 권리관계에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마금산온천이라는 지역적 특색과 관광 수요를 기반으로 한 안정적인 숙박시설 운영 가능성.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 용도 변경 가능성.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 리모델링 또는 내부 시설 개선 용이.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정평가액: 3,529,058,000원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 낙찰가는 향후 시장 상황, 본건의 실제 가치 평가, 명도 비용, 추가 권리 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 철저한 현장 조사와 면밀한 권리 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.