나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11169 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 487-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11169 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 487-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경11169
• 주소: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 487-2
• 감정가: 4,560,000원
• 최저가: 3,192,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

창원지방법원 경매5계 2025타경11169 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 487-2 | 감정가: 4,560,000원 | 최저가: 3,192,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경11169 (1)입니다.

본 경매는 채권자 청OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 토지 매각을 목적으로 합니다.

소유자는 박OO, 채무자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 매각 대상 물건

소재지는 경상남도 김해시 주촌면 선지리 487-2입니다.

본건의 용도는 '답'이며, 현재 현황은 '전'으로 이용 중인 토지입니다.

매각 대상 토지면적은 $15.00\text{m}^2$ (약 4.54평)으로 매우 소규모의 자투리 토지입니다.

감정가는 4,560,000원으로 평당 약 100만 원 수준입니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다 (건물면적 $0.00\text{m}^2$).

1.3. 핵심 특이사항

본 토지는 아파트 개발예정지로 분할 편입되고 남은 잔여부지, 즉 '자투리 토지'라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

농지법에 따라 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가능하므로 사전에 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

(참고: 본 보고서의 토지 면적이 $15.00\text{m}^2$이므로, 농지법 제6조 제3항 제1호에 따른 '농지 외의 용도로 전용'의 사유에 해당할 가능성 등 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 지자체에 문의해야 합니다.)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경 (입지조건)

본건은 김해시 주촌면 선지리 소재 두산위브더제니스아파트단지 북서측 및 북측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 개발예정지 후면의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어, 도시와 농촌이 혼재된 지역의 경계에 위치하고 있습니다.

본건 (기호(1)로 추정)은 삼각형 형태의 저지(낮은 지대) '전'이며, 자연녹지지역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건 (기호(1))은 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근은 용이합니다. 다만 도로와 고저차가 있다는 점을 확인해야 합니다.

주변 농로 정비 상태 및 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

본 토지는 소규모 농지 형태의 잔여부지이므로, 직접적인 상권이나 생활정보를 논하기는 어렵습니다.

다만, 인근에 대규모 아파트단지가 조성되어 있거나 예정되어 있어, 해당 단지의 상업시설 및 생활편의시설(마트, 학원 등)을 간접적으로 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

(참고: 매각 토지는 농지취득자격증명이 필요한 토지이므로, 실수요자보다는 토지 투자 관점에서 접근해야 합니다.)

2.4. 혐오시설 분석

주변 환경은 아파트 개발 예정지 후면의 농경지와 임야로, 쾌적성이 높습니다.

제시된 정보 및 일반적인 검색을 통한 주변 시설 확인 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 폐기물 처리장)은 해당 필지 인근에 즉시 확인되지 않습니다.

다만, 본건이 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있는 바, 주변에 농경지 및 기존 축사 등 소규모 시설은 존재할 수 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리 분석

본 경매 물건은 '부동산 임의경매' 사건입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 분석(말소기준권리, 임차인 여부 등)을 할 수 없으나, 토지 매각 물건이며, 제시외 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

건물은 $0.00\text{m}^2$로 분석 대상이 아닙니다.

매각 대상이 '토지매각'이므로, 토지 등기부등본 상의 권리관계만 확인하면 됩니다.

3.2. 법적 제한 사항 및 위험 요소 (잠재적 리스크)

1) 농지취득자격증명(농취증) 필수: 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 면적이 $15.00\text{m}^2$인 점과 현황이 '전'인 점을 고려하여 농지 전용 목적 또는 주말농장 목적의 농취증 발급 가능 여부를 관할 주촌면사무소에 사전에 확인해야 합니다.

2) 용도지역: 자연녹지지역입니다. 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하로 건축행위에 제약이 따릅니다.

3) 자투리 토지 (잔여부지) 리스크: 토지 면적이 $15.00\text{m}^2$으로 매우 작아 사실상 단독적인 건축행위가 어렵습니다. 인근 토지와의 합필(합치는 것) 또는 추가 매입을 전제로 해야 하는 '맹지'와 유사한 활용의 제약을 가집니다.

4) 형태 및 현황: 본건은 삼각형 형태의 저지 '전'으로, 토지 이용 효율성이 낮습니다.

5) 도로 접면: 북측 포장도로와 접하나 '고저차'가 있다고 명시되어 있어, 추후 성토 또는 절토 등 토목공사 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 투자의견 및 제안

4.1. 잠재적 리스크

토지 면적이 $15.00\text{m}^2$으로 매우 작아 단독 활용이 극도로 제한되며, 인근 지주와의 협상 없이는 사실상 장기간 미사용 토지로 남을 가능성이 높습니다.

농지취득자격증명 미제출로 인한 매수보증금 몰수의 위험이 존재합니다.

삼각형 모양의 저지 토지라는 형태적 결함이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1) 소액 투자: 감정가가 4,560,000원으로 소액 투자가 가능합니다.

2) 개발 압력 지역: 인근에 두산위브더제니스 등 대규모 아파트 개발이 진행 중이거나 완료된 지역으로, 장기적인 개발 압력에 대한 기대를 가질 수 있습니다.

3) 인접 토지 매각 압박: 본건은 잔여부지이므로, 인근 토지 소유자가 추후 건축행위 등을 위해 본 토지 매입을 시도할 가능성이 존재하며, 이때 협상을 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다. (다만 이는 불확실성이 큰 요소입니다.)

4.3. 종합 의견

본 경매 물건은 $15.00\text{m}^2$의 초소형 잔여부지로, 농지취득자격증명 제출의 법적 부담과 함께 단독적인 활용이 불가능하다는 명확한 한계를 지닙니다.

따라서, 실수요 목적보다는 인근 토지 소유자 또는 대규모 필지 통합 매입을 노리는 전문 투자자의 '장기적 협상용' 또는 '초소액 분산 투자용'으로 적합합니다.

입찰 전 관할 관청에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 문의하고, 향후 인근 토지 소유주를 파악하여 매각 가능성을 타진하는 '출구 전략' 수립이 필수적인 고위험 고수익(High Risk, High Return) 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계