나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10320 [1] 경상남도 창원시 의창구 반계동 산40 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10320 [1] 경상남도 창원시 의창구 반계동 산40 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2025타경10320 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 반계동 산40 | 감정가: 161,385,067원 | 최저가: 112,969,000원 | 용도: 임야

1. 창원지방법원 2025타경10320 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10320 (1)

물건 종류: 임야

소재지: 경상남도 창원시 의창구 반계동 산40

감정가: 161,385,067원

토지면적: 12,743.00㎡ (약 3,854.45평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (매각 대상은 토지 소유자의 지분입니다.)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채권자: 송OO

1.2. 입지조건

본 건 토지는 경상남도 창원시 의창구 반계동에 위치하며, 인근에 "팔용근린공원"이 크게 자리 잡고 있습니다.

주변은 공원, 임야, 근린생활시설, 제조시설 등이 혼재되어 있으며, 소규모 주거지와 공장들이 산재해 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 "팔룡TG" 진입로가 위치하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

주변에 대규모 산업단지나 환경 유해 시설로 분류될 만한 혐오시설은 현재 확인되지 않았습니다.

이 지역은 도시계획상 근린공원 구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 유OO입니다.

채권자는 송OO이며, 경매를 신청했습니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 전체 토지 중 소유자 유OO의 지분만이 매각됩니다.

특이사항으로 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 공유자우선매수신고가 가능합니다.

주의사항으로, 공유자우선매수권 행사 시 매수보증금 미납으로 실효되면 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

매각되는 토지 지분 외에 소유자 미상의 제시외 수목(약 20주)은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.4. 상권분석

본 건은 임야로서 직접적인 상권 형성 지역은 아니나, 인근에 근린생활시설 및 제조시설이 분포하고 있습니다.

"팔용근린공원"이 인접해 있어 공원을 이용하는 유동인구와 관련된 부수적인 상권의 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

향후 토지 이용 계획 변경 또는 연계 개발 시 주변 상권과의 연계성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 임야이므로 일반적인 주거지로서의 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활필수품 구매 등은 가능할 것으로 보입니다.

도시계획시설(근린공원)에 저촉되어 있어 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 본 건 토지는 지적도상 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

도시계획시설 저촉: 근린공원(팔용공원) 부지로 지정되어 있어 토지 이용에 큰 제약이 따르며, 건축 등 개발 행위가 제한됩니다. 이 점을 감안한 가격으로 산정되었습니다.

분묘기지권: 토지 지상에 연고자 미상의 분묘가 존재하여 분묘기지권이 성립할 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지 사용을 허락하는 권리로, 해당 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 제약을 감안하여 낮게 책정되었습니다.

공유지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용 협의가 필수적입니다. 공유자우선매수권 행사가 변수가 될 수 있습니다.

현장 확인의 어려움: 토지 지상에 활잡목, 펜스 등이 있어 제시외 물건(분묘 등) 파악이 어렵고, 입찰 시 현장 답사를 통해 정확한 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 반계동에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

주요 특징으로는 맹지, 근린공원 부지 저촉, 분묘기지권 성립 가능성, 공유지분 매각 등 토지 이용에 상당한 제약을 수반하는 물건입니다.

이러한 제약 사항들을 감안하여 감정가가 책정되었으며, 최저매각가격 역시 분묘로 인한 제한 사항이 반영된 상태입니다.

투자자는 이러한 복합적인 리스크 요인을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 최저매각가격: 분묘기지권 등 제약으로 인해 감정가 및 최저매각가격이 낮게 책정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 변경이나 제약 해소 시 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

공원 인접: "팔용근린공원" 인접지는 향후 공원 확장이나 연계 개발 시 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 가집니다.

잠재적 가치 상승: 현재는 맹지 및 공원 부지라는 제약이 크지만, 장기적인 관점에서 도시 계획 변화 또는 토지 활용 방안 모색에 따라 가치 상승 가능성을 열어둘 수 있습니다.

공유자우선매수 활용: 만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않거나, 행사 후 미납으로 실효될 경우, 해당 지분을 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 이후 우선매수권 행사가 불가함을 유의해야 합니다.)

법원 정보

창원지방법원 경매6계