나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11196 [1] 경상남도 김해시 진영읍 내룡리 654-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 내룡리 소재 '내룡저수지' 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농촌 취락지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

공히 본건까지 차량출입 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

가. 일련번호 1
완경사 지대내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중임.

나. 일련번호 3
완경사 지대내 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 폭 약 6m의 보행자 도로(일련번호 2)에 접하며, 본건 남서측으로
폭 약 4m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 일련번호 1
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.


나. 일련번호 3
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재> 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

본건 토지 '일련번호 1' 지상에 제시외 건물 <일련번호 (ㄱ)~(ㄷ)>이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 본건 토지 '일련번호 1' 지상에 소재하는 수목 등은 경제적 가치가 희박하고
거래관행상 토지와 일체로 거래되는 점 등을 고려하여 토지가치에 포하하여
감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로서,
. 외 벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지붙임 등
. 창 호 : 시스템창호 이중창 마감임.

이용상태

'단독주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 <일련번호 (ㄱ)~(ㄷ)>이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임
나. 기 타 : 해당사항 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3.은 공유지분 매각임. 현황조사 시 목록2.의 창문에 유치권 행사 중이라는 취지의 현수막이 있는 것으로 확인(유치권자 정은숙, 공사대금 7천4백만 원 정도)되며, 정은숙으로부터 공사대금 금 73,330,000원의 유치권신고서(2026.06.08.자)가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 2026. 7. 2.자로 신고인 김수동으로부터 조경수, 조경석, 디딤석, 잔디에 대하여 매각제외결정 신청서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11196 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 내룡리 654-7

용도: 단독주택

감정가: 554,905,900원

토지면적: 1652.00㎡ (약 499.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 167.83㎡ (약 50.77평)

건물 제시외면적: 38.20㎡ (약 11.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진영읍 내룡리에 위치하며, '내룡저수지' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 농촌 취락지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남동측 및 북동측으로 폭 약 6m의 보행자 도로, 남서측으로 폭 약 4m의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019-07-31, 636,000,000원)

* 기타 권리:

* 우리은행 근저당 (2019-07-31)

* 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2023-06-07, 13,563,482원) - 말소

* 에이치에프더블유삼이에이유동화전문유한회사 임의경매 (2025-03-24) - 말소

* 총 등기부채권액: 649,563,482원

* 임차인 현황:

* * 이미자: 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 2025-01-08 전입 및 확정, 2025-05-01 배당신고. 대항력 없음.

* * 정은숙: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음. (유치권 신고자)

* 총 인수 보증금: 0원

* 주요 특이사항:

* 유치권, 유동화물건, 공동담보, 지분매각 등 복합적인 권리관계가 존재합니다.

* 목록 3번 토지는 공유지분 매각입니다.

* 정은숙으로부터 공사대금 73,330,000원의 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 조경수, 조경석 등에 대한 매각 제외 신청이 제출되었으나, 결정 여부는 불확실합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 '상일그린빌라'라는 다세대 주택의 최근 매매 정보입니다. 이는 본건 단독주택과는 건물 형태 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 진영읍 내룡리 일대의 주거용 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 상일그린빌라(B동) 74.72㎡(약 22.6평): 2025년 5월 3,000만원 거래.

* 상일그린빌라(A동) 74.72㎡(약 22.6평): 2024년 8월 3,900만원, 2025년 8월 4,000만원 거래.

이 정보에 따르면 해당 빌라의 거래가는 약 3,000만원 ~ 4,000만원 수준으로, 이는 본건 감정가(5.5억원 이상)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건의 가치가 넓은 토지 면적에 크게 영향을 받고 있음을 시사합니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 김해시 진영읍 일대는 과거 축사 악취 민원 등 환경적 이슈가 있었던 지역으로 파악됩니다. 현재 해당 주소지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 넓은 의미에서 축사나 공장 등이 산재할 수 있는 지역임을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 생활권 내 이동은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변이 농촌 취락지대로서, 기본적인 편의시설은 진영읍 소재지 또는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 내룡저수지 인근에 위치하여 자연환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부: 정은숙의 유치권(약 7,330만원)이 법적으로 인정될 경우, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하거나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 토지 공유지분 매각: 목록 3번 토지의 공유지분 매각은 소유권 행사 및 향후 관리/개발에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 신청 사항: 제시외 건물(38.20㎡)이 일괄 포함되어 있으나, 조경수 등 일부 물품에 대한 매각 제외 신청이 있어 최종 매각 대상에 변동이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지면적을 가진 단독주택으로, 김해시 진영읍의 농촌 취락지대에 위치합니다. 감정가는 5.5억원 이상으로 책정되었으며, 이는 주로 넓은 토지에 기인한 것으로 보입니다. 그러나 정은숙의 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 토지 일부의 공유지분 매각은 소유권 행사 시 주의가 필요합니다. 주변 다세대 주택의 시세는 본건과 비교하기 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1652㎡(약 499.73평)의 넓은 토지는 개인 주택 신축, 증축, 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 유치권 리스크 해소 시: 만약 유치권이 부존재하거나 낙찰자의 부담으로 작용하지 않는다면, 감정가 대비 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 내룡저수지 인근의 조용한 자연환경은 전원생활이나 힐링 공간으로 활용하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 554,905,900원입니다. 가장 큰 변수는 유치권 문제로, 약 7,330만원의 유치권이 인정될 경우 실질적인 취득 비용은 감정가보다 높아질 수 있습니다. 다세대 주택의 시세 정보는 직접적인 비교 대상이 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 가치 수준을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

유치권의 불확실성을 감안하여, 신중한 투자자라면 감정가에서 유치권 금액의 일부 또는 전부를 할인한 금액을 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 유치권 위험을 고려한 예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 500,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 유치권 문제가 해결되거나 무효로 판명될 경우, 입찰가를 재조정하는 것이 좋습니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.