나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7952 [1] 경상남도 김해시 대청동 315-5 마인즈힐 빌딩 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재하는 '마인즈힐 빌딩' 3층 301호외 13개호로 주변은 상업업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내,
기호(1) 3층 301호
기호(2) 4층 402호
기호(3) 4층 403호
기호(4) 4층 404호
기호(5) 4층 405호
기호(6) 4층 406호
기호(7) 4층 409호
기호(8) 8층 803호(감정평가외)
기호(9) 8층 804호
기호(10) 8층 805호
기호(11) 8층 806호
기호(12) 8층 808호
기호(13) 8층 809호
기호(14) 8층 815호

(사용승인일: 2012-04-19)
외벽: 복합판넬 및 치장타일 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등.
창호: 새시창구조임.
*폐문부재중으로 인근주민, 관리사무소 탐문에 의하였음.

이용상태

본건은 공히 현황 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 '업무시설 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상
도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 :
①본건은 현장조사시 폐문부재하여 건축물 현황도 및 인접한 동유형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문조사, 외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.
②본건 기호(14)는 공유지분 물건으로 등기사항전부증명서상 소유자 공유지분(진광석, 지분 2분의1) 전부를 목적으로 하는 법원경매 목적의 감정평가로, 지분의 위치 및 경계확인이 불가한바 전체 물건을 기준으로 감정평가하되 지분비율로 면적사정하였음.
③본건 기호(8)은 귀 법원의 요청으로 감정평가외 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2024타경7952 (1) 사건으로 경매가 진행 중인 부동산입니다.

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 315-5, 마인즈힐 빌딩 3층 301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 61,800,000원

* 토지 면적: 11.16㎡ (약 3.37평)

* 토지 지분: 11.1641㎡ (약 3.38평)

* 건물 면적: 49.56㎡ (약 14.99평)

* 건물 지분: 49.5575㎡ (약 14.99평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 밀OOO

* 사용 승인일: 2012년 04월 19일

* 건축물 정보:

* 총 면적: 9577.06㎡

* 대지 면적: 1120.6㎡

* 건축 면적: 840.05㎡

* 연면적: 9577.06㎡

* 건물 규모: 지하 3층, 지상 8층

* 주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 구분건물 전유부 정보: 3층 301호

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 대청동에 위치하며, 주변은 상업업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지의 남동측으로 중로의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을6, 밀양농업협동조합의 근저당권 (2013년 10월 29일 접수, 채권액 600,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을6 근저당권 (밀양농업협동조합)

* 갑2 1번최병승지분가압류 (서부새마을금고)

* 갑3 1번최병승지분압류 (창원시마산회원구)

* 갑4 1번최병승지분압류 (창원시)

* 갑5 1번최병승지분압류 (창원세무서장)

* 갑6 1번최병승지분압류 (마산세무서장)

* 갑7 임의경매 (밀양농업협동조합) - 본 사건

* 갑8 1번최병승지분압류 (국민건강보험공단)

* 갑9 1번최병승지분압류 (김해시)

위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 09월 24일

* 확정일자: 2024년 10월 17일

* 배당신고일자: 2025년 02월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

본 물건의 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대청동 일대는 다양한 상업업무용 빌딩과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다. 일반적인 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 2012년에 사용 승인된 오피스텔로, 현재 14년차 건물입니다. 건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 화재, 승강기, 바닥난방 설비 및 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 상태, 이용 현황, 하자 여부 등은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 건축물대장상 소유권 보존 등기 시 '진광석 외 1명'으로 되어 있어, 건물 자체의 초기 소유 구조에 복수 소유자가 있었음을 시사합니다. 그러나 본 경매 물건은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되며, 해당 호실(301호)에 대한 지분 경매는 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 내부 확인 불가와 더불어 소유 구조에 대한 추가 확인은 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 향후 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다. 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여 실제 이용 상태나 하자 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 김해시 중심상업지역에 위치하여 상업 활동에 유리합니다.

* 양호한 교통: 간선도로 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 상권: 주변 상업시설과의 연계성이 높아 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 3년간의 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 350만원에서 403만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 전용 면적 49.56㎡ (약 14.99평)을 기준으로 할 때, 최근 실거래가 평균 시세는 약 5,200만원에서 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 61,800,000원 대비 현 시세 및 물건의 특성(내부 미확인)을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 1월-3월):

* 28.71㎡ (약 8.68평) : 3,500만원 (약 403만원/평)

* 33.03㎡ (약 9.99평) : 3,800만원 (약 380만원/평)

* 33.03㎡ (약 9.99평) : 3,500만원 (약 350만원/평)

본 건의 면적(49.56㎡)을 고려했을 때, 시세 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 내부 미확인 리스크를 감안하여, 약 5,500만원 ~ 5,800만원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.