나이스옥션 법원경매 창원 2025타경433 [1] 경상남도 김해시 상동면 감노리 328 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 감노리 소재 '감로마을회관' 남측 인근에 위치하며
부근은소규모 공장 및 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교통 사정은
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 '휴경지'상태 입니다.

인접 도로상태

서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)
<수도법>,자연재해위험개선지구(감노지구)<자연재해대책법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 '잡종지' 이나 현황 '휴경지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상입니다.




2) 기 타
해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 현황은 ‘휴경지’임. 인접토지와의 경계 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해 지적측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경433 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 감노리 328

용도: 잡종지 (현황: 휴경지)

감정가: 1,406,316,400원

토지면적: 3917.00㎡ (약 1,184.63평)

토지지분: 3430.1169㎡ (약 1,037.62평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김*

3. 물건 상세정보

3.1. 토지 정보

용도: 잡종지 (공부상) / 휴경지 (현황)

면적: 3917.00㎡ (약 1,184.63평)

지분 면적: 3430.1169㎡ (약 1,037.62평)

지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '휴경지'임.

3.2. 건물 정보

건물면적: 0㎡

건물 지분: 0㎡

3.3. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 감노리 소재 '감로마을회관' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

4.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을17)입니다.

해당 근저당권보다 선순위 권리는 없습니다.

5.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요'가 있으나 상세내용은 확인되지 않았습니다.)

5.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.4. 등기부 현황 요약

* 갑10 (2018-09-10): 동아옥션주식회사 소유권 이전

* 갑12 (2018-09-14): 송인선 소유권 일부 이전 (매매금 165,680,000원)

* 을17 (2022-01-20): 김해축산업협동조합 근저당권 설정 (채권최고액 540,000,000원) - 말소기준권리

* 갑18 (2025-03-31): 김해축산업협동조합 임의경매개시결정 (사건번호 2025타경433)

등기부 채권 총액: 540,000,000원

6. 상권분석

6.1. 지역 특성

본건이 위치한 김해시 상동면 감노리는 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성이 있습니다.

상동면은 김해시에서 면적이 가장 넓은 지역 중 하나로, 산업화 영향으로 500여 개의 공장이 입주해 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 편의시설 및 환경

주변 환경은 농경지 및 소규모 공장, 주택 등으로 이루어져 있어 전반적으로 조용한 편입니다.

주요 편의시설이나 문화 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

인근에 롯데 자이언츠 2군 상동 야구장이 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 지분 매각

본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 토지를 단독으로 사용하거나 처분하기 어렵다는 점을 의미하며, 공유자와의 협의가 필수적입니다.

8.2. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있었으나, 매수보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

8.3. 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '휴경지'입니다. 토지 이용에 있어 일부 제한이나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8.4. 경계 불분명 및 지적 측량 필요

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

8.5. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 자연재해위험개선지구(감노지구) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

8.6. 임대 관계 미상

토지의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

8.7. 혐오시설 가능성

김해시 상동면 지역에는 김해자원회수시설(소각장)이 위치하고 있으며, 과거 음식물 폐기물 처리 시설 건설 추진으로 인해 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 해당 물건지와 이러한 시설과의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 주변 환경 및 잠재적 혐오시설의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 김해시 상동면 감노리에 위치한 토지 지분 매각 물건입니다. 감정가는 14억여 원이며, 토지 면적은 약 1,184평입니다. 주변은 농경지와 소규모 공장, 주택이 혼재된 지역으로 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고가 있다는 점, 현황과 공부상 지목의 차이, 경계 불분명으로 인한 지적 측량 필요성 등은 유의해야 할 사항입니다. 또한, 지역 특성상 공장 등이 분포하며, 소각 시설 및 과거 폐기물 처리 시설 건설 이슈 등이 있었던 점을 고려할 때, 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 토지 일부 지분 매각으로 인한 낮은 진입 장벽 (전체 매입 대비)

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 내포

* 주변 시세 대비 감정가의 적정성 검토 필요

11. 예상 입찰가

감정가 1,406,316,400원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(지분 매각, 경계 불분명, 공유자 우선매수, 주변 환경 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 지분 매각 특성상 낙찰 후 공유자와의 협의 및 지분 거래의 어려움 등을 감안하여, 실제 가치 대비 할인된 금액으로 접근하는 전략이 유효할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 공유자 협상 가능성, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.