나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11142 [1] 경상남도 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 302동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 김해부곡초등학교 북동측 인근에 위치하는
월산마을부영아파트 302동 15층 1505호로서, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(경량철골조) 15층 건물 내 15층 1505호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광로3류, 남서측으로 중로1류, 북서측으로 소로2류,
북동측으로 보행자전용도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2008-10-30)(재정비및 관리지역세분세부조서 X),
제1종지구단위계획구역(공동),지구단위계획구역(장유지구),보행자전용도로(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상.
2)기타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.03.31.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11142 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경11142 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 302동 15층1505호

건물구조: 철근콘크리트 경사지붕(경량철골조)

용도: 아파트

사용승인일: 2002년 10월 29일

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

토지지분: 48.33㎡ (약 14.62평)

건물면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

건물지분: 80.7474㎡ (약 24.43평)

본 아파트의 전용면적은 80.75㎡이며, 이는 일반적으로 32~33평형대에 공급되는 면적입니다. 제공된 JSON 데이터에서 분양면적이 명확히 명시되어 있지는 않습니다.

1.3. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 김해부곡초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남동측으로는 광로3류, 남서측으로는 중로1류, 북서측으로는 소로2류, 북동측으로는 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 장유지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2024년 07월 02일 접수된 부산지방법원 2024카단103964 가압류 (주식회사프라미스대부)

등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 갑9 (2019.01.11): 소유권이전 (최광일 외 1명)

* 을6 (2023.11.29): 주택임차권 (홍석정, 보증금 150,000,000원, 전입 2021.11.19, 확정 2021.11.02, 말소 예정)

* 갑10 (2021.11.19): 공유자전원지분전부이전 (주식회사소연컴퍼니)

* 갑11 (2023.05.31): 소유권이전 (안재철, 매매 150,000,000원)

* 갑12 (2024.07.02): 가압류 (주식회사프라미스대부, 45,550,516원, 말소기준권리)

* 갑13 (2025.03.12): 강제경매 (주택도시보증공사, 158,429,929원, 말소기준권리)

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 3월 31일자로, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 홍석정은 전입일자(2021.11.19)보다 확정일자(2021.11.02)가 빠르며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

1.5. 상권분석

본 아파트는 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 단지 주변 도로망은 광로, 중로, 소로 등이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

1.6. 생활정보

단지명: 월산마을3단지부영

관리사무소 연락처: 055-311-4912

주소: 경상남도 김해시 부곡동 801-6

사용승인일: 2002년 10월 29일

총 동수: 8개동

세대수: 680세대

총 주차대수: 476대 (지상 4대, 지하 21대)

건축 정보: 최고층 19층, 최저층 1층

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

주변 교육시설: 김해부곡초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

1.7. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용대로 이행된다면 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으나, HUG의 약속 이행 여부 및 관련 법규 해석에 따라 추가적인 분쟁의 소지가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

최근 부동산 시장의 전반적인 하락세 및 김해시의 미분양 아파트 증가 추세가 일부 영향을 줄 수 있습니다.

검색 결과, 김해시 자원순환시설(소각장)이 부곡동 인근에 위치하고 있으나, 최근 주민들의 민원으로 인해 해당 시설의 증설 승인 취소 소송이 있었으며, 김해시의 자원순환시설 현대화 사업은 2026년 6월 준공 예정으로 사업이 진행 중입니다. 인근에 악취를 유발할 수 있는 시설이 있다는 점은 잠재적인 마이너스 요인이 될 수 있으나, 본건 아파트와의 직접적인 거리 및 영향 범위는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치한 아파트로서, 대규모 아파트 단지 내에 속하여 생활 편의성이 양호하며 교통 접근성 또한 우수합니다. 감정가는 155,000,000원으로, 전용면적 80.75㎡ (약 24.43평) 기준입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분이어서 매각으로 인한 권리 소멸 가능성이 높습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가 데이터를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 거래 사례가 있으며, 이를 바탕으로 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트 단지 내 물건입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고, HUG 확약서 이행 시 인수 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 다음과 같은 사례가 확인되었습니다.

* 2026년 5월 8일: 4층 거래, 125,000,000원

* 2026년 6월 2일: 11층 거래, 102,000,000원 (이례적으로 낮은 가격으로, 특이사항 고려 필요)

* 2026년 6월 4일: 13층 거래, 153,600,000원

본건은 15층으로, 13층 거래가 153,600,000원에 이루어진 점을 감안하면 15층은 이보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가 155,000,000원을 기준으로, 13층 거래가격을 참고하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, HUG 관련 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.