나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11205 [1] 경상남도 창원시 진해구 충의동 8-1 2층202호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11205 [1] 경상남도 창원시 진해구 충의동 8-1 2층202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2025타경11205 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 충의동 8-1 2층202호 | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 137,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경11205 (1)이며, 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 배OO, 채권자는 박OO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경상남도 창원시 진해구 충의동 8-1 2층 202호이며, 용도는 오피스텔입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

감정가는 196,000,000원입니다.

건물 전용면적은 84.49제곱미터 (약 25.56평)이며, 토지 지분면적은 33.37제곱미터 (약 10.09평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 진해구 충의동 소재 남원로터리 남동측 인근에 위치하며, 통칭 '미성빌리지 3차'입니다.

주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 특히 남원로터리 인근의 일반상업지역에 위치하고 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 차량 진출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 건이 위치한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 상업활동이 활발한 중심가에 위치합니다.

주변 상권에는 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집되어 있어 은행, 병의원, 식당, 편의시설 등 생활 인프라 이용이 편리합니다. 특히, 일반상업지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설의 접근성이 우수합니다.

인근 지역에는 진해공설운동장 등 체육 시설이 있어 여가 활용에 유리합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역의 특성상 유흥시설이나 소규모 소음 발생 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있어 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 현황

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다.

가장 중요한 주의사항은 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 경매 매각 시 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 것을 의미합니다.

따라서 입찰 전 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 및 임차보증금 전액에 대한 면밀한 권리분석 및 명도 전략 수립이 필수적입니다. 임차인의 배당 금액이 미달될 경우, 그 미달액만큼 낙찰금 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 금액을 정확히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일하고 강제경매 사건이므로, 명도 난이도는 임차인 관련 리스크를 제외하면 일반적인 강제경매 사례와 비슷할 것으로 예상됩니다.

4. 투자 종합 분석

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성'입니다. 정확한 임차보증금 및 대항력 여부 확인을 통해 인수금액을 최소화하거나 입찰가에 반영해야 합니다.

둘째, 본 건은 일반상업지역에 위치하여 주거용 오피스텔로 이용 중이지만, 주변의 상업 시설로 인한 소음, 차량 통행량 등 주거 환경에 미치는 영향을 현장 방문을 통해 파악해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 창원시 진해구의 남원로터리 인근 일반상업지역에 위치한 주거용 오피스텔로서, 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

최적의 생활 인프라: 일반상업지역에 위치하여 병원, 상점, 금융기관 등 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실수요자에게 매력적입니다.

주거용 오피스텔의 희소성: 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 주거 기능을 확보할 수 있으며, 84.49제곱미터의 전용면적은 실용적인 주거 공간을 제공합니다.

권리분석의 중요성: 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하나, 이 리스크를 정확히 분석하여 입찰가를 보수적으로 산정할 경우, 경쟁률을 낮추어 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이는 곧 잠재적 수익률 증대로 이어집니다.

결론적으로, 대항력 있는 임차인에 대한 완벽한 권리분석을 전제로 하되, 창원 진해 지역의 중심 상권 내 주거 시설에 투자하려는 분에게 추천할 만한 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계