나이스옥션 법원경매 창원 2025타경433 [1] 경상남도 김해시 상동면 감노리 328 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경433 [1] 경상남도 김해시 상동면 감노리 328 잡종지 경매

• 사건번호: 2025타경433
• 주소: 경상남도 김해시 상동면 감노리 328
• 감정가: 1,406,316,400원
• 최저가: 984,421,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 잡종지

창원지방법원 경매5계 2025타경433 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 감노리 328 | 감정가: 1,406,316,400원 | 최저가: 984,421,000원 | 용도: 잡종지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경433 (1) 사건으로 경상남도 김해시 상동면 감노리 328번지 소재의 토지(잡종지) 일부 지분에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 1,406,316,400원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다. 본 물건은 현재 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '휴경지' 상태입니다.

1.2. 토지 현황

총 토지면적은 3,917.00㎡ (약 1,185.09평) 이며, 이 중 매각 대상은 전체 면적에 대한 지분(343011.69) 매각입니다. 건물 및 제시외 면적은 모두 해당사항이 없습니다.

1.3. 매각 및 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 동일인(하OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 확인됩니다. 특이사항으로 공유자우선매수신고가 접수되어 있으며, 매각 대상이 공유지분인 만큼 공유자 우선매수권 행사가 가능합니다. 다만, 우선매수권 행사 후 매수보증금을 미납하여 실효된 경우 이후 절차에서 우선매수권 행사가 제한된다는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 상동면 감노리 소재 '감로마을회관' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 농촌 및 준산업지역의 성격을 띠고 있습니다. 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근은 용이하며 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 상권분석

본 토지가 위치한 지역은 소규모 공장과 농경지가 주를 이루는 곳으로, 전통적인 상업 시설이 발달한 상권으로 보기 어렵습니다. 주거 시설 또한 마을회관 인근의 단독주택 위주로 형성되어 있어, 일반적인 상권 분석의 기준을 적용하기는 부적절합니다. 토지의 용도가 '계획관리지역' 내 '잡종지(현황:휴경지)'임을 고려할 때, 상업시설 개발보다는 소규모 공장 부지 또는 창고 부지, 기타 관리지역 내 허용되는 용도로의 전환 가능성을 중심으로 접근해야 합니다. 참고로 김해시에서는 소상공인을 위한 상권분석 서비스를 제공하고 있으나, 본 물건지 주변은 해당 서비스의 주요 상권 대상 지역이 아닐 가능성이 높습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

감로마을회관 인근의 자연마을에 속하며, 일상 생활편의 시설은 자차를 이용하여 인근 면 소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 주변이 농경지와 소규모 공장으로 구성되어 있어 비교적 조용하고 한적한 환경이지만, 소규모 공장들로 인한 환경적 요소(소음, 분진 등)는 현장 확인이 필요합니다.

2.4. 혐오시설 검토

감정평가서 및 주변 환경 분석 결과(소규모 공장 및 농경지 혼재)만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 명확히 확인할 수 없습니다. 투자자는 입찰 전 직접 현장 답사를 통해 인근에 대형 폐기물 처리 시설, 분묘(묘지), 또는 기타 기피 시설이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 유의 사항

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매로, 채권자 김OOOOOOOO의 신청에 의한 경매입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. (단, 등기부등본 최종 확인 필요)

3.2. 특이사항 및 주의사항

공유지분 매각: 매각 대상이 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계(분할, 사용·수익 등) 정리가 필요합니다. 이는 중요한 투자 리스크이자 협상의 기회가 될 수 있습니다.

공유자우선매수신고: 이미 공유자우선매수신고가 들어와 있으므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못할 수 있습니다.

우선매수권 행사 제한: 공유자가 우선매수권을 행사하였으나 보증금을 미납하여 실효된 경우, 해당 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 다시 행사할 수 없으므로, 향후 진행될 수 있는 재매각 절차에서는 경쟁 상황이 유리해질 수 있습니다.

경계 불분명: 감정평가서상 인접 토지와의 경계가 불분명하다고 명시되어 있으므로, 정확한 경계 확정을 위해 낙찰 후 지적 측량이 필수적입니다.

공부상/현황 상이: 공부상 '잡종지'이나 현황 '휴경지'인 점을 고려하여, 향후 개발 시 관련 법규 및 지자체 조례에 따른 인허가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 투자의견

4.1. 잠재적 리스크

공유 지분 매각에 따른 리스크: 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의 실패 시, 공유물 분할 소송을 진행해야 할 수 있으며, 이는 시간과 비용을 수반합니다.

공유자 우선매수권 리스크: 낙찰 가능성이 공유자의 우선매수권 행사 여부에 달려있습니다.

경계 문제: 인접 토지와의 경계 불분명으로 인해 측량 및 분쟁 해결에 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

개발 제한: 계획관리지역이나, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다수의 법적 규제가 있으므로, 활용 목적에 따른 개발 행위 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역: 용도지역상 개발행위가 비교적 자유로운 '계획관리지역' 토지입니다.

도로 접합: 서측 및 북측 약 4미터 노폭의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 향후 공장, 창고, 또는 주거용 개발(허용되는 범위 내) 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

대형 면적: 3,917.00㎡ (약 1,185.09평)의 대형 면적이므로, 지분 매각이라 할지라도 잠재적 가치가 높습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 위치한 대형 면적의 토지 지분이라는 매력을 가지고 있습니다. 그러나 공유지분 매각의 특성상 공유자의 우선매수권 행사 및 낙찰 후 공유 관계 정리라는 중대한 리스크가 수반됩니다. 경계 불분명 및 다수의 법적 제한(가축사육, 공장설립 제한 등) 또한 고려해야 할 요소입니다. 따라서, 입찰자는 현장 답사를 통한 정확한 토지 현황 및 주변 환경 확인, 공유지분 처리 방안에 대한 명확한 전략을 수립한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실사용 목적보다는 장기적인 관점에서 공유자 정리 후 매도 또는 개발을 염두에 둔 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계