나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10771 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 3층308호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10771 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 3층308호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매6계 2025타경10771 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 3층308호 (장천동,장천동엠에스빌딩) | 감정가: 678,000,000원 | 최저가: 474,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 창원지방법원 2025타경10771 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10771 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 3층308호

용도: 근린생활시설

감정가: 678,000,000원

토지면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

토지 지분율: 1991.0900000000001

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.50㎡ (약 15.58평)

건물 지분율: 5150

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치하며, '장천동경로당' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황 또한 양호한 편입니다. 남측으로는 폭 약 20m의 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자는 정OO입니다. '유동화물건'으로 표기되어 있어, 금융기관의 자산 유동화와 관련된 경매로 판단됩니다. 일반적으로 이러한 경매는 채무의 승계나 복잡한 권리 관계 없이 낙찰 후 소유권 이전이 비교적 명확하게 진행될 수 있으나, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통한 정확한 권리 관계 확인은 필수적입니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 장천동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다. 주변 아파트 단지와 주택 밀집 지역을 배후로 하여 근린생활시설로서의 기본적인 수요가 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 내부 공사가 중단된 점은 상권 활성화 측면에서 고려해야 할 부분입니다. K-10 지원항공작전기지와 인접해 있어 일부 고도 제한 구역에 해당될 수 있으나, 과거 건축물 높이 제한이 완화된 사례가 있어 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 쉽게 접근할 수 있는 입지입니다. 장천동 경로당 인근에 위치하며, 주변 주거 지역과의 연계성을 갖추고 있습니다. MS빌딩은 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 공사 중단 및 공용관리비 미납: 현황 조사 당시 내부 공사가 중단된 상태였으며, 관리사무소 탐문 결과 공용 관리비 미납 사실이 확인되었습니다. 이는 명도 및 내부 수리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

인접 호실과의 개방: 307호와 경계벽 없이 개방되어 있어, 독립적인 공간 활용을 위해서는 별도의 칸막이 공사가 필요합니다.

공부상 층수와 실제 층수 차이: 등기부등본 상 '제3층'으로 등재되어 있으나, 건물의 동측 진입로 기준으로는 '지상 1층', 서측 진입로 기준으로는 '지상 2층'에 해당합니다. 이는 향후 임대 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있으며, 실제 이용 편의성에도 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다. 과거 K-10 지원항공작전기지 주변 고도 제한이 완화된 바 있으나, 정확한 제한 사항은 관련 법규 및 군 관련 부서에 확인해야 합니다.

혐오시설 인접 여부: 현재 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 진해구 이동 지역의 CNG 충전소 설치 관련 주민 반발 사례가 있어, 지역 주민들의 민감성을 고려할 필요는 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 상업 지역 내에 위치하며, 주거 밀집 지역과의 연계성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 내부 공사가 중단된 상태이고, 인접 호실과의 개방, 공부상 층수와 실제 층수 간의 불일치, 미납된 공용관리비 등 인수 및 복구해야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 비행안전구역 및 지원항공작전기지 관련 법규로 인한 개발 제약 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 문제점들을 감안하더라도, 적절한 투자 금액으로 낙찰받고 필요한 공사 및 행정 절차를 완료한다면, 지역 상권 내에서 가치를 회복할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

향후 개발 가능성이 있는 일반상업지역 내 위치.

주거 밀집 지역 인접으로 상업 시설 수요 기대.

내부 수리 및 공사 완료 시 가치 상승 잠재력 보유.

유동화 물건으로 권리 관계가 비교적 명확할 가능성.

법원 정보

창원지방법원 경매6계