나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10771 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 장천동 소재 '장천동경로당' 북동측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위
환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 제3층 제308호로서,
. 외 벽 : 화강석 및 복합판넬 마감 등
. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 타일붙임 등
. 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'근린생활시설'로서 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 에슽컬레이터 설비, 주차장설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄하게 조성된 3필 일단의 부정형 토지로서, '상업용 건부지'로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 폭 약 20m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 '도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전
기지<군사기지 및 군사시설 보호법>'임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건은 공부상 '제3층'으로 등재되어 있으나, 본 건물 동측 진입로 기준
으로 '지상1층'에 해당하며 서측 진입로 기준으로는 '지상2층'에 해당함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-307호와 경계벽 없이 개방되어 있으며 현황 당시 내부공사 중단상태고 관리사무소 탐문결과 공용관리비 미납있음(공실상태)
-공부상 '제3층'으로 등재되어 있으나, 본 건물 동측 진입로 기준으로 '지상1층'에 해당하며 서측 진입로 기준으로 '지상2층'에 해당.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10771 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2, 장천동엠에스빌딩 3층 308호 (새주소: 경상남도 창원시 진해구 행암로 12 (장천동))

용도: 근린상가

면적 및 감정가:

* 토지 면적: 19.91㎡ (약 6.02평) / 토지 지분: 19.9109㎡

* 건물 면적: 51.50㎡ (약 15.58평) / 건물 지분: 51.5㎡

* 감정가: 678,000,000원

매각 대상 및 경매 구분:

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

주위 환경:

* 경상남도 창원시 진해구 장천동 소재 '장천동경로당' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 및 도로 접근성:

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 본건의 남측으로 폭 약 20m의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한사항:

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역 (일부 제한 모든 축종 제한)

* 비행안전제4구역 (지원)

* 지원항공작전기지

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1 (근저당, 경남은행, 2018-07-26, 510,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부요약에 '지상권'이 언급되었으나 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상입니다. (현황 공실 상태로 임차인이 없는 것으로 추정됩니다.)

4. 상권분석

지역 특성:

* 아파트 단지 및 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하여 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설 입지가 가능합니다.

건물 활용 현황:

* 본 건물(장천동 MS빌딩)은 총 8층 규모이며, 건축 면적은 1523.16㎡ (약 460.81평), 연면적은 8846.26㎡ (약 2676.02평)입니다.

* 주요 용도는 제1종근린생활시설 및 의료시설입니다.

* 현재 본건 308호는 근린생활시설 용도로 이용 중이나, 현황은 공실 상태이며 내부 공사가 중단된 상태입니다.

5. 생활정보

교통 편의시설:

* 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설:

* 인근에 아파트 단지, 주택가, 각종 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태 및 구조적 문제:

* 내부 공사 중단 상태로, 마감 공사 및 내부 정비에 상당한 추가 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

* 307호와 경계벽 없이 개방되어 있어, 분할 또는 구조 변경이 필요할 수 있습니다.

* 공부상 '제3층'으로 등재되어 있으나, 건물 동측 진입로 기준으로는 '지상1층', 서측 진입로 기준으로는 '지상2층'에 해당합니다. 이는 실제 이용 가치 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

법적 및 행정적 제한:

* 가축사육제한구역, 비행안전구역, 지원항공작전기지 등 지역 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

재무적 위험:

* 관리사무소 탐문 결과, 공용 관리비 미납이 있는 것으로 확인되었습니다. 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 물건보다 거래 과정이나 권리 관계 확인에 더 많은 주의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액(약 9억 7천 9백만원)이 감정가(6억 7천 8백만원)를 초과하는 것은 시세 하락 또는 특수 상황을 시사하므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치한 상가 건물 308호입니다. 감정가는 6억 7천 8백만원으로 책정되었으나, 현재 공실 상태이며 내부 공사가 중단된 채 방치되어 있어 물건의 활용에 중대한 제약이 따릅니다. 공부상 층수와 실제 층수가 다른 점, 307호와 개방된 구조, 미납 관리비 등의 위험 요인이 존재합니다. 특히, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 시세 하락 가능성을 강하게 시사하므로, 철저한 사전 조사를 통해 예상되는 복구 비용과 법적/재무적 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실제 1층 또는 2층에 해당하는 층수: 진입 용이성을 고려할 때 특정 업종(예: 병원, 학원, 소매점 등)에 유리한 입지가 될 수 있습니다.

* 상업지역 내 위치: 지역 상권 활성화 시 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 단순: 인수되는 보증금이나 임차인이 없어 명도 및 권리 관계 정리가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 최저가 매수 기회: 부채 규모나 물건 상태로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 내부 공사 중단, 층수 불일치, 미납 관리비, 유동화 물건이라는 특수성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 상당 폭 초과하고 있어, 시세 하락 가능성에 대한 신중한 고려가 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 비용들을 반드시 고려해야 합니다.

* 미납 공용 관리비 정산 비용

* 내부 공사 완료를 위한 복구 및 인테리어 비용

* 층수 불일치로 인한 가치 하락분 반영

* 기타 예상치 못한 추가 비용

이러한 위험 요인과 예상 비용을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 현 감정가 6억 7천 8백만원을 기준으로, 잠재적 리스크를 고려하여 40% ~ 60% 수준의 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. (예: 약 2억 7천 1백만원 ~ 4억 6백만원)

정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 정밀 진단, 공사 견적 확보, 미납 관리비 상세 내역 확인 등 심도 있는 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.