나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10689 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 204동 19층 1904호 아파트 경매

매각기일: 2026-03-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10689 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 204동 19층 1904호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2025타경10689 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 원이대로 774, 204동 19층 1904호 (상남동,성원아파트) | 감정가: 361,000,000원 | 최저가: 176,890,000원 | 용도: 아파트

1. 창원지방법원 2025타경10689 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10689 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 204동 19층 1904호

용도: 아파트

감정가: 361,000,000원

토지면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

토지 지분율: 2765

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 8491

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치한 성원아파트 204동 19층 1904호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거환경이 양호하며, 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통 사정도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 19층에 위치하며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 토지이며, 중로 및 소로 등과 접하고 있습니다. 제3종일반주거지역으로 분류되며, 다양한 도로와의 접합 및 여러 교육 환경 보호 구역(상대/절대보호구역)에 해당합니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본건이 소재한 창원시 성산구 상남동은 창원의 중심 상업 및 행정 지역에 인접한 대규모 주거 단지입니다. 성원아파트는 이러한 입지적 장점을 바탕으로 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 다수의 아파트 단지가 밀집하여 지역 내 주거 선호도가 높은 편입니다. 인근에 중로 및 소로 등 교통망이 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인은 3억 2천만 원의 임대차 보증금을 가지고 있으며, 2021년 5월 24일 전입신고, 2021년 5월 28일 확정일자를 받았습니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추었음을 의미합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 경매 매각 대금에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 본건의 감정가가 3억 6,100만 원임을 감안할 때, 임차인의 보증금 3억 2천만 원은 거의 전부 또는 상당 부분이 잔액으로 남을 가능성이 있으며, 이는 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 인수 여부와 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 상남동은 창원시의 주요 상업지구에 인접해 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대형마트, 백화점, 병원, 금융기관, 관공서, 다양한 식당 및 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 다수의 아파트 단지가 형성된 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 이는 주변 상권의 활성화로 이어집니다.

1.6. 생활정보

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 통상적인 아파트 생활이 가능합니다. 단지 내 또는 인근에 놀이터, 주민 커뮤니티 시설 등이 있을 수 있으며, 차량을 이용한 단지 내 주차가 편리할 것으로 예상됩니다. 교육 환경으로는 다수의 유치원 및 초등학교, 중학교, 여자고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (교육환경 보호구역 확인됨)

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 잔액을 인수해야 하므로 예상보다 높은 총 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 또한, 아파트 노후도에 따른 재건축/리모델링 가능성, 관리비 미납분 인수 여부 등도 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 계획상 제3종일반주거지역에 인접하여 향후 주변 개발 계획에 따라 용도 변경이나 새로운 시설이 들어설 가능성은 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 창원시 성산구의 중심지에 위치하여 입지조건과 생활 편의성은 우수한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 매우 중대한 권리 관계가 존재하여, 이로 인한 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 단점입니다. 투자자는 임차인의 정확한 권리 관계 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 조사하고, 인수 시 예상되는 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 창원시의 핵심 주거 및 상업 지역에 위치하여 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

2. **안정적 주거 환경:** 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 기본적인 주거 수요가 꾸준합니다.

3. **시세 대비 잠재적 가치:** 권리상 인수 부담을 감안하더라도, 향후 시장 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

4. **가족 친화적 환경:** 다수의 교육 시설이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

투자 결정을 내리기 전에 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 면담을 통해 정확한 상황을 파악하며, 법률 전문가와 상의하여 권리 분석 및 인수 비용을 최종적으로 검토하시기를 권장합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계